“嘲笑东北，理解东北，成为东北”，这句话已经成为很多地区的注脚，毕竟从数据来看，内地人口负增长的地区，占比已经达到了 64.5%。2024 年，全国人口继续减少 139 万人。随着全国人口持续减少，全国人口减少的地区面积也在不断扩大。2023 年内地 31 个省市自治区中，20 个减少，11 个增加。如今，这一趋势愈演愈烈，需要所有买房人警惕的是，已有 20 个省陷入了人口负增长的困境。这一现象并非孤立，它如同多米诺骨牌，对房地产市场产生着深远且复杂的影响。

人口负增长的严峻现状​

2024 年，内地 31 个省份中，仅有 8 省人口正增长、2 省零增长，超过 2/3 的省份都呈现负增长态势。曾经人口增长强劲的山东，如今常住人口减少量位居全国第一，一年减少 42.8 万人。紧随其后的是河南、湖南、辽宁、吉林等省份，人口下降规模不容小觑。从大区域来看，山河四省（山东、山西、河南、河北）减少规模最为突出，四省合计一年减少 107 万；其次是中部六省，一年合计减少 94.03 万人；东北三省过去一年合计减少 82.1 万人。若将时间跨度拉长至 2020 年七普之后，黑龙江、吉林、辽宁、河南、湖南、河北 6 个省常住人口连续四年减少，其中河南省人口减少最多，四年合计减少 156 万人。​

人口负增长的原因主要有两个方面。一方面，出生率持续走低。曾经以 “最敢生” 著称的山东、河南，如今出生人口也大幅锐减。高峰时期，山东出生人口高达 177 万人，如今已降至 64.9 万人，由此导致自然人口大幅负增长。全国范围内，2024 年结婚对数仅 610.6 万对，创 45 年来新低，这进一步抑制了生育意愿，使得新增人口数量难以提升。另一方面，人口外流现象严重。不仅东北和中西部省份存在人口外流，东部地区也未能幸免。例如，2024 年山东减少的 42.8 万人中，自然人口减少 16.9 万，而人口净流出高达 25.9 万。河南、山西、江西等省份则因人口竞争力不足，导致大量人口外流。​

对房地产市场的影响​

需求端：潜在购房者锐减​

人口负增长首先冲击的便是房地产市场的需求端。人口数量的减少，意味着潜在购房者数量大幅下降。传统的 “结婚 - 购房 - 生育” 模式受到严重挑战，购房需求被极大抑制。以东北地区为例，过去 10 多年来，东北三省累计减少 1000 多万人，40 多个地级市中，只有沈阳、大连、长春正增长，其他全部进入下降区间。人口的持续外流和自然增长的乏力，使得当地住房需求急剧萎缩，大量房屋无人购买，房地产市场陷入低迷。​

同时，人口结构的变化也在重塑住房需求。老龄化加速，老年人对住房的需求更多集中在养老、医疗配套完善的区域，且倾向于小户型、低楼层的住宅，对大型住宅的需求显著下降。而年轻人口的减少，使得刚需购房群体规模缩小，房地产市场的需求结构发生了根本性转变。​

供给端：空置率上升，库存压力增大​

在需求端萎缩的同时，房地产市场的供给端却未能及时做出有效调整，导致空置率不断上升，库存压力日益增大。尤其是在人口流出严重的地区，大量新建房屋无人入住，形成了一座座 “空城”“鬼城”。例如，在一些资源枯竭型城市，由于产业衰败，人口大量外迁，但前期过度开发的房地产项目却未能售出，空置率居高不下，不仅造成了资源的极大浪费，也给当地房地产市场带来了沉重的负担。​

开发商为了应对市场需求的变化，虽然开始减少新项目的开发，但前期积累的库存仍需消化。这使得房地产市场的供需失衡问题在短期内难以得到有效缓解，进一步加剧了市场的低迷态势。​

房价走势：整体下行，区域分化加剧​

从整体趋势来看，人口负增长给房价带来了明显的下行压力。在供大于求的市场环境下，开发商为了吸引购房者，不得不采取降价促销的手段。以山东、河南等人口负增长较为严重的省份为例，部分城市的房价已经出现了不同程度的下跌。然而，房价走势并非完全一致，区域分化现象愈发明显。​

一线城市和核心城市群由于强大的经济吸引力和资源集聚效应，仍然能够吸引大量人口流入，受人口负增长的影响相对较小，甚至部分城市房价还在上涨。例如，深圳、广州等城市，凭借其发达的产业、优质的教育和医疗资源，吸引了大量年轻人前来就业和定居，房地产市场需求依然旺盛，房价保持相对稳定且有上升动力。而在一些人口持续流出的三四线城市以及资源枯竭型城市，房价下行压力巨大，甚至出现了房价 “腰斩” 的情况。这些城市由于缺乏产业支撑和人口吸引力，房地产市场陷入恶性循环，房价难以得到有效支撑。​

买房人需警惕的风险​

房产贬值风险​

在人口负增长的省份，尤其是那些人口持续外流、经济发展乏力的地区，买房人面临的房产贬值风险显著增加。随着需求的减少和供给的过剩，房屋价格可能会持续下跌，导致买房人资产缩水。例如，在东北的一些小城市，曾经花费数十万元购买的房屋，如今可能只能以半价甚至更低的价格出售，而且即使降价也难以找到买家。​

流动性风险​

房产的流动性变差也是买房人需要警惕的重要风险。在人口负增长地区，由于房地产市场活跃度降低，房屋交易周期明显拉长。买房人想要出售房产时，可能会面临长时间无人问津的情况，即使成功售出，也可能需要付出较大的降价代价。这使得房产难以像过去那样快速变现，一旦买房人遇到资金周转困难等问题，房产的流动性风险就会凸显出来。​

配套设施衰退风险​

人口负增长还可能导致城市配套设施的衰退。随着人口的减少，一些学校、医院、商场等公共服务设施和商业设施可能会因为服务人口不足而减少投入甚至关闭。这将直接影响买房人的生活质量，降低房产的附加值。例如，学校数量减少可能导致孩子上学距离变远、入学难度增加；医院关闭则会使居民就医不便，严重影响生活的便利性和舒适度。​

面对人口负增长带来的诸多风险，买房人在购房决策时需要更加谨慎和理性。首先，要充分关注目标城市的人口增长趋势、经济发展前景和产业结构等因素。优先选择人口持续流入、经济活力较强的城市和区域购房，这些地区的房地产市场相对更具稳定性和抗风险能力。其次，要注重房产的品质和配套设施。在市场竞争加剧的情况下，优质的房产和完善的配套设施能够提升房产的保值增值能力。最后，买房人还需结合自身的实际需求和经济实力，合理规划购房预算，避免因盲目跟风或过度借贷而陷入财务困境。​

总之，20 个省人口负增长这一现象给房地产市场带来了深刻变革，买房人必须充分认识到其中蕴含的风险，谨慎做出购房决策，以避免遭受不必要的经济损失。在未来的房地产市场中，理性和谨慎将成为买房人规避风险、实现资产稳健增值的关键。