中经记者 陈婷 赵毅 深圳报道

34名竞拍者经过450轮报价，最终将一栋法拍房的成交价定格在约1.14亿元，相较起拍价高出约9000万元，溢价率高达379.6%。

近日，位于深圳市罗湖区红岭中路2118号住宅楼5栋一至六层法拍房在拍卖过程中上演了上述一幕。该拍卖标的物为一栋办公性质的楼房，总面积为3332.78平方米，产权属于深圳市建设（集团）有限公司（以下简称“深圳建设集团”），市场评估价约为3397.13万元。该栋楼房土地使用年限为1983年4月8日至2033年4月7日，也就是说，其产权到目前仅剩8年，不过还是吸引了一批买家前来抢购。

《中国经营报》记者走访上述法拍房所在的红岭中路看到，该地段坐拥成熟的商圈，地铁3号线及9号线在此交汇，周边较为繁华。

事实上，近段时间以来，深圳法拍房市场陆续上演高溢价成交戏码。3月，有28人通过竞拍405轮，将位于深圳市罗湖区怡景花园的一栋别墅价格从约853.84万元拍到约3094.6万元成交，溢价率高达262%；4月，豪宅楼盘半岛城邦一套法拍房共吸引21人报名竞拍，最终以约5172万元的价格拍出，溢价率约159.35%。

深圳同致诚评估数据研究中心提供的数据显示，今年一季度，深圳法拍房挂拍1632套，同比增长11.4%；成交666套，同比增长67.76%。成交以住宅为主，其中26.41%的住宅法拍房成交价高于评估价。

成交仍以住宅为主

捡漏或为大多数人对法拍房的第一印象，即以低于市场价的价格购买到较为心仪的房产。不过，随着市场热度不断攀升，法拍房高溢价成交的现象越来越多。

5月14日，深圳市罗湖区红岭中路2118号住宅楼5栋一至六层在阿里法拍平台进行拍卖。平台显示，共有34人报名竞拍，围观次数超过6.5万次，标的物起拍价约为2378万元。

根据评估报告，上述标的物所在土地的性质为住宅或办公，土地使用年限为50年。建筑物房屋用途为办公，总楼层为六层，建成时间为1982年，楼龄距今已有43年。该办公楼周边有中深国际大厦、都会中心、怡正发大厦等写字楼，办公聚集度较高。截至2025年3月17日，上述拍卖标的物的市场价值约为3397.13万元。

拍卖公告显示，该标的物原为深圳建设集团所有，已抵押给中国光大银行深圳分行，被担保主债权数额为11.5亿元。记者注意到，深圳建设集团已在阿里法拍平台上拍卖过多宗物业资产，最近一次拍卖是在5月22日，涉及6套房屋。

已拍卖的资产中，深圳市罗湖区红岭中路2118号住宅楼5栋一至六层的竞买记录达到450轮，竞价时间从5月13日早上10点一直到5月14日下午6点左右才结束。网络竞价成功确认书显示，用户姓名“清河县千代文化传媒有限公司”以最高应价胜出，竞得该标的物。工商信息显示，该公司经营范围包括影视节目制作、广告设计制作代理及发布。

据计算，深圳市罗湖区红岭中路2118号住宅楼5栋一至六层起拍单价约为每平方米7134.7元，最终竞得单价约为每平方米3.42万元，成交溢价约3.8倍。

如此高溢价成交的法拍房实属少见。这背后，是今年以来深圳法拍房市场热度居高不下的境况，“抢房大战”频频上演。

3月，罗湖区一套建于20世纪80年代的别墅以高达262%的溢价率拍出，起拍价约为853.84万元，最终成交价约为3094.6万元，同样经过超400轮竞价，共有28人报名。拍卖平台显示，该标的物建筑面积为186.2平方米，用途为住宅，性质为商品房，土地使用年限为50年（1982年6月8日至2032年6月7日），原产权证记载有“此房产连花园，花园面积为550.23平方米”。

4月，深圳市南山区东角头望海路半岛城邦花园（三期）2号楼15B房（以下简称“半岛城邦花园房屋”）进行拍卖，共有21人报名，围观次数超过3万次，竞价轮数达到106轮。该标的物建筑面积为259.19平方米，房屋性质为市场化商品房，起拍价约为1994.17万元，最终成交价约为5172.07万元。

不动产登记信息查询结果告知单显示，半岛城邦花园房屋已被深圳半岛城邦房地产开发有限公司多次抵押给中信银行深圳分行，其中最高额抵押权的被担保主债权数额为37亿美元。

此外，深圳市宝安区怡景北二巷的一栋四层房源共吸引47人参与竞拍，历经500多轮竞价，价格从300万元抬高至1103万元，最终溢价超200%成交。

事实上，豪宅类项目一直是法拍房市场的热点。深圳同致诚评估数据研究中心提供的数据显示，今年一季度，深圳法拍房成交以住宅为主，占总成交套数的69.37%，住宅平均竞拍人数最高，达7.31人次；商业（商铺）活跃度最低，为3.41人次；办公类法拍房成交占比为5.86%。与此同时，深圳住宅法拍房流拍率最低，为36.97%；商业（商铺）流拍率最高，为82.44%；办公物业流拍率为80.69%。

多数房源“折价拍卖”

个别现象级高溢价成交背后，“折价拍卖”仍是法拍房市场的主流。

据克而瑞研究中心统计，今年4月，法拍房供应规模创年内新高的同时，成交量创下新低，且溢价率房源比例、成交率均有所回落，法拍房市场在供应激增与成交锐减中进一步分化。4月，全国新增挂拍3.04万套，环比增长53%，成交环比下降61%至1244套，全国平均成交率降至16%。一、二线城市中，仅宁波、苏州成交率维持在20%以上。溢价成交比例回落至66%，环比下降12个百分点。

克而瑞研究中心分析指出，4月，全国法拍房挂拍折价率为27.8%，成交折价率为31.3%，差距收窄至3.6个百分点，且均延续下行趋势，反映买卖双方对资产价值的认知趋近理性。“稀缺优质资产仍受追捧，而高瑕疵房产即使加大折扣也难以吸引竞拍，市场‘择优而购’特征凸显。”

值得注意的是，深圳同致诚评估数据研究中心在报告中指出，起拍价高于指导价正是住宅法拍房流拍的主要原因之一。

据克而瑞研究中心统计，分城市来看，4月，深圳法拍房成交套数跃居首位，共计60套，其成交金额4.6亿元同样排在第一位。4月成交总价最高的单套房产来自深圳市天鹅湖花园二期一套房屋，起拍价为3921万元，经过31轮竞价后成交，成交价达到4529万元，溢价率15.5%，但仍低于评估价两成左右。该房产曾于2024年12月以2544万元起拍，后因故撤回再于2025年重新上架，此次起拍价上调。该房产建筑面积为293平方米，成交单价约每平方米15万元，远低于同小区二手房价格。“在当前市场环境之下，稀缺优质资产的投资价值依然为众多投资者和高净值人士青睐。”克而瑞研究中心分析指出。

据中指研究院法拍数据库监测，2025年1—4月，全国法拍市场各类法拍房源挂拍数量累计26.95万套，成交5.17万套，清仓率19.2%，总成交金额831.4亿元。同时，今年前4个月，法拍房交易累计拍次38.2万次，成交5.21万次，法拍按拍次成交率13.6%，各类拍品成交折价率74.3%。其中，一线城市法拍住宅清仓率为42.1%，显著高于三、四线城市（22.5%），核心城市资产更受青睐。浙江省作为重点监测区域表现突出，成交4518套（清仓率46.6%），总金额112.4亿元，杭州、温州、金华领跑市场，宁波法拍住宅清仓率高达71.7%，一拍阶段折价率86.4%，部分房源甚至溢价成交。

中指研究院分析认为，近年来法拍市场交易越来越受市场重视，有更多机构、银行以及购房者参与到法拍市场中。不过，也有业内人士提醒，法拍房具有许多不可控性，风险较高。买家在购买法拍房时不能只关注位置和价格，对包括但不限于法拍房的产权情况、抵押、查封等，须与负责拍卖的法官、工作人员充分沟通，以及到产权登记部门核实、现场查看房屋等。