中经记者 罗辑 北京报道

5月21日，此前网下认购倍数创造历史新高的华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“华泰苏州恒泰租赁住房REIT”，代码：508085）在上交所挂牌上市。延续此前的热度，该REIT基金开盘即上涨29.99%,触及公募REITs上市首日的涨幅上限，触发停牌规则。5月22日该基金自开市起停牌1小时，并暂停上交所基金通平台份额转让业务1小时。

今年以来，公募REITs市场持续火爆。据Wind数据统计，目前全市场口径下已有超25份因涨幅过高触发停牌的公告披露。其中，除了上市就触发30%涨停的产品外，多只产品因为累计涨幅（注：收盘价相较基准价涨幅）超70%而停牌，更有产品因短期涨幅过高，连续4次触发临时停牌。

面对如此热潮，多位受访人士指出，REITs投资者应理性决策，避免受市场情绪影响，忽略溢价风险，勿盲目追高。

年内全市场公募REITs平均涨幅达17.76%

今年的“公募REITs热”吸睛无数，资金持续涌入公募REITs市场。Wind数据显示，自今年年初开始，截至2025年5月21日，全市场公募REITs平均涨幅为17.76%，中证REITs全收益指数年内涨幅为12.94%。同时，年内上市的7只公募REITs首日涨幅均在10%以上，多只产品首日涨停，平均涨幅达到25.29%。

以华泰苏州恒泰租赁住房REIT为例，该REIT基金由华泰证券资管作为基金管理人和资产支持证券管理人、华泰联合证券有限责任公司作为财务顾问，是江苏省首单租赁住房REITs项目，底层资产为苏州工业园区最大的“人才优租房”社区。该产品发售时就受到关注，其网下投资者管理的配售对象拟认购份额数量总和为网下初始发售份额数量的222.64倍，创下历史新高。上市首日开盘涨停（注：REITs为30%的涨幅限制），基金发布停复牌及交易风险提示公告。

华泰苏州恒泰租赁住房REIT基金经理发声，呼吁投资者理性看待风险，合理决策。

“随着交易价格的大幅上涨，公募REITs产品可能存在三大风险。”该基金经理提到，

其一是价格波动风险。REITs在二级市场的交易价格可能因短期资金炒作、市场情绪等因素大幅偏离其资产净值，形成溢价或折价。此外，作为新兴的投资品种，REITs产品在市场中的流动性较其他成熟品种尚且偏弱，风格趋同的机构投资者占比较高，大额买卖可能引发短期供需失衡，加剧价格震荡。

其二是高额溢价风险。REITs二级价格上涨将导致投资者买入成本上升，进而降低实际净现金流分派率，侵蚀投资收益。以华泰苏州恒泰租赁住房REIT为例，基于本基础设施资产发售规模13.67亿元，根据招募说明书测算，本基础设施项目2025年度和2026年度净现金流分派率分别为4.00%和4.07%。二级价格在基金份额认购价格2.734元/份基础上每上涨1%，根据招募说明书测算的净现金流分派率对应下降约1%。

其三是基础设施运营风险。以租赁住房类资产为例，具有保障性质的租赁住房行业易受行业政策、经济环境和市场环境等综合影响。行业政策方面，政策受社会经济发展、人口流动趋势、财政承受能力等因素影响，具备一定不确定性，故而覆盖的人群、补贴标准等亦存在不确定性，从而影响公租房的租金定价、租赁安排等；经济环境方面，经济增长、居民收入水平、物价水平等变化，直接影响到公众的住房支付能力；市场环境方面，房地产的价格波动、租金水平和租赁市场供求关系等变化，影响公众对公租房的需求意愿。如果上述因素发生变化，将影响基础设施项目收入，进而影响基金的收益。

投资价值应取决于底层资产的运营情况

站在REITs市场持续高质量发展的角度，多位受访人士提到，当前，万亿级REITs市场的宏伟版图正加速铺展。REITs市场的日益繁荣不仅深度契合国家“防风险、去杠杆、稳投资、补短板”的战略导向，更助力于优化储蓄向投资的转化路径、减轻实体经济杠杆负担、助推金融供给侧结构性改革、赋能资本市场高质量发展。从短期来看，由于REITs产品普遍拥有较高的稀缺性、现金分派率与抗周期性，同时面对支持政策不断出台、供给稀缺的市场环境，多重利好下的REITs市场吸引了大量追求稳定回报的投资者的青睐。

“目前中国公募REITs市场尚在起步阶段，未来发展前景巨大，但同时相较传统市场而言规模较小，在投资者需求旺盛的同时易造成溢价。”一位不愿具名的市场人士提到，因此，作为REITs投资者，应关注市场波动、利率风险、底层资产质量和流动性风险等因素，规避受市场情绪影响，忽略溢价风险，应当谨慎评估，避免盲目追高。同时，REITs的投资价值更应当取决于底层资产的运营情况，投资者也可以关注该方面的状况，作出理性的投资判断。

银河证券固收分析师刘雅坤在REITs专题报告中提到，REITs是一种新兴融资工具，通过募集资金投资于不动产项目，并将收益以分红形式分配给投资者，兼具稳定收益与流动性优势。当下，我国REITs市场发展进入关键阶段，市场的估值定价体系也在不断完善过程中。REITs估值是连接底层资产价值与资本市场定价的核心环节，一般可以划分为两个层次——对底层资产价值的评估和对REITs产品的估值定价，后者以前者为基础。

“目前，我国REITs采用收益法作为底层资产的核心估值方法，这主要由市场发展阶段与底层资产特性共同决定。一方面，从市场发展阶段来看，国内REITs市场起步较晚，目前仍处于初级阶段，可比的市场化交易案例数量相对稀缺，市场法缺乏适用基础；同时，信息披露机制尚待完善，REITs公告披露信息有限，用重置成本对底层资产进行估值难以实现。另一方面，从资产特性来看，我国REITs基础设施项目具有收入来源稳定、运营成本刚性可控的特点，结合强制分红政策的影响，国内REITs基础设施资产的现金流可预测性较高，因此收益法是目前最为适用的估值方法，在我国公募REITS估值实践中占据主导地位。”刘雅坤提道。此外，深交所和上交所也均要求评估机构以收益法作为REITs基础设施项目评估的主要估价方法。

（编辑：夏欣 审核：何莎莎 校对：宛玲）