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在上海张江，医药园区比咖啡厅更密集。从哈雷路背靠园区的星巴克出发，穿过一排春日新鲜的香樟树丛，到达500米外中国药谷大厦对面的另一家星巴克，要途沿五六个园区。

昔日一屋难求的园区大楼，如今大部分都已装不满，有的整层楼、半层楼地空着。门口已经发旧折角的“福”字显示这并不是今年春节贴上的祝福，“测序样品”盒里插上的供应商广告单布满了灰尘。

有一些生物科技企业，现金流吃紧，已经支撑不了原来的租金。而一些国企背景园区，即便空置，租金降价或者减少租房面积，有严格的限制，也很难谈下去。一些企业因此想要退租到更便宜的地方，或者搬到另一个有更好产业落地补助的城市。

张江咖啡厅里倒很热闹，大多是生物制药领域的人士：“大家寻求合作是源于市场不好，大家在原本的业务里都感觉到瓶颈了，都想跨界合作。”一位“张江人”称，“但做二级的钱都锁在股市里；做一级的，国资不肯领投，民营资本更难出手。基金都还在积极攒局，但是说实话我认为都不会投。”“2015年-2018年产业爆发期时候的热闹是真热闹，钱转不过来的热闹；现在的热闹是没钱，大家瞎热闹。”

张江园区的部分空置还不是最糟糕的情况。据前瞻产业园区库数据，截至2023年底，我国生物产业园区共有532个。但截至2024年底，在A股和港股上市的生物医药企业仅有200个左右。“两个园区都分不到一个上市公司。”

在生物医药领域，园区重复与低质量建设、固定资产冗余早已不是新鲜问题。自2022年下半年疫情结束、投资环境逐步冷却开始，面对园区空心化、租金降价、招商艰难等问题，有效解法似乎仍未出现。

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“7块钱的时代过去了”

在创业者中心的房间送完客，麦老板坐下点上一支烟，叹了口气，再次看向落地窗外偌大的园区。

他2021年接手了位于张江中心地带的这块地，把旧厂房改造成医药园区，随即度过了过山车一样的三年。

最好的时候，租金价格7元/平米/天，十几家公司就能把几幢大楼装满，“冲进来就要一层半层，都没来得及改造，毛胚都要租给他们。”“大家有钱，（创业者）有个PPT就能找到钱了，自己可以去装修。”

三年过去，园区里的公司租户几乎全部换过一轮，“技术同质化，卖不出去，初步数据也不怎么好。融不到钱，有的要搬走，有的公司直接没有了。”

园区租金开始降价，如今租金是最贵时候的一半，“但不是说降价了就能有需求，企业都在收缩”。曾经园区有十几家租户，如今只有七八家，而且过去4个租户就能“搞定”1000平米的一层，现在每家公司只能租下一半面积。

曾经，作为一家民营园区的经营者，麦老板热衷于张罗孵化器的各种设备，灵活迎合药企们的所求所需，让租户能做到“拎包入住”。如今这种热情褪去，“倾向不做孵化器了，做好了也没需求。现在要么定制收贵点，要么毛坯租出去就算了。”

作为国内医药产业的中心，上海医药园区的发展境况是全国行业的缩影。

在上海更偏远的地方，医药园区的租金可以降到2元/平米/天甚至更低。八面玲珑的中介和二房东们也习惯了客户的犹豫，“考察两个月、三个月甚至更长，不想花钱的时候就能一直考察下去。”园区从业人员张明俊称。

张明俊解释，虽然有的换租能省下一笔租金，但约定的租期、原址的生态环境、员工通勤，都是值得犹豫的地方。砍管线聚焦业务、给员工发工资、应付投资人的问话……行业下行期，比起换址，更多事情在牵扯着Biotech创始人们的精力。

全国写字楼、园区房租下降已是共识，“写字楼较好谈判，不降就搬迁；研发生产搬迁较难，谈判也较难。业主不想降，真要走又可惜。”诗迈医药咨询董事长谢诗明称。

谢诗明介绍，为了将空置率控制在一定范围内，园区会主动做一些事情“稳住”企业，尤其是产业生态培育意识较强的国营园区，“主动降价、投资孵化项目、调配资源、帮助申请政策等，全方位服务企业。”

过去，为了建设稳定的医药园区生态，一些地方政府不允许产业园出售楼栋的产权，只能出租。如今需求减少，园区变成了买方市场，地方政府的这种做法有些动摇了，“楼能卖，资金回笼就快了，企业高兴，业主老板也高兴，招商新局面就有了。”

但“生命科学园区不好做”，仍在逐渐成为地产老板们的共识：第一，租户多在发展早期，靠融资维持，没有稳定的现金流收入，“没办法保证能按时缴租金的租户就不是好租户”；第二，全国的生命科学园区大部分都是政府主导建设参与，也就是国资背景，“既当裁判又当运动员”，有时会压缩民营园区的发展空间，影响市场价格；第三，行业下行期，租金只降不升，无法完成地产升值，“没有投资逻辑”。

许多园区的“生命科学”定位动摇了，“两块钱的租金还要什么自行车”，无力再进行完整的配套服务。做技术服务的、包装的、检测的、做材料的企业纷纷入驻，园区也自此改名，放弃了“生命科学”“医药”的定位，改成“芯片”“科技园”等等。

在行业上升期，药企豪掷数亿元建厂，甚至不务正业地投资房地产，最终资金链断裂、公司破产的“鬼故事”，房地产老板们已经听得太多，“拿几个亿买地，当时觉得没什么，很便宜，现在医药公司能有几个亿现金流，都美死了”。

在他们看来，一个周期过去后，行业势必会变得更加理性，比如许多事情可以交给CDMO来做，药企不必自己建厂——医药园区“7块钱的时代”，很可能已经过去。

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重点是建楼，还是建产业培育体系？

不只是上海张江。

一个新一线城市，几乎在近20年前就开始筹划产业基建、逐步建设园区，“好不容易把框架搭建起来了，有生物医药、有CDMO、有医疗器械”，回头一看，几家本土孵化出的顶尖biotech，临床试验中心开到了苏州、上海，“可能主体也马上要过去了”。

从业者赵禹对当地的规划有些叹惋：一片园区尚有许多新旧大楼空置，城市的另一头，一个布满空楼的新产业园中心又建了起来，“疫情的时候建的，建完发现企业没来。”

年底是各地开行业大会的一个高峰期。去年年底，该地的一个行业峰会上，一位当地领导面对有些空旷的会场，在讲台上直言“规模太小”“还是要加把劲”。

赵禹回忆，该市号称拥有上千家医药公司，那场大会可能只来了近百家。

该地是华中地区唯一一家有CAR-T公司的城市，布局较早，但这个领域的成绩很快被其他一二线城市赶超，“北上广深及南京、苏州、合肥等城市，在CAR-T疗法领域表现更为亮眼，成绩背后，离不开良好的融资环境、高质量的政策支持与服务。”该CAR-T公司创始人在当地产业协会平台上公开表示。

建设近20年，如今换来如此局面，从业者也开始意识到当地开始需要反思和“借鉴”了。

“省市创新药产业有关政策存在诸多问题。现有政策大多沿用传统政策范式，存在滞后性，对创新药产业链上游临床研究、成果转化，下游临床应用过程的产品定价、医保谈判及支付等方面缺乏具体措施。”上述创始人进一步指出。

“楼始终不是一个核心竞争力。”一名园区服务人员感慨，其建议地方政府“问题要抓核心，不要把‘去化’当成考核方向”。

该园区服务人员以杭州为例，“听说AI火了之后，杭州现在一房难求。产业做好了，大家不会愁租。”

“没有医药产业规划、没有政策、没有基金、没有人才、没有生态，既想招商，又不想付出，既想超越，又不想加油。”谢诗明评价，“很多产业园想抄沿海作业，忽视自己的位置，更不想努力做平台生态，结果东施效颦，只学到了沿海建高楼大厦，医药产业还是留在了沿海。”

由于地方政府建园区的目的是招商引资，而不是“纯粹的房地产逻辑”，于是，大部分国营园区的运营都有一个特点：将租房业务与投资业务混为一谈，常常利用投资条件与其他政策优惠来吸引企业租住园区楼房。

这并非不可行，许多民营园区也扮演投资孵化角色，比如张明俊所在的张江纳诺园区。

问题在于，一些国资往往会向企业提出一些非市场化条件，比如严格的资金退出期限、“返投（要求企业在当地投资建房）”等。这些非市场化条件使企业望而却步。

然而发展格局已然形成，全国范围内，大部分产业园区和产业投资的经营主体都是国资背景。

理论上，国营园区应该先建设起来，利用和政府的互动优势，提供申报项目补贴、物业服务、行政审批等方面的优惠和便捷，率先带动产业的发展。

而后，民营园区自然会进入，并成为市场主体，和国资形成合理分工，“应该鼓励更多民营载体去拿地，然后通过国资的招商，向他们去释放这些客户资源。而不是国资自己动手包揽。”

“合理的定位应该是国资园区与民营园区功能定位互补。国资园区做规划、做样板、做平台、做生态，啃硬骨头；民营园区做产业、做投资、做孵化、做创新，做国资园区不敢投入主要精力去做的。”谢诗明表示。

从业者认为，根据波士顿等地的经验，民营的经营主体往往会更有活力，“有各种稀奇古怪的技术平台和实验室”。

但现实中，少量民营园区是在“高位”入局，对于如何运营园区没有相应的经验和正确判断，载体数量的增长速度远远超出公司的增长速度，“跟不要钱一样”。待楼房建好，空间和国营的载体一起“释放”出来，却来到了行业的下行期。

此时，民营园区的运营状况比国营的更加艰难：没有国资要给企业投资的承诺和能力；想要专注园区设施建设来进一步吸引企业，却发现前期立项时已拿到了一些优惠政策，此时很难再有什么补贴来做这件事。

此时，民营载体能做的事情只有低价“去化”，拿降价策略来吸引企业入驻，而再管不了企业质量、类型和生态建设。

由于国营的园区因为相关规定无法轻易降价，民营园区降价的确有些效果，“行情好的时候，企业不会在乎一年多这几十万的租金，现在行情不好了，一分钱都很重要。”

谢诗明称，国资园区与民营园区在一些地方的确存在竞争关系，比如抢客户、抢资源。然而即便如此，行业人士判断，许多民营载体的依然使用率只有1/4、1/5甚至更少。

从决定入局到楼宇建好有一定时间差。一些民营园区，刚建好就放出了要卖掉的风声，但难有“接盘者”现身。且医药园区造价高、没有折旧，降价卖掉无异于断臂，经营者陷入两难境地，“买了个房子，到手就亏了40%，还影响你现金流，你说你卖还是不卖？”

也因此，从业者认为，目前还不到民营园区挑起大梁、进行园区大规模市场化运作的好时候。在贸易战等外部环境不稳定、内部IPO收紧和医保支付天花板等条件下，国营园区仍需肩负起责任，发挥政策利好、人才储备等方面的优势，引领行业的发展。

北京的部分园区正在成为全国创新药企的热门去处之一。就在4月中旬，北京市印发《国际医药创新公园高质量建设实施方案（2025-2030年）》，宣布国家药品监督管理局六大中心落地位于北五环的国际医药创新公园，将在临床、注册、入院等方面开展监管技术创新，为全国探索经验。

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“偏门”的，与“躺平”的招商

曾有一名在国营体系有丰富经验的行业人士，试图到民营体系创业，寻求“生态”与“创新”的交融点。而后发现房地产出身的园区老板无法理解“花三个亿做医药园区配套设施”这件事，加上市区政府领导频繁变更，其深感此行艰难，主动退出了该项目。

不管是国营还是民营，建设产业生态都是一件弥足艰难、不可一蹴而就之事。于是，填补园区“空虚”的压力，很大程度上会落到招商人员身上，尤其是那些空有大楼、没有产业孵化体系的地方。

开在上海南京路上的一列地方驻沪招商办，设立产业研究院、有相关背景的一二把手亲自来招商等，其专业度和招商的诚恳热情曾一度传为美谈。

然而，一些地方园区空心化的问题始终未能解决，大量招商需求长期空悬。随着招商人员的冗余、外包现象频出，乱象也在市场上长期存在。

大部分创业项目可能会经历这样的阶段：招商人员“蹲守”创业大会等场合，找到时机与创业者攀谈、“撩项目”，而后以出机酒费用邀请创业者参会考察为由，将团队引到当地，“去了之后发现他们就换了一副态度，除了我们还请了好些家项目过去，根本没空理会我们。”一名创业团队成员说。

该成员回忆起去“考察”的流程：见了区长见招商，见完A区的招商去见B区的招商， “因为他们自己看不懂我们的项目，就拉着客户来评估我们的项目，结果还是没有结论。”一轮下来，需要花费五六天时间。

“当地营商环境不好，所以招商人员也不够了解产业、不够了解创业者到底需要什么，但是只要把人引过去开个会，他们就能拿奖金。”这名创业团队成员说。

“要么擅长学习、懂产业，给到企业实打实的帮助，要么至少有钱吧。”然而随着地方财政紧张、举债也越来越严格，“地方拿钱也不容易了”，甚至要求项目方带着投资方一起过来，民营资方领投，地方政府才会跟投，“而且不是全给现金，园区载体和装修还要折一部分。”

一名创业者在各地进行了数次“无效路演”后，演讲内容日益精湛，而后经朋友引荐到了上海一所高校讲授产业知识，“啼笑皆非的收获。”

Biotech创业者多有国外留学与工作的背景，又历经了一轮国内招商的“洗礼”，熟知了这些地方投资方会打的“暗牌”，提出的各种非市场化条件。于是，地方招商的门槛越来越高，企业再不会轻易“上钩”。

只有大楼，没有产业孵化体系，也没有给资源的话语权，于是，“最内卷的就是园区招商人员，压力最大，工作最不稳定。”谢诗明认为，“应该裁减掉90%招商人员，把精力、心思、资金放在产业生态构建上，考虑各阶段企业发展需要什么。”

许多企业为了拿到地方的一笔钱，选择在当地“挂个牌”，实质上研发、人才都不在当地。更有从业者直言，“大部分Biotech还没有产品上市，没有税收，（企业）抢来干嘛？”

2024年8月起，国务院《公平竞争审查条例》正式实施，对各地政府的税收优惠政策和奖励扶持做出一系列指示，并纳入严查范围系统。旨在防止税收流失或是地方政府信誉降低，指引各地政府以专业打造营商环境，而非靠税收优惠和恶性竞争来招商。

谢诗明表示，《公平竞争审查条例》的发布，“的确减少了各地园区的内耗和恶性竞争”。然而，还有许多园区已经以该条例为理由“躺平”，“忽悠的心思都不想考虑了，因为也难以让人相信。”

“招商引资的时代伴随着‘房地产模式’的结束，也结束了。只是大家都还没有适应新变化，还没有探索出新模式。”一名曾经的园区招商人员说，“今后是培育科创型企业的时代。”

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激情和理性

理想的园区长什么样？谢诗明的阐述是：懂产业、懂企业，有明确的产业规划、产业政策，有当前最好的引才引智抓手——基金，还懂产业平台与生态构建。

经验在被积累。一些国资团队，已经学会根据未来客户的类型打造载体空间，“比如说这个楼的外立面能不能快速拆卸，让客户的一些重型设备可以通过窗口进去；怎么设计合理的空间结构，控制废置率，设计前置区拿来堆放物料，防止设计的实验空间最后变成仓库，等等。”

不过，虽然各地园区的发展有差距，但在一些从业者看来，真正的“分化”“优胜劣汰”还未出现，“全国没有做得特别好的。大家能撑下来、不崩盘就不错了。”

更要紧的是，随着IPO收紧，药企上市、融资和公司存续都已然艰难，但一些地方仍在“前仆后继地建生物医药产业园”。“发展产业的任务摆在那里，思维惯性已经形成了：千错万错，投固定资产总归不会错，如果不行了，是运行管理团队的人的能力不行。”

行业下行之际，面对租户想要搬迁的摇摆，有园区服务人员表示，“真的到了那一步不会强求”，“出去能多拿个三四千万的话就出去，能多活个一两年，对兄弟们和对公司负责任最重要。我祝福。”

行业在等待一个转机。一些从业者感觉到，去年年底开始，行业似乎有一些回暖，“这两天还有器械的客户在谈扩租的事情”。

对赵禹来说，这种回暖还没有来到他身上： “很怀念十年前呼吁大众创业的时代，现在少一点激情。”虽然没有人能说清楚，我们是否正在为这种过去的“激情”买单；待未来“激情”再回来时，理性和经验能否占上风？

（转自：药闻社）