时隔仅8个多月，原小米徐汇滨江总部、现全国“单价地王”地块迎来入市变身为号称“2025年上海市三大豪宅之一”的绿城潮鸣东方项目。

《中国经营报》记者日前从绿城中国方面了解到，绿城潮鸣东方首开便推出所有的120套房源，均价19.5万元/平方米，单套总价最高1.54亿元，总销售额达69.88亿元。

这只是2025年上海市豪宅市场火热的一个缩影。陆家嘴太古源·源邸第二批次推出57套房源，当天售出55套，总销售额57.6亿元；上海壹号院三批次4天半内收获171组意向客户，认筹率超267%，成为2025年上海市黄浦区首个触发积分制的项目。

业内人士分析称，在全球经济不确定性加剧的背景下，核心城市的优质资产正成为资金的“避风港”。其中，上海市的豪宅作为“硬通货”，成为对抗货币贬值的有效工具。预计短期内上海市核心区豪宅年涨幅将维持在3%—5%之间，而远郊区的“伪豪宅”价格或继续阴跌。

单价逼近20万元/平方米

5月11日，位于上海市徐汇滨江板块的绿城潮鸣东方正式开盘，120套房源当日全部售罄，总销售额69.88亿元。据悉，该项目销售均价19.5万元/平方米，共收到191组有效认购，认购率近160%，触发5年限售规则。

克而瑞上海区域总经理李振宇表示，绿城潮鸣东方是“2025年上海市三大豪宅之一”，因此项目的认筹条件十分苛刻，现场从开放接待到认筹只有两周，还设置了3000万元的验资看房门槛。

记者了解到，绿城潮鸣东方地块背景较为特殊，小米公司曾在2021年竞得，彼时土地性质为商业办公用地，成交价为15.5亿元，折合楼面价31001元/平方米。

不过，在被小米公司“退地”后，上述地块被收储并重新上架，用地性质调整为住宅用地，起始价为36.96亿元，且未设中小套型比例要求，并以“招挂复合”方式出让。

值得注意的是，该地块起始楼面价高达100805元/平方米，在开拍前便提前刷新了全国“单价地王”纪录。

2024年8月，上述地块最终经摇号被绿城中国以约48.05亿元总价竞得，楼面价达131045元/平方米，溢价率约30%，一举成为全国新晋“单价地王”。在土地摘牌8个月后，绿城潮鸣东方项目正式入市。

“近年来，在上海市城市发展过程中，徐汇滨江板块算得上是风头无两，西岸更是重中之重。”李振宇分析称，依托“文化先导、科创主导”规划，徐汇滨江板块城市界面崭新，配套资源丰富且领先。文化上是年轻人最爱的艺术、时尚打卡地，产业上拥有科创、AI、金融等组团。

“徐汇滨江板块也是上海市高端公寓供应的主要板块，交通、商服、公建样样完善，具备非常高的宜居性。绿城潮鸣东方一路之隔就是总建筑面积约180万平方米的西岸金融城，这是一个世界级的金融中心项目。”李振宇进一步分析道。

据介绍，绿城潮鸣东方共规划3栋高层住宅，户型面积274—584平方米。在120套可售房源中，单价最贵的房源为1套顶层复式，价格高达26.52万元/平方米；总价最贵的1套顶楼复式房源，总价更是接近1.54亿元。即使是总价最便宜的1套2楼房源，总价也超过4000万元。

李振宇分析认为，绿城潮鸣东方容积率仅为2.2，地块方正，3栋中高层楼栋呈品字型布局，突出了社区舒适度。对比同期开盘的几个豪宅项目，金陵华庭、高福里和上海壹号院都是超高层，陆家嘴太古源·源邸的区位性不如绿城潮鸣东方。

豪宅市场热度延续

中指研究院研报分析称，2024年，受益于当年5月出台的“沪九条”、9月出台的“沪七条”、11月取消普通住宅和非普通住宅认定以及降低契税等政策，上海市5000万元以上的高端改善型新房市场需求大量释放，成交量超过2022年和2023年两年的总和，近3年成交均价年均复合增速为15%。

2025年以来，上海市豪宅市场热度继续攀升。据中指研究院统计数据，2025年1—2月，上海市单套售价5000万元以上的豪宅成交套数为105套，同比增长337.50%；成交均价为175602元/平方米，同比增长4.52%。

2025年3月，嘉里建设金陵路城市更新项目——金陵华庭首批住宅迎来入市开门红。该项目距离外滩仅约260米，均价18.9万元/平方米，158套豪宅开盘3小时便售罄，共计揽金92.34亿元。

据了解，金陵华庭包含4栋约150米超高层住宅，共计318套大平层和29套风貌住宅。此次开盘共推出158套大平层户型，面积270—640平方米，单套总价4017万元—1.7亿元。此次“首开”刷新了上海市新房市场2025年以来的单日总销售金额最高、套均总价最高以及均价最高等多项纪录。

5月11日，太古地产方面宣布，公司与陆家嘴集团合作开发的首个代表性住宅项目陆家嘴太古源·源邸迎来第二批次销售，户型面积分别为约285平方米和约381平方米，套均售价约5700万元。最终，此次推出57套滨江房源在当天售出55套，两批次开盘累计总销售额达57.6亿元。

5月12日，由中信、新湖、融创合作开发的上海壹号院项目也宣布，4天半内收获171组意向客户，三批次认筹率超267%，成为2025年上海市黄浦区首个触发积分制的项目，且都是建筑面积约300—1010平方米的大户型。

记者注意到，上海壹号院前两批次开盘也是供不应求。2024年8月，该项目以“锦园”为名开盘，当时仅出售了位于前排的1栋小高层，33套房源首开全部售罄，外加1套总价1.67亿元的908平方米复式房型，销售金额总计18.27亿元。2025年1月，二批次开盘则正式启用“上海壹号院”项目名，推出107套房源，均价由约17万元/平方米涨至17.8万元/平方米，开盘当日揽金约66亿元。

“房企要以多元化的营销方式大力推动豪宅销售。”中指研究院方面认为，考虑到兼顾去化效果和收益，房企可以中环为界，中环内选择去化周期短的核心板块，提供大平层或复式产品，中环外选择自然资源条件优越、去化周期不长的板块，并提供别墅产品。产品设计方面，在成本可控的前提下，建议房企尽量做大空间，同时保证私密性；在保证安全性的基础上，适当增加不计容建筑面积以提高得房率。

（编辑：张家振 审核：童海华 校对：张国刚）