核心财务数据实现扭亏向好

2026年上半年该基金整体财务表现稳健，核心经营指标全面向好，成功从上年同期亏损状态转为盈利。本期实现收入4063.51万元，净利润227.49万元，经营活动现金流净额达3277.61万元，较上年同期的2016.97万元大幅提升。期末基金总资产15.04亿元，净资产12.85亿元，期末份额净值2.5707元。

本期可供分配金额达2975.78万元，单位可供分配金额0.0595元，同比大幅增长，主要得益于林下项目出租率恢复至正常水平，叠加收到原始权益人支付的2025年度业绩差额特殊赔偿款83.28万元。本期实际分配金额2855万元，占可供分配金额比例达99.42%，充分落实了90%以上可供分配金额用于现金分红的收益分配政策。

项目运营指标全线攀升

报告期内基金持有的两个深圳南山区租赁住房项目整体运营平稳，合计927套租赁住房及15套配套商业，可供出租面积6.53万平方米，整体出租率达95.17%，较上年同期微升0.09个百分点，租金收缴率达99.45%，同比提升1个百分点。

分项目来看，林下项目出租率96.29%，平均租金单价同比提升1.95%至100.13元/平方米/月，租金收缴率99.44%；太子湾项目租赁住房出租率达95.17%，同比提升2.28个百分点，企业租户占比大幅提升58.86%至19.27%，客户结构进一步优化。两个项目合计实现营业收入4024.12万元，EBITDA达3162.13万元，同比增长11.21%。

项目公司盈利水平显著提升

两个项目公司的经营质效同步提升，林下项目毛利率达53.53%，较上年同期提升7.47个百分点；太子湾项目毛利率55.20%，保持高位运行。林下项目营业收入2336.04万元，同比增长14.28%，其中租金收入同比增长14.89%，其他运营成本同比下降51.15%，成本管控成效显著。

基金运作规范有序推进

报告期内基金管理人严格按照基金合同约定开展运作，通过全流程预算管控、协同运营管理机构建立标准化运营体系、深度挖掘企业客户资源等措施，保障项目运营效率持续提升。管理人已披露拟扩募购入深圳市南山区山前租赁住房项目，目前正推进全面尽职调查工作，后续待相关监管审批及持有人大会通过后即可落地，将进一步扩大基金资产规模与收益来源。

行业展望凸显配置价值

从行业层面看，2026年《住房租赁条例》全面落地实施，深圳作为核心产业区，南山区租赁住房需求刚性极强，截至二季度末南山区集中式租赁住房出租率达95.7%，租金韧性突出。本基金项目周边优质保障性租赁住房供应有限，凭借高品质产品定位与契合产业人才需求的运营服务，在区域内具备显著竞争优势。

各项费用支出透明可控

报告期内基金各项费用计提严格按照合同约定执行，本期计提基金管理人管理费66.14万元，资产支持证券管理人管理费66.14万元，合计当期发生基金应支付的管理费576.11万元，同比增长6.15%；当期发生基金应支付的托管费6.61万元，与上年同期基本持平。

报告期内基金应付账款余额314.79万元，主要为应付工程款及物业管理维修费，整体交易费用支出规模较小，基金运营成本可控。本期无股票投资相关收益与交易，所有关联交易均在正常业务范围内按一般商业条款订立，不存在利益输送情形。

关联交易合规规模平稳

报告期内基金与关联方的租赁服务收入合计22.67万元，同比大幅增长334.77%，主要得益于多家关联企业新增租赁住房需求，为项目带来稳定的企业客源。通过关联方采购商品、接受劳务总金额63.50万元，与上年同期基本持平，所有关联交易定价均遵循市场公允原则。

持有人结构高度稳定

截至2026年6月末，基金总份额保持5亿份不变，持有人户数1071户，户均持有份额46.69万份，机构投资者持有份额占比99.64%，较上年末微升0.15个百分点，机构持仓占比进一步提升，显示专业投资者对基金长期价值的认可。原始权益人深圳市招商公寓发展有限公司持有1.25亿份，占总份额25%，未发生减持行为。基金管理人从业人员合计持有本基金3158份，体现内部人员对基金运作的信心。

整体来看，招商基金蛇口租赁住房REIT2026年上半年运营表现超预期，出租率与租金水平保持高位，成本管控成效显著，可供分配金额稳步增长，叠加后续扩募预期，为投资者提供了现金流稳定、长期增值潜力充足的保障性租赁住房资产配置选择。

点击查看公告原文>>

声明：市场有风险，投资需谨慎。本文由AI大模型基于公开信息生成，不代表Hehson财经观点。文中所有信息、数据及图表仅供参考，不构成任何形式的投资建议或决策依据，相关信息以实际公告为准。如有疑问，请联系：biz@staff.sina.com.cn。