从3月25日起至今，华亭嘉园小区不少业主深受地下车库车位租金上涨的困扰：小区物业公司先是张贴通知，宣布地下二层及三层车位租金自5月1日起上涨，并称“如果有业主车位租赁协议仍在合同期内，自调整之日起，原合同自动作废”。本报记者介入调查后，4月15日，物业公司发通知“暂缓涨价”。5月10日，物业工作人员又称“肯定得涨”，涨价于5月底或6月初重启。

小区地库车位租金到底涨不涨？涨多少？何时涨？业主是否有权要求协商？记者了解到，近期除华亭嘉园小区外，还有多家小区物业公司或开发商宣告车位租金上涨。物业公司或开发商坚称的“单方定价权”有无约束条件？是否可以任性行使？记者展开调查。

遭遇 车位租金“暴涨”业主吃不消

“刚才和物业公司的工作人员通电话，对方还在筹谋涨价。”“地下车库条件太糟糕，一下雨就漏水，平时也见不到人管理，物业说的成本涨在哪儿了？”“车位租金现在只让缴一个月的，物业说地库车位租金肯定得涨，就在这个月末或下个月初。”……5月10日，记者接到多名业主来信来电，反映华亭嘉园小区地下车库车位租金上涨问题。

该小区业主被车位租金上涨问题困扰已久。华亭嘉园小区位于健翔桥东南角，小区并不大，有6栋30余层塔楼。记者走进小区南侧一栋塔楼的电梯内，就看见电梯内醒目位置张贴着一份“关于华亭嘉园地下车位租赁费用调整及缴费的通知”。

该通知称，由于人工、能源、运营等各项成本的提升，决定对小区地下车位租赁费进行调整，自2025年5月1日起正式生效，新价格为：地下二层租赁费将从原来的700元/月调整为1150元/月；地下三层租赁费将从原来的550元/月调整为950元/月。通知还称，“如果有业主车位租赁协议仍在合同期内，自调整之日起，原合同自动作废”，业主需联系物业公司重新办理车位租赁手续。通知落款单位是润嘉物业管理（北京）有限公司华亭嘉园物业服务中心（以下简称物业公司），落款时间为今年3月25日。

对于该次涨价，不少业主表示反对，“涨幅太离谱！合理涨价我们是能接受的，可一下涨六七成，大家真吃不消。”

争议 物业不公示涨价依据引发质疑

物业公司认为，地下二层车位产权属小区开发商所有，地下三层属于人防车位，根据“谁投资谁受益”原则，开发商和物业公司均有权涨价。另外，作为甲方，物业公司同部分业主签订了《停车场车位租用协议书》，该份协议书第九条“协议解除”规定，在本协议履行期间，甲方有权根据政府管理部门的有关规定调整租金，但需提前一个月通知，乙方如不接受，甲方可单方解除本协议、立即收回车位。物业公司由此认为自己拥有“单方定价权”，“排队等候车位的业主很多，如果业主不愿缴，可以退出车位，自然有人接盘。”

业主认为物业的行为“太霸道”。“对于我们来说，车位是刚需。”业主王女士说，物业公司和业主签的《停车场车位租用协议书》是一个稳定的契约关系，此次物业公司单方面撕毁合同宣布涨价，而且涨幅过高不合理。业主要求物业公司出具车位租金上涨的详细依据，“我们小区并不是高档小区，据调查，周边小区车位租金为400元至600元，物业公司应公示涨价的详细依据，以及车位购买及租赁的情况。”

对此，物业公司表示，物业费已经公示，而车位属于开发商，无须公示涨价依据。

记者5月13日获知，在相关部门的要求下，小区物业公司已公示地下车库车位情况：该小区地下车库车位共1056个，其中产权车位550个，已售出480个，出租36个，目前仍有34个待出售；人防车位506个，目前已出租474个，仍有32个车位待出租。“小区约1200户业主，这并不像物业公司说的，还有很多业主在排队等车位。”一位业主分析。

回应 属地将继续搭建沟通平台

针对业主反映的问题，4月15日上午，记者同属地亚运村街道办取得联系。亚运村街道办相关负责人表示，将及时通知相关科室，为业主搭建平台，与该小区物业公司进行沟通。

当日下午，该小区物业公司突然在业主微信群发了一则通知，“决定暂缓实施地下车库租金调整计划”。

“暂缓”时间有多长？后续是否有协商方案？“五一”假期刚结束，该小区又传出车位租金即将上涨的消息。有业主说自己去物业缴停车费，被物业工作人员告知只能一个月一个月地缴，“只让缴一个月，说缴多了还得退，很麻烦。说车位租金肯定得涨，涨多少没说，涨价时间说是在5月底或6月初。”

5月13日，记者再次致电亚运村街道办，一相关负责人在了解情况后表示，其会将相关情况及时通知相关科室，为业主与物业公司提供沟通平台。

观点 小区车位应先满足业主需要

北京市两高律师事务所律师赵永喆认为，无论是开发商产权车位还是人防车位，均受《中华人民共和国民法典》第二百七十六条约束，即建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。对于如何理解“首先满足业主需要”，赵永喆称法律并未予以明确，“实践中，可综合考虑车位配比、业主使用率等要素。”

对于物业公司所坚称的《停车场车位租用协议书》里规定的“单方定价权”，赵永喆认为，车位租用协议属民事合同，是为了满足生活需求，若双方达成一致意见即可进行变更，若无法达成一致意见，该合同格式条款中赋予物业“随时调价权”“随时解约权”，或因排除业主主要权利而无效。对于格式条款，如果大部分业主都表示很难接受，可通过业主代表与物业公司或开发商协商修改。

赵永喆称，有关车位租金涨幅问题，北京市目前没有地方性规定，因而开发商的产权车位及人防车位的定价机制采取的是市场调节价，物业公司作为开发商授权的管理者，有权对租金进行调整。但《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定了合同履行应遵循诚信原则，因此物业公司调整租金应经过合理评估及公示，符合周边市场水平，定价应基于经营成本、市场供求及公平原则，可委托第三方评估，或参考周边同类车位租金水平。

“从现实、法理和情理上看，开发商虽有定价权，但应当公平合理，价格明显偏离市场水平时，极易引发矛盾纠纷。由于车位稀缺，业主处于天然劣势地位，虽然北京市定价目录暂未涵盖人防车位，也未对租赁期限做特殊规定，但不排除未来政策调整的可能。”赵永喆说。

建议 相关部门可适时出台指导性意见

记者获悉，近期本市多个小区都出现物业公司及开发商单方宣布上调车位租金而引发争议的情况。据了解，国内多个省市已对小区车位收费出台政府指导价，并要求车位租金标准由物业公司与业主大会商定。有业主呼吁北京就车位租金调整出台政府指导性意见。对此，北京师范大学法学院副院长、教授袁治杰给予了肯定。

袁治杰认为，小区车位租金调整如果涉嫌采取垄断性涨价方式，属地政府或相关职能部门可对车位定价进行适度干预。“车位具有一定的公共属性，特别是在大城市，车位几乎已成为家庭的必需品。相关统计显示，2024年末北京机动车保有量788.2万辆，其中私人汽车552.9万辆。这些车辆是保证家庭出行的基本交通工具，这么多车势必需要车位停放，故业主在购买住房时，天然地对小区车位有优先使用权。地下车库的产权车位具有垄断属性，开发商虽有产权，但不应拥有任意涨价权，若其为攫取高额利润而擅自涨价，那么政府可代表业主及时介入干预，业主委员会或是业主代表也有权要求政府介入协商谈判。”

袁治杰说，如果北京有越来越多的小区出现车位租金调整的争议，那么这就变成一个具有普遍性的民生问题，需要政府相关部门重视，“建议出台政府指导性意见，让车位租金调整更为规范、公平、合理。”