转自：证券日报

    本报记者 张芗逸

    近期，北京、青岛等多地发布2025年住房发展年度计划，明确计划年度内住房发展目标、重点任务和工作要求等。在住房用地供应方面，面对房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，各地纷纷明确将坚持以需定供，优化住房用地供应。

    上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，优化住房用地供应遵循了全国层面对于今年新增供地适当把控节奏、提高质量的导向，将对土地市场和楼市产生明显影响。未来各地在土地供应时还需要根据市场需求变化作出动态调整，以提高供给的精准性。

以需定供调整供地结构

    5月9日，北京市住房和城乡建设委员会发布《2025年北京市住房发展年度计划》（以下简称《计划》），提出优化住房用地供应。顺应房地产发展趋势，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地。本年度安排商品住房用地240-300公顷，保障性住房用地475公顷。

    中指研究院高级分析师范诒杰表示，住宅用地以需定供能从源头上调节住房供应量，使住房供应与市场需求更好地匹配，避免因供应过剩或不足导致房价大幅波动，有助于实现稳房价。

    根据住房需求科学安排土地供应已成为目前城市住房用地供应的重要原则。住房和城乡建设部办公厅今年3月份印发的《城市住房发展规划和年度计划编制导则（试行）》要求，坚持“人房地钱”要素联动。根据住房现状、人口变化、产业布局等确定住房需求，明确住房供应规模、结构、空间布局和时序安排，科学安排土地供应，引导配置金融、财政资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，实现住房供需多维度精准匹配。

    在这一导向下，山东省青岛市住房和城乡建设局4月末发布的《青岛市2025年住房发展计划》明确，优化居住用地供应。结合市场需求、住房发展计划、商品住房去化周期和存量等因素，按照以房定地、以需定供的原则，科学编制年度住宅用地计划，2025年计划新增各类住宅用地供应量227公顷。

    广州市住房和城乡建设局3月末发布的《广州市2025年住房发展年度计划》则提出，坚持以需定供，以房定地，合理把握供地规模、供地时序和供地结构，保持住房用地供应总量基本稳定。

    镜鉴咨询创始人张宏伟表示，优化住宅用地供应本质是对市场供求关系进行调节，以推动供求平衡。各地除了对供地总量进行调节外，也要尽可能优化城市内各区域的供地结构，满足不同的住房需求，实现供求关系在总量和结构上的双重平衡。例如，轨道交通沿线的住宅契合刚性住房需求，可以适当增加保障性住房等住房类型的用地供应。

    值得注意的是，北京市发布的《计划》提出，加大站城融合力度，优先在轨道站点周边等设施较为完备地区开发建设，适度提高建设强度，打造职住商活力中心。根据保障性住房年度建设计划，统筹安排各类保障性住房用地供应，稳步提升保障性住房空间供给质量，优先向现状和近期建设的轨道站点周边以及重点功能区周边布局。

    “北京优先供应轨道交通站点周边等高需求区域，可促进土地集约利用，同时降低职住分离成本，促进职住平衡。”范诒杰认为，根据不同区域的市场需求、人口、产业等因素，优化住房用地结构，将土地资源向需求旺盛、发展潜力大的区域倾斜，能提高土地利用效率，使土地资源得到更合理的配置，推动城市空间结构优化和功能提升。

供给提质推升土拍热度

    优化住房用地供应在稳定土地市场乃至楼市方面发挥着重要作用。范诒杰表示，通过控制供地节奏和结构，避免土地市场出现供过于求或供不应求的情况，有助于稳定土地价格，为土地市场营造稳定的环境。

    在各地调整供地计划、优化供地节奏与供地结构等举措的作用下，今年以来，土地市场呈现回暖态势，核心城市土地市场保持较高热度。

    克而瑞数据显示，2025年一季度，全国预供地总建筑面积同比下降47%，用地面积减少38%。4月份土地供应量保持结构性优化并进一步缩量，截至4月25日，4月份土地供应建筑面积4354万平方米，同比下降27%。

    在张宏伟看来，土地市场热度延续得益于新增供地质量的持续提升。今年以来，各地纷纷推出核心区域优质地块，提升了开发商拿地的积极性。

    严跃进建议，未来住房用地的供应可以根据二季度的市场需求情况进行动态调整。如随着住房公积金政策的不断优化，刚需住房群体的购房需求可能进一步释放，需要在土地供应端推出更多适配土地等。