于帅卿/发自北京

河南省信阳市率先走出了重要一步。

5月13日，信阳市住房和城乡建设局发布了《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）的批前公示》文件，提出全面推行现房销售。

文件显示，为落实国家、省房地产相关政策，巩固房地产市场稳定态势，做好去库存、控增量及防范市场化风险等工作，信阳市住房和城乡建设局结合当地房地产市场运行情况，起草了《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》，公示期为2025年5月6日至5月15日。

该文件提出六项措施，涵盖严控预售许可条件、严格预售资金缴存、规范预售资金使用、严格实行项目开发公司制、合理把握工程进度，准确界定新出让土地等措施，其中严控预售许可条件备受关注。文件秉持“新老有别”原则，对于已取得施工许可证的项目，在“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”或“工程进度达到设计形象进度的二分之一以上”时，可申报商品房预售许可；文件印发后新取得施工许可证的项目，需施工进度达到主体封顶方可申报预售许可；而文件印发后新出让土地开发的商品房，则一律实行现房销售。

文件一经发布，便在市场上引发了高度关注与热烈讨论。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，近期现房销售话题热度攀升，说明其已成为房地产发展新模式的重要内容和改革方向。信阳市此次发布的若干措施为地方现房销售政策提供了范例，加强政策引导十分关键。

他认为，现房销售模式对开发商影响最为直接。若干措施要求新出让土地开发的商品房均实行现房销售，开发商拿地时需客观评估，精准把握拿地性价比和财务测算。今年房企尤其需要重视并观察此类制度。

“鉴于市场上已领取施工许可证但尚未开发的项目较多，特别是近年来商品房销售进度放缓，不少项目采用一个施工证多期开发并申请预售的模式，因此短期内若干措施的实施对市场的冲击相对较小。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，信阳市若干措施的创新之处，在于将预售资金（购房款）存入监管账户作为网签备案的前置条件，即“非存入（监管账户）、不网签”。此举倒逼开发商将销售款项（首付款、按揭贷款）全部存入监管账户，否则将锁定网签备案功能，导致房屋无法网签。同时，监管账户需明确写入商品房买卖合同和个人住房贷款合同。严格监管还体现在“专款专用”上，资金专项用于工程建设，按建设进度拨付节点拨付，并直接支付给施工单位和供应商。

此外，李宇嘉表示，项目公司才是法人，而非城市公司或总部企业。这一规定一方面有利于强化监管，因地方政府监管存在行政边界，而城市公司、总部企业跨行政边界，夯实项目法人实体便于地方对项目监管，防范资金抽逃；另一方面，有利于实现项目公司地块抵押的开发贷、按揭贷等资金封闭运转，全部用于该项目，明确出资人责任边界，即总部或城市公司出资人仅为财务投资人，不能干预项目全过程，只有在项目销售完毕且落实交付、偿债后，才能分红和收回投资。同时，这也体现了自有资金拿地的经营逻辑，避免“空手套白狼”。

为了确保若干措施的顺利实施，还需要一系列配套政策的支持。目前开发商对现售模式存在一定抵触情绪，需要在融资、土地出让和营商环境等方面给予政策扶持。例如，现房模式下交付风险消除，融资利率应进一步降低；住房回归消费品属性，土地也应成为消费品的原材料，高地价难以维持；营商环境需完善，如推行“拿地即开工”“销售即办证”，鼓励联合拿地，对一些手续可容缺办理，加快规划报建流程等。此外，李宇嘉透露，“开发商正在完善运营系统，研发‘快建流程’，如某央企现房周期从拿地到销售可缩短至16个月等。”

此前，河南省信阳市住建局党组书记、局长孔辉曾在接受中国房地产报记者采访时表示，在信阳房地产市场稳步发展的同时，也存在个别房企楼盘交付延期、销售不畅，导致资金流动性紧张，存在停工、续建迟缓、不能按期交付的风险；本地就业岗位不足，劳动力人口持续流出，加之经济增长放缓、人口老龄化加深等因素影响，也制约着市场需求，导致出现房地产销售后劲不足等问题，需要我们引起高度重视，并采取针对性措施逐一加以解决。

李宇嘉认为，信阳市的这些若干措施不仅体现了政策的创新性和前瞻性，也充分考虑了市场的实际情况和开发商的利益。若干措施既尊重了老项目既有的财务平衡逻辑，又为新项目明确了现房销售的规则，预售和现售的差别正逐渐缩小，二者正朝着平稳、渐进的过渡方向发展，为市场传递了积极且明确的信号。

以下为若干措施：

一、严控预售许可条件。按照“新老有别”的原则，对已取得施工许可证的项目，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第五条等规定，“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”时可申报商品房预售许可；或按照《河南省城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第四款规定“工程进度达到设计形象进度的二分之一以上”时，申报商品房预售许可。文件印发后新取得施工许可证的项目，施工进度需达到主体封顶方可申报商品房预售许可。文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。

二、严格预售资金缴存。商品房预售资金（即购房款）存入监管账户设置为网签备案前置环节。开发企业按规定在商品房买卖合同、个人住房贷款合同中注明监管账户账号为首付款、按揭贷款等到账账号，确保预专户专存。不按规定缴存的，锁定开发企业商品房网签备案功能。商业银行和公积金管理机构要将贷款直接发放至监管账户，未直接发放的负责追回，无法追回的承担赔偿责任。

三、规范预售资金使用。监管账户中重点监管资金专项用于开发项目工程建设费用，严格按照建设进度拨付节点及合同约定，经审批由监管账户直接拨付至项目施工单位、材料设备供应等单位账户，确保专款专用；属于一般监管资金的，可由开发企业提取和使用。

四、严格实行项目开发公司制。项目开发公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任。项目交付前，严禁投资人违规抽调、挪用项目开发公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。严格落实使用自有资金购地，开发公司需具备与项目匹配的自有资金，禁止“空手套白狼”；禁止超资质等级开发项目。

五、合理把握工程进度。以“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”为进度申报预售许可的，开发企业需提供现场施工图片、工程款发票及银行资金拨付凭证；以“工程进度达到设计形象进度的二分之一以上”为进度申报预售许可的，开发企业需提供施工现场图片。

六、准确界定新出让土地。新出让土地的时间，以土地出让合同签订日期为准。

本措施自印发之日执行。适用范围为中心城区，各县可参照执行。本措施试行期间如国家及地方法律、法规和相关政策另有规定的，以国家及地方法律、法规和政策为准。