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（来源：观点）

摘要：面对经济调整周期，如何识别结构性机会、在分化格局中构建差异化竞争优势？

观点指数2025年，产业园区正经历着深刻的变革，从单纯的“空间载体”逐步向“生态构建者”加速进化。国家政策持续向聚焦产业、回归制造倾斜，数字化与智能化技术在园区的应用也更为普及，这一系列宏观趋势推动着产业园区暨园区基础设施不断探索、适应与进化。

当下，产业园区已步入存量时代，需求趋近饱和的同时，供应却持续攀升，未来几年或将达到高峰。在挑战重重的产业园区复苏之路上，今年仍有众多企业凭借专业实力崭露头角。头部企业借助“以投带引”的策略，强化了对产业链的掌控力；专精特新企业以矩阵式集聚，催生出产业协同的全新范式。人工智能算力中心、低碳技术实验室等新型基础设施，也在特色园区提前布局卡位。

观点指数将回顾过去一段时间产业园区暨基础设施的投资发展，形成全面观察《卓越指数 • 2025产业园区暨基础设施投资发展报告》。同时，总结肯定在中国产业园区全链条中拥有卓越成就的企业、机构、园区项目及REITs典范等，该研究成果不仅是对行业先行者实力的权威认证，更是凝聚了对行业创新的深刻洞察与不懈追求，共同绘制中国产业发展的新蓝图。

市场综述：调整与分化

产业园租金新低，数据中心赛道蓬勃发展

当前产业园区投资、运营的市场正呈现显著分化的发展态势：传统产业园区面临租金与入住率双重调整的压力，而数据中心领域凭借强劲的需求支撑与价值提升，稳健发展，成为推动产业新型基础设施高质量发展的重要增长极。

从产业园区市场表现来看，平均租金已呈现明确的“阶梯式下滑”态势。数据显示，2022年一季度产业园区平均租金为138.0元/㎡/月，此后该指标进入持续下行通道，截至2025年三季度，这一数值已降至105元/㎡/月，创下三年半以来的新低，累计降幅达24%。

租金的持续走低，客观反映了产业园区市场供过于求、企业承租能力减弱的行业现状，其中传统制造业、低端服务业所属园区受冲击更为明显，租金下行压力尤为突出。

与产业园区的低迷表现形成鲜明对比，数据中心市场同期发展态势相对较好。收入端数据显示，数据中心单方收入从2022年第一季度的325.1元/㎡/月持续上升，2025年第三季度仍稳定保持在366元/㎡/月以上，增长动力持续强劲。

这一增长态势的形成，既得益于数字经济快速发展带来的算力需求爆发式增长，也与数据中心行业自身高端化、智能化升级所带来的价值提升密切相关。

在传统产业园区面临租金、入住率双重压力持续探底的背景下，数据中心凭借数字经济发展的时代红利，在收入、签约率、计费率等核心维度上表现较好。当前产业园区投资及运营市场呈现的是分化格局，顺应国家大战略，聚焦数字新基建、精准布局高价值赛道，将成为产业园区投资与运营突破周期限制、实现高质量发展的关键。

供求端加重失衡，科技行业支撑租赁需求

当前，北京、上海、广州、深圳四大重点一线城市产业园区市场呈现供求失衡加剧、整体态势下行的特征，各城市依托自身产业基因，形成差异化发展格局。

从市场供求基本面观察，四城园区市场的供需失衡加剧，直接加大租金下行与空置率上升的双重压力。数据显示，北京、上海、深圳、广州的供求比分别达到1.88、2.63、1.45、1.77，供需错配问题持续凸显，租金下行趋势在短期内难以实现有效逆转。

展望下半年，园区市场供应压力仍将进一步释放。其中，上海预计新增供应约83万平方米，深圳新增供应达84万平方米，广州将有80万平方米新载体入市，北京也将有40.3万平方米的新载体推出。持续增长的市场供应，或将进一步加剧区域的供需矛盾。

租金表现方面，四城园区平均租金均出现同比下滑，其中北京为138.5元/㎡/月，同比下降3.7%；上海为133.8元/㎡/月，同比下降2.2%；深圳为84.1元/㎡/月，同比下降4.0%；广州为68.6元/㎡/月，同比下降1.4%。空置率同步呈现上升态势，上海、广州、北京、深圳分别同比上涨1.2%、0.9%、0.5%、0.3%，市场去化压力持续加大。

从需求结构来看，科技及关联行业已成为园区租赁市场的核心驱动力，且其对不同城市的需求拉动作用呈现出鲜明的产业特色。

北京园区市场受益于新型制造园区的集中交付，以及芯片、半导体产业的稳步发展，租赁需求呈现明显的集聚效应。其中，医药及生命科学行业需求占比达49%，工业品制造业占比28%，成为支撑区域市场的核心力量；与此同时，以汽车及配件为代表的消费品制造业也展现出较强的发展活力，进一步丰富了区域产业生态。

广州园区市场的需求则集中在互联网科技、消费品制造等领域。依托大湾区制造业根基与商贸流通优势，广州在消费科技、专业服务等领域形成产业集群，为园区租赁需求提供了稳定支撑，同时跨境零售等行业也贡献了一定比例的租赁需求，形成多元化的需求结构。

值得关注的是，不同片区独特的产业基因将持续催化结构性机会，成为产业园穿越市场周期的关键支点。依托核心产业形成的差异化竞争力，将在供需失衡的大环境中为优质园区开辟增长空间，推动产业园区市场向“结构优化、产业聚焦”的方向持续演进。

指数体感虽“偏冷”，“十五五”科技可能逆转发展格局

从宏观指标表现来看，国家统计局数据显示，2025年10月份规模以上工业增加值同比实际增长4.9%，较9月份回落1.6个百分点，工业增长节奏的放缓凸显出市场需求恢复的阶段性压力。

其中，传统制造领域面临的挑战尤为突出，钢铁、水泥等行业受产能过剩影响持续处于调整通道，市场环境变化正推动相关产业加速转型，通过智能化升级提升生产效率、以绿色化发展契合政策导向，在结构优化中探寻新的增长空间。

与传统制造业的调整态势形成鲜明对比，科技驱动型产业在市场竞争中展现出强劲的增长韧性。从滚动一年内重点行业产量同比增速来看，工业机器人、集成电路、新能源汽车等新兴赛道表现尤为突出，成为拉动工业经济的重要力量。

随着“十五五”规划的全面实施，其明确提出“抢占科技发展制高点，不断催生新质生产力，强化科技自立自强，加强原始创新和关键核心技术攻关”的发展方向，为科技产业发展注入强劲政策动力。

从发展脉络来看，“十五五”规划的核心任务之一是推动经济完成第二次转型。“十四五”期间已实现从房地产向制造业的第一次转型，未来五年则将聚焦于从一般制造业向科技产业的跨越，这一转型方向精准契合当前科技产业的增长态势。

从地方实践来看，各地将依托自身资源禀赋与产业基础，在“十五五”规划框架下形成差异化产业布局，避免同质化竞争，例如中西部城市聚焦特色优势产业，东部沿海城市主攻高端创新产业，通过精准定位构建各具特色的产业生态。

同时，产业绿色化改造将从“可选动作”变为“必选动作”，新能源、节能环保等产业将迎来爆发式增长，传统产业的绿色转型也将释放巨大的市场空间。

与此同时，《深化智慧城市发展推进全域数字化转型行动计划》等配套政策的出台，将从应用场景拓展、数字基础设施建设等方面为科技产业提供全方位支撑，新质生产力有望在政策合力下，成为推动经济增长的核心引擎。

在“十五五”规划的战略引领下，随着核心技术领域突破的持续推进、地方产业生态的不断完善以及政策环境的日益优化，科技产业有望成为推动经济整体回升、实现发展局势逆转的核心动力，为中国式现代化建设提供强有力的科技支撑。

产业园区暨基础设施：科技重塑价值链

运营：企业韧性生长，万亿级产业投资基金持续赋能

当前，营业收入的分化表现是园区运营市场最鲜明的特征。陆家嘴以74.23%的同比增速领跑行业，营收实现120.38亿元；中新集团、张江高科营收增速介于19%-31%之间，保持稳健增长；招商蛇口、润泽科技增速均超15%，经营基本面扎实。

而电子城、华夏幸福营收降幅分别达46.70%、72.09%，浦东金桥、苏州高新降幅也分别达30.46%、27.42%，业务结构调整与市场需求变化带来的挑战集中显现。

利润层面，头部企业盈利爆发力突出，张江高科、中新集团、上海临港前三季度归母净利润同比分别增长15.94%、28.57%、40.43%，核心业务与投资布局的协同效应持续释放。

部分企业经营承压明显，华夏幸福归母净利润亏损98.29亿元，同比降幅达393.87%；东湖高新、外高桥净利润降幅均超60%；市北高新虽投资收益大幅增长，但归母净利润仍亏损1.87亿元，非经常性收益难以对冲核心业务的经营压力。

数据中心赛道的异军突起，成为部分企业突破增长瓶颈的关键。营收端，润泽科技、万国数据、数据港同比分别增长15.05%、10.20%、4.93%，板块平均增速约10%；利润端表现更为亮眼，润泽科技、万国数据归母净利润分别达47.04亿元、14.17亿元，增速均超200%，数据港归母净利润1.2亿元，同比增长14.12%，实现稳步发展。

资本层面的突破进一步强化了赛道优势：南方润泽科技数据中心REIT在深交所正式上市，募集规模达45亿元；南方万国数据中心REIT发行后实现扭亏为盈；普洛斯、东久新宜、凯德中国等企业也在持续深耕数据中心赛道，力求多元发展，提高企业韧性。

投资收益成为影响企业盈利的核心变量，超半数园区运营企业实现投资收益增长。市北高新、上海临港、润泽科技的投资收益增速尤为突出，分别达80455%、2655%、29666%，其中润泽科技37.59亿元的投资收益直接拉动了归母净利润的增长。

“十五五”规划明确了产业园区的转型路径，完善创新转化平台与“管委会+平台公司”治理模式，通过产业基金撬动社会资本，深化产城融合与跨区域协同，成为落实国家战略的核心执行节点。这一转型方向，与当前产业基金的布局逻辑高度契合。

中国证券投资基金业协会数据显示，截至2024年末，我国私募股权创投基金管理规模已攀升至14.4万亿元，在投项目数量达15万个，资本赋能产业的体量与覆盖面持续扩大。

其中，创业投资基金投向中小企业、高新技术企业、初创科技型企业的数量占比分别达74%、50%、32%，资本向科技创新领域集聚的趋势尤为明显，为新质生产力培育提供了坚实资本基础。

在资本赋能产业的进程中，国资背景科创基金同步推进规模扩张与精准投资，成为培育新质生产力的核心资本力量；头部园区运营企业则以产业基金为纽带，构建“资本+产业+空间”的协同布局，为硬科技企业提供全周期成长支持。

此外地方层面，成都产投集团发布“产投28计划”，通过基金招商、资本赋能的方式，为区域产业升级注入动能；上海市虹桥国际中央商务区发布《特色产业园区高质量发展支持政策》，对新建特色产业园区注入资金支持，重点打造一批产业集聚度和显示度高，示范引领效应强的标杆产业园区。这些产业园区企业通过集体转型，借助基金投资为相关企业输送发展资金、产业资源与成长机遇，实现园区、企业与产业价值的共赢。

园区：产业集群效应，依托链主项目实现招商聚能

2025年7-10月，产业园区领域累计落地或推进项目41个，涉及建筑面积超565万平方米，投资金额超590亿元。尽管投资金额环比下降6.3%，但产业集群化发展特征持续显现。

其中，链主企业主导的项目投资金额超400亿元，占比达67.8%。依托链主项目开展的招商活动占比为80%，通过链主企业引进的配套企业数量同比增长32%，链主企业对产业链资源的集聚与整合作用愈发突出。

从区域分布来看，长三角、珠三角与中西部核心城市共同构成链主项目集中布局的“黄金三角”，各地依托自身产业基础与政策优势，推动集群化发展向纵深推进。

长三角地区凭借完善的产业配套、高效的政务服务与雄厚的创新资源，成为链主项目落地的“强磁场”。上海超导科技投资25亿元建设超导带材及总部基地，聚焦超导材料核心技术攻关，已带动8家上下游企业集聚上海，覆盖超导应用研发、新材料生产等关键环节，形成细分领域产业集群雏形。

珠三角地区依托粤港澳大湾区的协同发展优势，链主项目密集落地，形成特色鲜明的“产业矩阵”。广东太古可口可乐投资12.5亿元建设大湾区智能生产基地，聚焦饮料生产智能化升级，打造行业标杆项目；科学城集团与众爱集团签约共建黄埔数字健康产业园，助力区域健康产业集群化发展。

当前产业园区发展模式正发生转变，从传统的单一载体招商向产业生态运营方向升级。链主企业的角色也从单纯的园区入驻者，转变为产业生态共建参与者，推动园区价值实现阶段性提升。

融资：规模稳步推进，结构持续优化

2025年1-10月，国内产业融资领域总金额呈现波动式增长态势。数据显示，报告期内产业相关行业投融资市场累计发生投融资事件72起，融资总额达1519亿元，在产业升级与资本市场双向作用下，市场保持稳定运行。

从月度表现来看，各月融资规模波动明显，整体呈增长趋势。1-2月融资金额维持在相对平稳的区间，3月出现阶段性增长拐点，其中7月融资规模实现显著提升，10月单月融资金额创下年内新高，突破300亿元。

融资规模的阶段性变化，与资本市场对新能源、半导体、人工智能等不同产业赛道的关注度调整相关，同时传统产业的周期性波动也对融资节奏产生影响，共同促成融资规模的阶段性攀升。

在风险防控方面，多元化的融资渠道分散了单一渠道的风险，企业不再依赖某一特定融资方式，而是可以根据自身情况选择最优融资组合，有助于降低企业整体融资风险，保障产业融资市场的稳定运行。

综合来看，国内产业融资市场呈现规模扩张与结构优化的双重特征。融资规模的增长为产业升级提供了资金保障，而市场整合过程中的优胜劣汰则推动了资源高效配置，为后续产业高质量发展奠定了基础。

REITs：仓储物流抗风险强，资产韧性稳健

2025年三季度，国内产业园区REITs市场呈现“运营分化加剧、扩募动能活跃”的鲜明特征，在指数表现阶段性承压的背景下，扩募作为资产盘活的核心路径，在政策驱动与市场实践的双重作用下持续释放活力，为产业园区存量资产的高效运营提供关键支撑。

从市场整体表现来看，产业园区REITs指数累计下跌5.2%，平均年化收益率降至2.8%，较去年同期下降3.5个百分点，市场情绪与收益表现均面临阶段性压力。这一态势在三季度运营数据中得到充分印证，不同产品的财务与运营表现分化显著。

尽管市场整体承压，产业园区REITs的扩募进程仍持续加速，成为盘活存量资产、实现规模化发展的重要路径。

2025年1-10月，全国共有8只产业园区REITs完成或计划扩募，总扩募规模达58.6亿元，较去年同期增长42%，扩募的常态化推进为REITs市场注入强劲动能。

在市场承压与扩募活跃的双重背景下，产业园区REITs正通过“分化中优化结构、扩募中盘活资产”的路径，持续探索存量资产高效运营模式。未来，随着扩募政策进一步完善与市场实践深化，REITs有望在产业园区资产盘活、产业生态构建中发挥更核心的作用。

科技：重塑价值链条，科技跃迁竞逐未来产业浪潮

据国家统计局发布的数据，2025年1-10月，我国高技术制造业增加值同比增长7.2%，较全部规模以上工业增加值增速高出2.3个百分点；科技对产业增长的贡献率达62%，较去年同期提升3个百分点，创新驱动的发展特征愈发鲜明。

其中规模以上数字产业制造业增加值同比增长9.5%，智能设备制造、电子元器件及设备制造行业增加值分别增长11.1%和12.3%，随着科技产业与园区运营的融合深度持续提升，人工智能、半导体等核心领域不断实现技术突破，低空经济、具身智能等新兴赛道加速落地，正推动产业价值链条发生系统性重塑。

伴随“十五五”规划将量子科技、具身智能纳入战略重点，地方层面政策密集落地，形成“国家战略+地方实践”的政策支撑体系。

广州对量子科技项目给予最高1000万元补贴，精准扶持前沿技术研发；杭州出台具身智能机器人产业发展条例，同时设立2.5亿元算力补贴，降低企业研发成本；成都在高新区重点打造大模型与机器人产业生态，构建从技术研发到场景应用的完整链条。

在政策与市场的双重驱动下，科技企业正以技术突破为核心、场景落地为导向、生态协同为支撑，加速重塑产业价值链条。从底层芯片到上层应用，从单一技术到产业生态，科技产业的系统性跃迁正全面开启。

本文节选自《卓越指数 • 2025 产业园区暨基础设施投资发展报告》