转自：北京商报

随着《住宅项目规范》（以下简称《规范》）的全面实施，中国住宅建设进入高品质发展新阶段，“好房子”成为2025年房地产领域的头号热词。原中国建筑北京设计研究院副院长、总建筑师董少宇在接受北京商报记者专访时提示，当前“好房子”建设正处于从政策蓝图向实践落地的关键期，这要求房地产高品质发展同步实现从“规范遵循”到“技术引领”的跨越，其中绿色建筑与智能科技的深度融合正是破题核心。

董少宇指出，传统“工程思维”往往侧重于满足建筑的结构安全、施工效率和经济成本，却忽视了居住者的实际需求和体验。在“好房子”视角下，房企需要跳出“工程思维”，真正做到以人为本，从居住者的角度出发，思考如何提升住宅的舒适与健康性、便捷与友好性和服务与文化性等。这意味着房企需在设计、选材、施工以及后期运营维护等各个环节融入对居住者需求的深刻理解，而非仅追求技术的堆砌或表面的华丽。

从底线要求到品质升级

《规范》首次以国家标准形式明确住宅建设需以“安全、舒适、绿色、智慧”为目标，并对层高、电梯配置、隔声性能等提出强制性要求。例如，新建住宅层高不低于3米，4层及以上住宅强制设置电梯，隔声性能指标提升至分户墙空气声隔声量≥65分贝。这些条款直击过往住宅长期存在的“空间压抑”“适老化不足”“噪声扰民”等痛点。

董少宇指出，《规范》的出台是行业从“粗放式扩张”转向“精细化运营”的关键信号之一。“过去，房企更关注开发速度和成本控制，导致住宅设计存在‘重形式轻功能，重建筑轻环境，重效益轻服务’的倾向。例如，部分项目盲目追求外立面造型，却忽视了采光、通风等基本居住需求。”他以商业综合体设计经验为例指出，“建筑的本质是为人服务”，因此需将运营规律融入设计前端，而非仅追求技术堆砌。

随着《规范》的深入实施，房企需重新审视其设计理念和开发策略，更加注重住宅的实用性和居住体验。

在董少宇看来，这不仅意味着满足基本居住需求（如良好的采光和通风），还要在细节上下功夫，如合理的空间布局、人性化设计等，以打造真正符合居民需求的住宅产品，特别要关注现代年轻人生活方式的变化对住宅提出的新要求等。

同时，这也要求房企在设计阶段就充分考虑到住户的实际需求，摒弃过去那种单纯追求高端大气上档次的设计理念，转而更加注重住宅的实用性和舒适度。

董少宇表示，例如通过合理的空间布局，让住户能够充分利用每一寸空间，提高住宅的使用效率；通过人性化的设计，如户内外便捷通行（包括无障碍设施）、房间的综合使用（包括关注儿童房间的设计游乐区）、适度的储藏空间的配置，让居住者感受到被尊重的物业服务等，让住宅更加贴心、舒适。只有这样，房企才能在激烈的市场竞争中脱颖而出，赢得消费者的青睐。

摒弃技术堆砌，回归理性开发

《规范》的实施倒逼房企重新审视自身角色。“过去，房企常以‘工程思维’主导开发，关注施工效率和成本控制，却忽视了居住者的真实需求。例如，部分项目为压缩成本采用低品质建材，导致后期维护成本攀升。”董少宇提出，房企需从“工程思维”回归到全生命周期的“居住思维”，将用户需求前置，贯穿设计、施工、运维各环节。

这一观点与其长期倡导的“商业地产动态设计”方法论一脉相承。在商业地产领域，董少宇曾提出该方法论，强调设计需与市场动态、用户行为深度绑定。他建议房企建立“用户需求数据库”，通过大数据分析精准定位居住痛点，例如针对老龄化社会优化适老化设计，或通过模块化设计提升空间灵活性。

针对行业一度盛行的“唯技术论”，董少宇提出批评：“部分房企将‘高科技配置’等同于高品质，陷入‘为创新而创新’的误区。例如，盲目引入智能家居系统却忽视基本的隔音、保温隔热性能等，最终导致用户体验割裂。”他强调，《规范》的落地需与“去浪费化”结合，避免技术滥用造成资源损耗。技术应当服务于居住者的实际需求，而非成为营销工具。在住宅开发中，应优先提升基础居住品质（如优化室内环境、增强建筑耐用性等），再合理引入科技元素以提升舒适度和便利性。

董少宇以住宅产业化为例说明理性开发的可能性。他参与的项目通过标准化构件与工业化生产流程，既降低建造成本，又提升质量稳定性。他建议房企建立“技术评估机制”，对新技术进行全周期成本效益分析，优先选择低碳、可循环的解决方案。例如，采用高性能保温材料等被动式设计，减少对空调的过度依赖，或通过自然通风优化降低机械通风能耗。

多元化住宅与全生命周期评估

《规范》的落地并非“一刀切”，而是为多元探索提供框架。董少宇认为，未来住宅需兼顾“标准化”与“个性化”：“标准化确保基本居住品质，个性化满足不同群体的差异化需求。例如，年轻家庭更关注智能家居与社区共享空间，老年群体则需无障碍设计与医疗配套。”他建议房企探索“基础标准+定制模块”的开发模式，通过灵活设计实现“一项目一方案”。

董少宇还强调全生命周期评估的重要性。他提出，住宅开发不应局限于建造阶段，而应涵盖规划、设计、建造、运营、维护直至拆除的全周期。在此框架下，房企需综合考虑环境影响、资源利用效率、居住者健康等因素，以实现可持续发展。

为实现这一目标，董少宇建议引入第三方评估机构，对住宅项目进行全生命周期跟踪评估。通过定期收集分析数据，及时发现解决问题，确保各环节达到预定标准，同时为房企积累经验提供科学依据。

“当前，我国住宅平均寿命远低于欧美国家的百年标准，这不仅造成资源浪费，也加剧城市更新压力。”董少宇提出，可通过预制构件标准化、建筑结构可拆卸设计等手段，延长建筑寿命并降低改造成本。

《规范》的实施既是挑战也是机遇。董少宇强调，房企需以“长期主义”重构竞争力：“过去依赖土地红利和规模扩张的模式已难以为继，唯有回归产品本质，才能赢得市场。”他期待行业通过技术创新与制度优化，真正实现“让全体人民住有所居、住有宜居”的愿景。

·对话·

“好房子”建设破题：品质“三位一体”与全周期管理

Q：此前房企已在被动式建筑等领域进行过“好房子”的探索。这些实践对当前“好房子”建设有何启示？哪些成功经验值得延续和落地？

A：社会对住宅品质存在诸多反映，这凸显了提升住房质量的迫切性。但仅用“好”或“不好”评价过于笼统，亟须建立量化指标体系。关键在于将质量把控前置，通过建成品的严格验收，在交房前解决潜在问题——特别是居住者最易感知的渗漏、噪声等痛点——而非交付后出现大量投诉。

现有探索如被动房、百年住宅、住宅性能认定、高品质住宅标准等，已从不同维度提出了“好房子”的要求，提供了宝贵经验。然而，“好房子”的实现是系统工程，核心在于规划设计的合理性、建造过程的质量把控以及交付后的物业服务，三者缺一不可。业内“方案设计是‘3’、施工图变‘2’、建成后剩‘1’”的说法，形象揭示了建设环节层层降质的风险。技术创新应以服务居住者生活为根本目的，避免本末倒置、追求一时时髦，否则难以持久。

Q：在政策推动下，房企可能面临建造成本上升的压力。您认为有哪些技术手段（如预制构件、BIM优化）能有效控制成本并保障品质？

A：设计阶段是决定成本的关键。优秀的设计师通过精益求精，能在源头避免不必要的投入，实现“不浪费成本”。具体到技术层面：

预制结构体系：建造成本可能较传统现浇结构高出约10%，但在提升施工速度、减少材料运输与现场污染方面具有显著优势。

BIM技术：极大提升了设计专业间的协同精准度，并在施工阶段优化材料使用、精确控制进度节点、提升安装效率，对成本控制与品质保障均有助益。

Q：当前《住宅项目规范》主要聚焦硬性指标。您认为未来是否需要增设与居住体验直接相关的设计标准（如自然通风效率、声环境优化）？此外，建筑品质高度依赖后期运维，是否应建立全生命周期评估机制，将物业维护、能耗数据纳入“好房子”评价体系？

A：增设自然通风效率、声环境优化等直接关乎居住体验的标准是正确方向。尤其值得注意的是，我国城市住宅本质多为公寓，居住者拥有的是空间使用权，而顶板、地面、墙壁乃至窗户的维护管理责任常在公共领域。因此，将物业服务标准纳入“好房子”评价体系及住宅技术评价标准至关重要。“好房子”的终极目标是支撑“良好的居住生活”，这至少包含三大支柱：

好房子：安全、耐久、舒适、健康；

好社区：设施便捷、环境优美；

好物业：服务周到，保障资产保值增值。建立覆盖规划、建造、使用、维护乃至拆除的全生命周期评估机制，将物业维护水平、实际能耗数据等纳入评价，是确保品质持续性的关键。成立业主委员会是保障居住者权益、监督提升物业服务质量的重要制度。物业公司作为业主委员会招标雇佣的第三方服务机构，必须牢固确立服务宗旨。

Q：“好房子”标准将逐步全国推广。您认为未来住宅设计会呈现哪些新趋势（如零碳社区、可变户型系统）？哪些技术将成为核心竞争力？

A：零碳社区、可变户型系统等是“好房子”的组成部分，但无法以偏概全。未来的核心竞争力在于能否系统性地满足“好房子、好社区、好物业”三位一体的完整要求，而非片面追求单项技术亮点。

Q：购房者需求日益多元（如“90后”重社交空间、“70后”重收纳功能）。在您看来，建筑设计如何通过灵活空间规划或“用户共创”模式，实现个性化与普适性的平衡？

A：在户型层面，可通过“家具建筑化”设计提高收纳效率。需结合生活方式变化，提升客厅等空间的实用性，避免“大而不当”。同时应敏锐把握数字社会及城市阶层变迁，提升居住空间的综合适应性。必须坚持商品住宅按完整商品标准交付，杜绝“半成品”现象。关于“用户共创”，其深层意义在于重建“社区文化”。新城区居民往往脱离原有社区纽带，进入一个陌生、缺乏共同文化基础的环境。短期建立深厚的社区文化难度大，亟须创造有效媒介加强邻里联系与认知，凝聚宝贵的社会资本。