【文/观察者网专栏作者 左玮】

近些年，“老人租房难”这个话题一再登上热搜。大家热议的，不仅有房东的无奈纠结和求租者的委屈无助，也有“尊老爱幼”传统价值观与当下现实困境的冲突，还有一个隐形的担忧——当我老了，我在哪里？

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此前，一则“为65岁母亲和年迈外婆租房3天被拒20次”的新闻冲上了热搜。而前些日子，一名志愿军老兵向我哭诉，他们在租房过程中屡屡碰壁，某位房东甚至当着老人面直言“怕你死在我房子里”。

老兵的孙女今年三十出头，其余血亲已逝，在大城市打拼的她如果独自租房，原本是件容易的事。但一听到女孩要带着老人一起居住，尽管老人完全有能力自理，而且孙女打算把工作室设置在出租屋里，可以随时陪伴老人，房东还是马上上演了川剧“变脸”。

“谁家没个老人啊？而且他（房东）明明也是老人，出租房还空置很久了。”老兵委屈地说。

“3天被拒20次”和“老兵租房被拒”看似是极端个例，但近几年，在一线城市和部分新一线城市，一条隐形的“年龄红线”正在租房市场悄然收紧：“40岁以上不能合租，60岁以上不能独立承租，有80岁以上老人的家庭绝对不租”。

虽然没有把年龄歧视明确写在条款上，但这成为了不少房东和租赁平台间的默契，针对老人的条条框框逐渐蔓延。即使在当下一些城市租房市场供过于求、租金下降的背景下，房东宁可空置着，也不愿将大门向老年人敞开。

这是因为房东们冷血无情或是某些网友说的“新地主阶级”吗？并不是，而是市场理性与社会伦理在此产生了碰撞：和尊老爱幼的传统美德相比，老年人租房带来的麻烦与风险，是房东们更关注的实际问题。

老年人公寓

“当我同意租房给那家人时，刚刚做完髋关节置换手术的老人哭着感谢我。他们说，上一个房东得知儿子要接老父亲过来做大手术，而且术后几个月，外地的姐姐也要过来照顾老人时，房东立即把他们赶了出去。”

小薇一时心软，便将房子租给了这可怜的7口之家。但她如今也是顾虑重重，每次看到“父母监护不力孩童坠楼”“老人猝死”“房屋损毁租赁纠纷”等新闻，她都会心中一紧，“一个老人，一对姐弟和配偶，还有他们各自家庭的2个孩子，真怕出什么问题吃不了兜着走。”

“当面拒绝一位带着老人的中年男子后，我心里也不好受。”一位房东告诉我，“情感上非常同情他们，但理智又告诉我们不能租给他们，宁愿空着也不想事多。”

“事多”是房东们不愿租给老人的普遍顾虑：年龄代沟带来的沟通不畅；跟不上信息时代，不会网上缴纳水电气费；记忆力不好增加房屋火灾风险；甚至有时候老人本身就是风险——磕着摔着或死亡带来的法律纠纷和房屋折价。

租客与房东谁都没有错，一方顾虑重重、狠心拒绝又过意不去，另一方委屈困惑又无助迷茫。所以，双方都将目光投向了中介，并试图将中介拉到自己这一边。而作为串联和规范租房双方的“桥梁”，中介在缓和老年人租房矛盾方面，能做的也极为有限。

“就我们城市来说，很多房东要求‘三不租’：不租带宠、带娃、带老人的，其中老年人是最不受房东欢迎的租房者。有些房东接受带猫狗入住的年轻人，也不愿意接受老人入住的家庭，更别提独居老人了。”一名连锁机构的中介告诉我，“有时候我们会在房源上标注‘宠物友好’来吸引租房者，但没有听说过哪个房东会主动说‘老人友好’‘欢迎老人’。”

另一位大型连锁平台的中介告诉我：“我们平台登记和发布房源是严禁年龄歧视的，但也听同事说过到看房阶段，房东得知有老人而找理由婉拒的情况。”

如此，一些子女或亲戚开始为老人“暗度陈仓”。

“有位说要长租5年的中年男子，看房的时候他重点在看洗手间的蹲位方便不方便，热水器是否老化，提出床有点高，询问能不能自费买新的矮床。”中介敏锐地觉察到男子是以自己名义为老人租房。“我没发现就算了，发现了肯定不能瞒着房东。”

近些年，子女或孙辈以自己名义租房，再悄悄让老人居住的现象已屡见不鲜。由此，一些与之相关的民事纠纷也逐渐进入了有关部门视线。

此前，S市中级法院审理了一起房屋租赁违约纠纷。签订《房屋租赁合同》后，房东发现租客同住者中有高龄失能老人，遂拒绝交付房屋。房东认为租客隐瞒同住人“高龄失能”的重要信息，构成了欺诈；而租客认为租房合同已生效，要求房东支付违约金。

法院审理认为，房东为“高龄失能老人”为由拒绝交房，有违社会主义核心价值观，不利于建立和谐友善的社会秩序，且签订合同时，房东也未能证明租赁的关键因素包含“同住者不能有高龄失能老人”。故法院支持租客诉讼请求，判决房东承担违约责任。

从法理情理角度看，法院依据《老年人权益保障法》，明确要求禁止歧视老年人，保障了老年人权益也符合“尊老爱幼”朴素价值观。但从另一方面说，房屋租赁是个体平等的市场行为，是基于双方自由意志产生的，房东有自由选择租客的权力，故法律条款直接认定房东设置年龄限制属于违法行为，也存在难度和争议。

而在L市某案例中，八旬老人在浴室洗澡滑倒摔伤，子女将房东告上法庭。虽然最后法院判定房东无过错，但长达半年的诉讼过程仍在周边形成了“寒蝉效应”。在另一座城市，六十多岁的租客薛某随女儿女婿共同租住。某日，薛某发现楼上漏水导致出租屋布满水渍，便前往卫生间寻找拖把，途中不慎摔倒，后确诊为左胯骨骨折且膝盖挫伤，薛某家遂与邻居及房东产生纠纷。后在多方调解下，房东赔偿薛某14000元，楼上租客赔偿薛某37000元。

在一些人看来，法律试图平衡房东与租客的裂痕，公安调解或司法判决照顾了“弱势群体”，却将责任和负担加在房东身上，这也间接导致了房屋租赁市场的大门对更多老年人关闭。

02

“这个年龄了还要租房？自己或子女都没有自己的房子吗？”“为什么不住养老院或康养中心？”相关新闻的评论区，一些网友表达了此类疑惑。

诚然，即使各国研究报告公布的数据有所不同，但中国家庭房屋自有率高且远超世界平均水平是公认的结论，其中，在2019年央行的一次调研中，我国城镇居民家庭的住房拥有率高达96%。

那为何“老人租房难”引起诸多疑惑，这背后，是人口迁徙和家庭构成的巨大变化。

“卖掉老家房子来城里帮孩子带娃，现在想回去，连个落脚处都没了。”两鬓斑白的陈阿姨属于“老漂族”中的一员，也是全国29.9%无自有房老人中的缩影。老龄化浪潮下，传统“养儿防老”模式正在瓦解。一方面，新一代外来老人常常跟随子女一起到大城市闯荡漂泊，这些“老漂族”当中，部分老人卖掉老家的房子没了退路，又因代际养老模式断裂变成了“悬空老人”“候鸟老人”。早在2016年，“老漂族”便已超过1600万。

另有部分家庭，因老人身体原因需要在拥有优质医疗资源的城市长期治疗；也有少部分60-69岁的“低龄老人”仍需一份工作养活自己；许多有房的本地老人，也想将旧居租出，换成租金去租更适老的矮楼层或电梯房。对于他们来说，租房成为了“刚需”。

另一方面，大城市中，过去传统的多代混居模式的“代际养老”比例大幅下降。在一份覆盖全国31个省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团，有效样本达到12.73万的调查中，子女作为老人主要照料者的仅占47.6%，低于老人独居、老年伴侣互相照顾和依靠养老机构的比例。

根据中国老龄协会2021年发布的《第五次中国城乡老年人生活状况抽样调查》和中国社会科学院人口与劳动经济研究所相关研究，2021年，全国29.9%的老年人没有拥有产权属于自己或者配偶的住房；独居老人比例已达14.2%，其中20%左右依赖租房解决居住问题。

这些老人无论是合租还是整租都面临难题。一线城市老年公寓、康养中心的高额月租金，超过普通人退休金承受范围；随迁老人大多不符合当地公租房的申请条件；另有一部分“低龄老人”和“失独老人”根本没有子女。除了被明确的拒之门外，有些老人即使幸运地租到房子，也被房东要求签订《安全责任书》或每年提供体检报告，租金也会相应上涨。

“以前听说过‘35岁’中年危机，原来现在租个房子也有老年危机。”相比讨论老年人和房东的两难局面，相关新闻下面，中青年们更关注的是自己的余生。

“原本还想租房过一生的，估计我60岁还没退休呢，康养中心住不起，房子也租不到吗？”

“以前说读不好书只有回家种地，现在是真羡慕农村真有块地的。”

“考虑这么长远干什么。那是因为现在年轻人足够多，房东可以挑挑拣拣。等几十年过去，社会上还有多少年轻人？房东宁肯空着也不租给老年人？”

“那以前资本家牛奶宁可倒了也不分给穷人呢。”

这个话题激起了年轻人关于“有房”和“无房”的争论——毕竟，每个人都会预想自己老了的那一天。

根据国家统计局发布的最新数据，2024年年末，我国60岁及以上人口首次突破了3亿人，养老面临巨大压力。同时，独生子女们所面临的赡养考验也越来越凸显：在2023年至2032年，第一代独生子女的父母超80%年龄将处于75-84岁，这意味着，很多老人需要跨越75岁的失能拐点，进入到智力和自理能力明显下降，需要他人照顾的时期了，但一个独生子女负担两个老人，或是双独夫妻面对4个老人，“421家庭”面临很多左右为难的情境。

而新一代年轻人，许多不婚不育，如果没有买房或房子在养老资源较差的地区，老了怎么办，也是个不得不考虑的现实问题。

所以，“老年人租房难”连续几年冲上热搜引发讨论，这些现实问题和讨论，影响着年轻人和中年人对于未来的规划和选择，这也是未来家庭、社会和国家都需要去面对的一个重大现实。

03

当下，部分老人和家庭最需要解决的居住问题，成为了无法落实的需求，暴露的是我们对于老龄化社会的准备并不充分。

房东、中介和租客的拉扯背后，是目前法律模糊、社会保障缺位与子女养老责任的转嫁——目前没有对应的法规法则细则覆盖老年人租房需求，养老服务体系也尚未覆盖租房场景。意外责任界定不清，加剧了房东的避险心理，造成了租房市场的供需错位。供需失衡又使得租房老人在“高价宜居”和“老破小”之间徘徊无助，使得部分老人“老无所居”。

解这道难题，需要多方织就一张温情的网，需要政府、市场、社会、子女和老人本身齐心协力。

首先，扩大公租房等福利房型覆盖面，打击违规违法租赁操作。近些年，多地政策层面已有破冰之举：例如，广州配租型保障房的体量在不断增加，出现了配售型保障房。2025年试行的公租房新规，提出对部分申请家庭的家庭收入和财产标准放宽至政府公布标准的130%；再如，南京试点“老年友好型公租房”，配备智能跌倒监测系统，且租金较市场价更低廉；深圳试点“多代同堂”公租房，子女与父母共同申请可加分等。同时，也要严厉打击公租房、经适房的违法违规操作。

其次，引导市场向老年人服务倾斜，完善老年群体的房屋租赁服务。在这方面，一些高度老龄化国家的经验值得参考。例如，作为全球老龄化最严重的国家之一，日本政府《关于确保老年人居住稳定的法律》细分出老年人优良租赁住房、老年人便捷入住租赁住房和老年人专用租赁住房这三种老年人租房类型；新加坡政府鼓励已婚公民申请距离父母较近的组屋，从而实现“一碗汤的距离”。

最后，社会、家庭和个人层面协同发力。我国老年人口众多，且各地区发展水平不一，政府有限的资源难以应对现阶段的养老需求，多方互信互助才能破局。例如，有子女签署补充协议，承诺承担连带责任（如父母忘记缴纳房租水电气费时代付），有老人主动提供体检报告、慢病管理记录等证明，与房东建立互信；武汉出现“银发合租团”与房东集体签约，互相照料和降低风险；苏州“邻里守护”，不少中青年成为了老年租客生活管家，促成新时代的“代际养老”；多地推广带有医养一体、助餐服务的老年友好型社区，开通“独生子女护理假”；民政部等24部门鼓励保险公司开发设计与老人租房相关意外医疗、房屋贬值险种等等。

总而言之，政府当筑牢托底保障网，成为“老有所居”的安全阀；市场需开发适老化服务和产品，化解房东顾虑；子女要突破“给钱就算尽孝”的思维，预留一些亲情空间；而整个社会，或许该少些“为什么不买房”“为什么不住养老院”的疑问，多些“如何让家更有温度”的思考。

每个人都会老去，当我们谈论老人困境时，或许也在谈论自己的未来。如今，我国每五个人中就有一位老人，而我们每个人终将走入这个群体。当我们为老年人多打开一扇门，实则是在为未来老去的自己留一条路。

毕竟，没有人能永远年轻，但每个人都可以努力让社会永远留有温度。

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