2025中国物业服务上市公司TOP10研究报告
2025年5月13日, 由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院研究主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组研究承办的“2025中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十三届产城融合投融资大会”隆重召开。
2024年以来，尽管物业板块总市值呈现小幅上升态势，但企业规模扩张面临瓶颈，市场竞争日益激烈，行业整体进入理性、稳健的发展新阶段，增长模式逐渐从规模扩张转向质量提升与效益优化。在此背景下，优秀上市公司持续强化服务能力，提升品牌知名度，强化细分市场拓展能力；积极探索与培育新兴业务领域，拓展多元营收渠道，以应对传统业务增长乏力的挑战，引领行业迈向多元化、现代化。
在2025中国物业服务上市公司研究中，中指研究院针对盈利能力、公司规模、服务品质、成长潜力、财富创造能力等方面制定了研究方法和指标体系，本着“客观、公正、准确、全面”的原则，发掘综合实力强、经营业绩佳、投资价值大的优秀物业服务上市公司，探索不同市场环境下物业服务上市公司的价值增长方式，为投资者提供科学全面的投资参考依据。
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目前，物业服务上市公司共67家，其中港股61家，A股6家。经核查，截至2025年4月30日，新城悦服务、瑞森生活服务仍未披露2024年度业绩公告。依据研究规范及数据可比性原则，剔除上述2家未披露年报企业及采用非标准会计年度（4月1日-次年3月31日）的奥克斯国际，最终确定64家上市公司作为研究样本。
1、总市值2789.77亿元，市值TOP10企业占比约78%，提升3个百分点
2024年全年，样本公司总市值呈现震荡波动的走势。2024年年初，样本公司总市值为2556.71亿元，而到年末调整至2488.47亿元，整体跌幅为2.67%。2025年以来，样本公司总市值稳步小幅增长，呈现温和复苏态势。
截至2025年4月30日收盘，在样本公司中，华润万象生活总市值851.37亿元，排名第一；万物云、碧桂园服务分别以251.30亿元和231.70亿元的总市值位列第二、三位。排名前十的公司市值合计为2178.07亿元，占总市值的78.07%，较上一年同期TOP10企业占比提升3.21个百分点，头部效应显著，分化格局进一步加剧。
截至2025年4月30日收盘，样本公司总市值较2024年8月的低点增长约36%，达到2789.77亿元；样本公司市盈率（TTM，已剔除负值及大于500倍的异常值，下同）均值约为21.25倍。其中，A股样本公司的市盈率均为74.57倍，港股样本公司的市盈率均值为14.14倍。
图：2024年年初-2025年4月30日收盘样本公司总市值及PE均值走势
数据来源：中指研究院整理物业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
2、央国企市值上涨19.52%，民营企业下跌2.05%，结构性分化加剧
以2024年年初市值为基准点，至2025年4月30日收盘计算样本公司市值涨跌幅，整体来看，央国企市值表现优于民营企业，且在2025年后，二者市值涨跌幅差距有逐渐扩大的趋势。截至2025年4月30日，央国企市值均值涨幅为19.52%，民营企业市值均值下跌2.05%，两者相差21.57个百分点，反映出央国企在市值增长方面的显著优势。
图：2024年年初-2025年4月30日物业服务上市央国企、民营企业总市值涨跌幅走势
数据来源：中指研究院整理物业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
64家样本公司中，2025年4月30日收盘较2024年年初市值实现正增长的有22家，占比34.38%。其中共有2家涨幅超过100%，经发物业（自2024年7月3日挂牌上市起算）涨幅为261.45%，表现最优秀，领悦服务集团涨幅为101.54%。
图：2025年4月30日收盘较2024年年初物业服务上市公司市值涨幅TOP10
数据来源：中指研究院整理物业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
3、分红总额再创新高达144.60亿元，股票回购动作延续，涉及10.53亿元
截至2025年4月30日，共有35家物业服务上市公司宣布发放2024年年度现金分红[ 指定年度内各报告期累计现金分红总额]，共计144.60亿元，创历史新高，同比增速为28.05%，较2023年下降21.85个百分点，但仍保持较高的增速。从年度现金分红金额看，2024年仅有2家金额超过10亿元：华润万象生活最高，为52.23亿元，同比增长94.11%；万物云24.30亿元，同比增长71.89%。两家企业年度现金分红额高，增速快，导致2024年年度现金分红总金额大幅提高。
图：2020-2024年物业服务上市公司分红总金额及增长情况
数据来源：上市公司年报或公告，中指研究院整理物业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
2024年1月初至2025年4月30日，共计13家物业上市公司实施股票回购，涉及股票数量1.92亿股，金额10.53亿元。其中，德信服务集团回购股份数量最多，达到了5474.5万股，万物云回购金额最大，为4.71亿元。企业在二级市场回购股票，既能通过减少流通股数量优化财务杠杆水平，降低加权平均资本成本、提升企业运营效率和股东回报率，也能向市场传递管理层对企业价值肯定的信号，表明其认为当前股价被低估，从而稳定市场预期、增强投资者信心。
1、经营业绩：营收增速首次低于10%，央国企与民企净利率分化加剧
（1）营收均值同比增长4.01%，增速下降，基础服务收入占比提升
2024年，物业服务上市公司营业收入均值为45.97亿元，同比增长4.01%，增速较上一年下降了3.82个百分点。主要原因在于：1）企业规模虽在扩张，但管理面积增速放缓，企业营收无法依靠企业快速扩张得到快速增长；2）增值业务中，受宏观经济影响，高收益、高毛利的社区增值服务业务萎缩，受关联方影响，非业主增值业务大幅下降；3）市场化竞争加剧，部分企业为获取优质项目开展低价竞争，压缩项目议价空间。
图：2022-2024年物业服务上市公司营收均值及增速
数据来源：64家上市公司年报，中指研究院整理物业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
在营收增速TOP10中，民营企业占据七席，企业数量在营收增速TOP10中的占比反超央国企，表现优秀。营收增速TOP10中各企业的营业收入均未超过样本公司营业收入均值，表明高速增长企业的营收规模相对较小。
图：2024年物业服务上市公司营收增速TOP10营收及增速
数据来源：上市公司年报，中指研究院整理物业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
从营业收入构成看，2024年物业服务上市公司的基础物业服务收入均值为34.91亿元，同比增长9.21%。基础物业服务在营业收入中的占比进一步提升至73.06%，较上一年提升3.67个百分点。
图：2022-2024年物业服务上市公司基础物业服务收入均值、增速及占比
数据来源：55家公司年报披露相关数据，中指研究院整理物业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
2024年物业服务上市公司增值服务收入均值8.65亿元，同比下降15.71%；在营业收入中占比为15.04%，较上一年下降了3.29个百分点。其中，社区增值收入均值为6.21亿元，同比下降4.59%；非业主增值服务收入降至2.44亿元，降幅达34.96%。非业主增值服务收入的快速下降，是导致增值服务收入下滑的主要原因。
从营业收入分层看，上市公司头部效逐渐增强，企业分层现象加剧。2022-2024年，营业收入TOP10企业整体名单保持稳定，仅部分企业排名发生变化。从市场份额上看，2024年营业收入TOP10企业营收总额占上市公司营收总额的比例为67.25%，较2023年微增0.85个百分点。
图：2022-2024年物业服务上市公司营业收入TOP10及其余企业营收总额及TOP10营收占比
数据来源：64家上市公司年报，中指研究院整理物业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
2024年，营业收入TOP10企业的营收均值为197.85亿元，是其余企业均值的11.09倍，是全部样本公司均值的4.30倍。TOP10营收均值增速为5.33%，高于其余企业的营收增速3.95个百分点，高于全部样本公司的营收增速1.33个百分点。
图：2022-2024年物业服务上市公司营业收入TOP10及其余企业营收均值及增速
数据来源：64家上市公司年报，中指研究院整理物业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
分企业性质看，央国企营收表现优于民营企业。2024年，央国企营收均值为55.55亿元，较全部样本公司的均值高20.84%，较民营企业均值高29.86%。营收增速看，央国企营收增速为6.57%，较上一年下降8.39个百分点，降幅较大，近几年增速首次降至个位数，民营企业营收增速2.94%，较上一年下降2.17个百分点。
图：2022-2024年物业服务上市央国企、民营企业营业收入均值及增速
数据来源：64家上市公司年报，中指研究院整理物业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
（2）利润利率均收缩，彰显准公共服务特性，央国企整体指标较好
2024年，物业服务上市公司毛利润均值为8.67亿元，较上一年微降0.22亿元，降幅为2.40%；净利润均值为1.91亿元，较上一年下降0.48亿元，降幅为20.20%。毛利率均值和净利率均值分别为20.13%和4.42%，较上一年分别下降1.29百分点和1.33个百分点。
图：2022-2024年物业服务上市公司毛利润、净利润及其增长率
数据来源：64家上市公司年报，中指研究院整理物业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
近两年，受外部环境影响，物业行业利润率回归理性。从整体市场情况看，通过与港交所12个行业大类横向对比，披露2024年数据的58家企业的毛利润率中位数排在第9位，净利润率中位数排在第3位。表明虽然外部环境波动较大，但物业行业仍然较为稳健，是一个“低毛利、稳盈利”的行业。
图：2024年各行业港股上市公司净利润率中位数
数据来源：港交所上市公司年报，中指研究院整理物业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
分企业性质看，2024年，央国企毛利率均值为19.87%，净利率均值为10.39%。近两年，央国企的毛利率均值和净利率均值波幅较小，保持稳定，凸显央国企业务的稳定性和较强的风险管控能力。
2024年民营企业毛利率为20.25%，虽略高于央国企，但二者的差距并不大。2024年民营企业净利率为1.59%，同比下降2.18个百分点，已显著低于央国企，且二者之间的差距正在扩大，主要由于央国企风险控制及关联方状况较好，受到应收账款减值以及商誉资产减值的影响较小。
图：2022-2024年物业服务上市央国企、民营企业毛利率、净利率均值
数据来源：64家上市公司年报，中指研究院整理物业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
（3）应收账款增速回落，风险出清提速
2024年，物业服务上市公司应收账款及票据总额达到871.82亿元，同比增长3.19%，增长率较上一年下降5.22个百分点，低于同期营收增速。应收账款及票据总额增速低于营收增速，与营收增速之间的剪刀差正在扩大，表明物业公司的回款能力增强，经营效率得到提升。
图：2022-2024年物业服务上市公司应收账款及票据总额及增速、营收增速
数据来源：64家上市公司年报或公告，中指研究院整理物业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
（4）人员成本占比下降，期间费用率维持低点，降本成果明显
2024年，物业服务上市公司的人员成本均值为16.45亿元，较上一年微增0.44亿元；虽然人员成本均值增加，但其增速小于营业成本均值的增速，人员成本占总营业成本的比例下降，2024年为42.36%，较上一年减少1.82个百分点。
图：2022-2024年物业服务上市公司人员成本均值及占营业成本比率
数据来源：上市公司年报，中指研究院整理物业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
2024年，物业服务上市公司的期间费用率[ 期间费用率=销售、行政及一般费用/营业收入]均值为8.63%，与2023年基本持平，并未随着企业营收的增长而增加。物业公司在经过多年降本增效后，已将期间费用控制得较为稳定，逐渐摆脱过去粗放经营的模式，开始向现代化、集约化企业转型。
图：2022-2024年物业服务上市公司期间费用均值及期间费用率均值
数据来源：44家上市公司年报，中指研究院整理物业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
2、管理规模：管理面积增速阶梯下降，市场拓展更趋理性
2024年，上市公司逐渐弱化管理规模相关数据，针对已披露数据的企业，管理面积、合约面积增速均较上一年下降，储备面积均值出现下降。原因在于：第一，市场竞争激烈，外拓难度大；第二，收并购市场持续降温；第三，部分物业服务上市公司主动退出低质、低效益项目，对管理面积增长产生影响；第四，物业公司已经从“重数量”转变为“重质量”，不再单纯依靠面积扩张扩大公司规模，因此在年报中公布面积相关数据的上市公司逐渐减少。
（1）管理面积同比增长6.24%，增速下降，头部效应显著
2024年，已披露相关数据的物业服务上市公司管理面积均值1.48亿平方米，同比增长6.24%，增速较上一年下降4.67个百分点，增速放缓。外因为项目外拓难度增大，管理面积增长乏力；内因为企业清退低质项目，存量项目管理面积减少。
图：2022-2024年物业服务上市公司管理面积及增速
数据来源：53家上市公司年报，中指研究院整理物业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
从管理规模分层看，头部效应进一步凸显。管理面积TOP10企业的管理面积合计52.42亿平方米，占比达66.92%，较上一年管理面积TOP10占比提升约0.64个百分点。TOP10中仅有雅生活服务的面积增速为负值，为（-6.76%）。剔除管理面积增速负值企业，剩余TOP10企业同比增速为9.18%，超过均值2.94个百分点。
图：2024年物业服务上市公司管理面积TOP10管理面积及增速
数据来源：上市公司年报，中指研究院整理物业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
从管理面积增速看，管理面积增速TOP10企业中，仅有金茂服务的管理面积达到1亿平方米，增速较快的企业主要包括央国企等有资源整合优势的企业，规模在中等水平且拓展能力和品牌优势较强的企业。
图：2024年物业服务上市公司管理面积增速TOP10管理面积及增速
数据来源：上市公司年报，中指研究院整理物业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
分企业性质看，2024年，央国企管理面积均值1.80亿平方米，同比增速10.11%，增速较2023年下降12.01个百分点；民营企业管理均值1.36亿平方米，同比增速4.50%，增速较2023年下降2个百分点。央国企整体仍优于民营企业。
2024年合约面积均值为1.71亿平方米，同比增长2.02%，较上一年下降1.00个百分点。合约面积增速放缓且低于管理面积增速，表明企业在未来面临规模增长压力。
图：2022-2024年物业服务上市公司管理面积、合约面积及其增速
数据来源：42家上市公司年报，中指研究院整理物业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
（2）第三方管理面积占比均值下降，收并购市场持续理性
2024年，物业服务上市公司管理面积中来自第三方的占比为60.28%，较2023年下降2.01个百分点。我国房地产市场仍呈现调整态势，物业公司为摆脱关联方影响，将第三方拓展作为企业未来重点发展方向。但第三方项目拓展难度较高，项目留存率，特别是单一业主项目的留存率较低，导致2024年第三方项目占比下降。
图：2022-2024年物业服务上市公司管理面积来源
数据来源：30家上市公司年报，中指研究院整理物业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
2024年以来，物业服务行业发生多个并购案例，但整体看并购市场热度并不高。大部分收并购为集团内部资源整合，将原本业务相关但管理分散的公司进行重新整合；部分企业通过收并购拓展服务范围，提升自己在多元服务领域的专业能力；少部分企业通过市场整合扩张规模并成功上市。
表：2024年以来部分物业服务上市公司收并购情况
数据来源：上市公司年报及公告，中指研究院整理物业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
随着物业公司不再盲目追求规模扩张，可以预见，未来的收并购将更多集中在提升企业盈利能力或提升企业业务能力的方向上，“小而美”“技能专精”的公司将会受到更多公司的青睐。
（3）非住宅管理面积占比维持稳定，项目获取受多因素影响
2024年，上市公司管理面积中非住宅业态占比42.51%，无明显变化。尽管物业公司加大非住宅业态的拓展力度，但非住宅业态管理面积占比基本维持稳定。
图：2022-2024年物业服务上市公司管理面积中非住宅业态占比
数据来源：31家上市公司年报，中指研究院整理物业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
1、精管优拓：摒弃规模至上，注重项目质效
随着增量市场空间持续收窄，物业公司获取的新建项目数量逐步减少，而存量项目的平均楼龄呈现递增趋势，导致运营维护的复杂性与专业性需求同步攀升。从市场整体来看，兼具物业费优势、设施完备及管理效益的优质项目逐渐减少，资源稀缺性正日益凸显。在此背景下，物业服务上市公司主动调整发展路径，从规模扩张转向质量深耕，通过“减量提质”策略实现可持续发展，“精管优拓”已成为行业转型的核心共识。
表：部分物业服务上市公司优化管理项目情况
数据来源：上市公司年报，中指研究院整理物业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
2、聚焦深耕：渗透重点区域，聚焦优势业态，发力重点客户
企业经营策略从规模优先转为效益优先，需要摒弃过去的粗放的经营模式，由“业务扩张”转变为“战略聚焦”，除了要对项目的质效进行把控外，还要对内降本增效，发挥集约优势，形成规模效应、集聚效应。优秀上市公司的深耕策略从最初的区域深耕，到后续的区域与业态深耕并重，再到当前区域、业态、客户三个维度的深耕，全方位提升企业效率，多角度降低企业成本。
图：物业服务上市公司深耕战略的三个维度
资料来源：中指研究院整理物业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
区域深耕围绕企业发展的重点城市，以及各城市的核心区域两方面进行，以达到提升城市项目数量、提升区域项目密度的目的。近年来，越来越多的上市公司逐步收缩核心城市数量，将公司战略聚焦到经济较好或是基础较强的城市，并集中资源对城市的重点区域持续进行渗透，提升区域项目密度。滨江服务持续聚焦杭州、深耕长三角，截至2024年年底，在杭州的管理面积达4327.4万平方米，占比约63.7%，前五大城市的在管面积占比约88.5%。截至2024年年底，保利物业核心50城的新拓展第三方项目单年合同额占比达到约79.5%。
业态深耕可以选择企业当前的优势业态或是公司未来的发展方向，上市公司之间的战略差异较为明显。目前，大部分企业选择在自己擅长的领域进行深耕：在住宅领域，部分企业依托自身优势深耕高端住宅等回报率较高的项目，绿城服务依托品牌影响力与物业服务优势，打造高端经济品牌，深耕高端住宅细分市场；在非住宅领域，细分程度提高，业态可扩展至商办、商场、学校、医院、场馆、景区、公园、墓地等，大部分企业选择深耕多个细分领域，少部分选择深耕单一领域，如卓越商企服务深耕高端商企服务业态，巩固其领先地位。
客户深耕围绕增量市场与存量市场两个方面，在增量市场上，企业通过挖掘关键客户，打通项目拓展关键节点，或是依托关键客户扩大市拓范围，提升市拓能效；在存量市场上，通过深入挖掘研究业主需求，关注业主痛点，定位服务方向，提升服务品质，提高业主满意度，最终提升项目效益。
3、质量优先：响应“好服务”政策，强化服务标准化落地
2024年住建部把建设“好房子”单列为一项工作重点，并下设提升物业服务质量等五个工作小项。同年，住建部部长倪虹表示：“‘好房子’需要好服务，将实施居住服务提升行动，下大力气提高物业服务水平。”提高物业服务质量已上升为国家战略层面议题。物业服务上市公司在增值服务方面，打破旧观念，提供个性化、差异化的优质增值服务；在设施升级、社区改造方面，一方面完成基础设施升级、便民设施升级，另一方面，对有条件的小区开展绿色升级、智慧升级；在精神、文化需求层面，通过构建温馨的社区环境，提供丰富的文体活动，打造和谐的社区氛围。
上市公司通过打造标准化服务，为基础服务提升整体服务质量，为增值服务提供高水平的品质保证，构筑服务能力的护城河，提升品牌知名度。新城悦服务正式发布《新城悦服务标准化V2.0》，回归服务本质。该服务标准包含320+页内容和2088+个执行细节，精准覆盖业主96%的高频生活场景，提供环境维护、安全保障、生活响应等多维度的解决方案。上市公司在制定标准化服务体系后，通过构建系统化管理体系，建立标准化服务供应与考核机制，并根据服务标准打造标杆项目，并逐步复制推广，促进标准化服务落地执行。
表：部分物业服务上市公司标准化建设情况
资料来源：中指研究院整理物业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
2024年全国物业服务满意度得分为73.1分，四年来首次回升，各细分项也全部为正增长。在经历改革的阵痛后，物业行业逐渐向好，但应戒骄戒躁，持续提供优质服务，满足客户的需求与预期。
图：2018-2024年全国物业服务满意度得分
数据来源：中指研究院物业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
4、创新发展：立足自身优势，探索多元服务
物业公司增值服务可分为非业主增值服务及社区增值服务。2024年，非业主增值服务受到较大影响，社区增值服务收入占比被动提升，成为各企业增值服务收入的主要部分。当前，社区增值服务收入增长乏力，上市公司选择退出缺乏发展潜力的业务领域，将精力更多集中在已取得一定成效的领域，或是拥有资源优势的领域。此外，部分公司拓展新的业务增长点，充电站、充电桩、光伏储能站等新能源项目已成为部分企业在社区增值服务中的重点布局方向。
表：部分物业服务上市公司布局充电业务的情况
资料来源：中指研究院整理物业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
物业上市公司同时也在向企事业单位寻求新的突破口。IFM主要衍生自非住宅物业，是为企事业单位、学校、医院等单一业主或客户提供的非核心业务的外包服务，近年来备受物业公司关注，从需求端看，企事业单位在生产经营中更加倾向于将非核心业务外包给专业公司，IFM市场需求逐步释放，空间巨大。目前，上市公司对IFM业务的布局仍处于初级阶段。由于IFM业务的特殊性，物业公司需要构建专业的服务能力，以便在未来充分发掘IFM市场的潜力。
城市服务作为企业创新型服务的另一个热门赛道，已经成为一些物业公司营业收入中的重要组成部分。尽管面临着回款困难和毛利率下降的压力，但伴随我国城市化进程进入精细化治理新时代，传统的“围墙内服务”已无法满足城市全域治理的需求，物业公司在政策推动与市场机遇的双重驱动下正突破服务边界，以“城市服务商”的角色深度参与城市治理，挖掘城市服务的市场潜力。
5、人才建设：建立健全培优体系，高管迭代推动战略转型
随着信息技术与物业管理行业的深度融合，物业公司纷纷深化科技应用水平，具备了更加强大的服务能力和业务能力：一方面，科技帮助企业打破传统过度的人力依赖服务模式，实现降本增效；另一方面，企业借助智慧科技手段能够为客户带来全新的服务体验，并探索多元增值业务。随着新技术的应用，物业公司不仅要拥有能熟练使用新技术辅助物业服务的一线工作人员，还要拥有能紧跟时代潮流、适应科技发展的企业管理人员，也要拥有能突破创新，将科研转化为生产力的科技研发人员。
表：部分物业服务上市公司的人员培养体系
资料来源：公开资料，中指研究院整理物业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
2024年以来，多家上市公司对管理层人员作出调整，在企业发展的关键期为企业注入新的动能，有利于企业实施新的发展战略。在当前市场竞争压力增加、业务发展战略调整等因素的影响下，部分企业通过高管团队的迭代来优化运营管理，更好地适应复杂多变的市场环境。
1、资本市场：板块表现波动趋稳，因企制宜有进有退
2024年以来，物业上市公司在资本市场上的表现呈现出明显的波动与分化特征，受宏观经济环境、政策调控、行业竞争格局及企业自身经营策略等多重因素影响，整体市场表现较为低迷，但部分优质企业仍展现出较强的抗风险能力和发展韧性。
2024年以来，物业板块表现相对比较稳定。我们以近两年上市研究期间整理的市值在百亿元以上的上市公司数据为例，可以看到，目前港股上市公司中市值超过100亿港元的企业有6家，分别是华润万象生活、万物云、碧桂园服务、中海物业、保利物业、绿城服务，与一年前市值百亿级企业完全一致，并且市值波动较小。可以预期，未来，物业上市公司资本市场表现仍将保持波动维稳的状态，行业分化趋势或将进一步加剧，优质企业有望通过战略调整和业务创新实现价值重估。
从IPO方面看，2024年至今，共有两家国资物企成功登陆港交所主板市场。泓盈城市服务与经发物业分别于2024年5月、7月成功上市，弥补了湖南省及陕西省无上市物企的空白，两家企业共计募集资金约2.53亿港元。此外，6月，港誉智慧城市服务在正式完成更名及更换管理层等一系列动作后，正式被纳入资本市场物业板块。整体看，物业板块IPO市场热度进一步下降。
图：2019-2024年物业服务企业上市及融资情况
数据来源：中指研究院整理物业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
同时，根据证监会与三大证券交易所于2024年4月30日分别发布的系列规定，A股主板的盈利要求进一步提升至“最近三年累计净利润不低于2亿元，最近一年净利润不低于1亿元”；港股主板虽然对于盈利方面的要求暂未改变，但对于关联交易、市场地位、资金用途等方面的询问进一步细化，事实上也增加了企业上市的周期与难度，如深业运营经历四次交表却依然未能实现上市目标。可以预期，未来行业IPO热度仍将处于低位，地方国企以及具备业务特色、盈利能力强的物业公司仍有机会。
此外，资本市场也出现了物业公司基于自身战略选择，主动退出资本市场的现象。2024年9月，华发股份完成对华发物业服务的私有化，完成摘牌；2025年3月，融信服务也完成了私有化流程，退出资本市场。两家企业的退市事件反映了物业管理行业资本逻辑的深刻转变——从“规模增速驱动”转向“现金流与质量优先”，倒逼企业强化服务创新、数字化运营及高毛利赛道布局，行业整合进一步加速，资本市场不再是“有进无出”，上市公司将根据自身战略及发展情况选择合适的路径。
2、行业格局：优质资源整合加速，市场集中度持续提升
面对激烈的市场竞争，市场拓展难度不断增加，越来越多的上市公司意识到整合集团内部优势资源是高效进行业务拓展的重要举措。从2024年以来的并购情况看，约一半案例是集团内部优质资源的整合，如绿城服务收购杭州港誉、东原仁知服务收购上海长青社康养等。并购整合机会将更多集中在集团内部优质资源整合方面，如经发物业、泓盈城市服务已通过资源整合成功上市，更多地方国企正在加速整合中。
当前，物业管理行业正处于深度变革期，市场竞争加速分化，行业格局有望重塑。头部物企凭借规模优势、品牌效应及多元化服务能力，将在市场竞争中占据主导地位。2024年，披露管理面积数据的上市公司中，管理面积前十的企业在管面积总额达52.42亿平方米，市场份额约占16.69%，较上一年提升0.51个百分点。未来，行业集中度或将进一步提升，头部企业有望通过市场拓展、并购整合以及战略合作等方式持续获取优质项目，扩大市场份额。
图：2022-2024年物业服务上市公司管理面积TOP10企业管理面积总额及市场份额情况
数据来源：上市公司年报，中指研究院整理物业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
中小物企将加快战略转型，聚焦细分市场，提升服务品质和运营效率，通过差异化竞争实现突围。随着行业不断发展，非住宅细分赛道逐步精细化，办公、轨道交通、文体场馆、胡同物业、工地物业、城市服务等细分领域均已出现代表性上市公司，且以中小企业为主。如2024年登陆资本市场的泓盈城市服务和经发物业均以城市服务为专业优势；珠江股份则以文体场馆运营为特色业务等。中小型企业更注重自身在特色优势领域的深耕，通过打造差异化竞争优势，构筑护城河，提升市场竞争力。
3、数智融合：AI科技前景可期，加深应用释放潜力
随着科技的日新月异，物业与科技的深度融合已成为不可逆转的行业趋势。科技赋能不仅让物业公司实现降本增效，更在提升用户体验、优化内部管理流程方面发挥了举足轻重的作用。物业服务领域的上市公司，作为行业的领军者和中坚力量，本应成为科技应用的先锋，然而，当前这些企业在智能化投入水平有待提升，科技应用上的渗透度仍显不足。
具体分企业来看，尽管头部物业公司正加快智能化建设的步伐，但其在科技化（数字化）建设上的投入占营业收入的比重平均仅为1.25%左右（保守测算），这一比例相对较低，反映出科技投入与其业务规模和潜力之间的不匹配。与此同时，中小型物业公司则面临着更为严峻的挑战，它们不仅资金实力有限，难以承担高额的科技研发投入，还面临技术适配性差、专业人才匮乏等问题，导致其科技化建设水平与头部企业的差距日益扩大。
从科技对物业场景应用的实际情况来看，当前，行业头部企业已在客户服务、设施运维以及空间管理三大关键领域成功推进智能化建设，并取得了显著的应用成效。然而，就整体应用深度与广度而言，智能化技术的渗透程度仍有较大的提升空间。展望未来，在人工智能（AI）技术的深度赋能下，行业科技化建设的战略重心将发生重要转变，从过往侧重于“工具创新”逐步过渡到聚焦“场景落地”。具体而言，将紧密围绕人、物、空间这三大核心场景要素，深度挖掘智能化技术在提升服务品质、优化运营效率等方面的潜力，驱动物业服务向精细化、个性化与智能化的更高层次迈进。
图：科技赋能物业管理三大应用场景
资料来源：中指研究院整理物业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
未来，上市公司除了进一步推动科技应用的落地实施，还需持续紧跟科技发展的最新趋势，把握科技前沿动向，不断将新兴技术融入日常管理与服务场景之中。以DeepSeek为代表的AI大模型，为物业公司提供了创新业务实践与管理决策的强大能力支持。如中海物业推出“海宝AI助手”，通过多场景嵌入和多流程覆盖，为一线员工提供了便捷的业务指引。中海物业的员工可以通过集团的门户网站进入这一智能交互界面，随时咨询业务相关的问题，并立刻获得相应的解决方案，不仅能够为员工节省工作时间，还提升了物业问题解决的效率，改善用户体验。
4、可持续发展：坚持长期主义，加强ESG建设
2024年堪称A股ESG信息披露迈向“标准化”的关键节点。这一年，财政部、证监会以及国务院国资委等核心监管部门密集出台了一系列ESG领域相关政策指引，有力推动了ESG信息披露向标准化方向加速迈进。2024年4月，沪深北交易所在中国证监会的指导下正式发布了《上市公司可持续发展报告指引》（以下简称《指引》），填补了中国境内可持续发展报告指引的空白，标志着中国上市公司ESG信息披露迈向新阶段。11月，基于《指引》的框架，沪深北交易所进一步发布了《上市公司自律监管指南——可持续发展报告编制（征求意见稿）》，作为《指引》的“教科书”，旨在更好地帮助企业实施报告编制。2025年1月17日，沪深北交易所发布《上市公司可持续发展报告编制指南》，为上市公司编制可持续发展报告提供细化指导。
ESG所蕴含的价值理念与核心主张，已成为企业有效管理各类风险的重要工具，助力企业在复杂多变的环境中稳健前行，实现可持续发展。展望未来，物业上市公司可以从以下几个方面持续加强ESG建设。
第一，政策驱动下ESG披露框架或将进一步调整，上市公司注重信息披露“双重重要性”原则。财政部《企业可持续披露准则——基本准则（征求意见稿）》、三大交易所《上市公司自律监管指引——可持续发展报告》及香港会计师公会《香港财务报告准则S1号——可持续相关财务信息披露一般要求（HKFRS S1）》和《香港财务报告准则S2号——气候相关披露（HKFRS S2）》征求意见稿的出台，表明我国明确采纳双重重要性原则，即财务重要性和影响重要性。
第二，企业需精准把握核心ESG议题，强化风险防控体系，并深化对员工的关怀机制。在制定ESG战略时，企业应兼顾自身业务特性与利益相关方的多元化期望，运用科学严谨的议题实质性评估矩阵，对ESG相关议题进行系统性评估。毕竟，重要性议题在某种程度上构成了企业ESG报告披露的基石与逻辑起点。具体到物业公司，其识别关键议题的流程通常涵盖议题全面识别、初步筛选评估、深度议题分析以及最终审核确认四大核心步骤。
第三，科学搭建ESG管治架构，关键在于“量企裁衣”，避免盲目“亦步亦趋”。当前，尽管多数企业在其ESG报告中宣称采用了某种标准化的ESG管治架构，但这种披露往往流于形式，更多是为了迎合监管需求，缺乏实质性的执行与深化。企业在将ESG理念真正内化于公司战略、业务布局及日常运营实践中仍显力不从心，内部对ESG的深层价值与战略意义尚未形成统一认知，也未能深刻把握ESG与业务发展之间的内在协同效应。
第四，践行使命担当，积极履行企业社会责任，是新时代企业发展的应有之义。物业服务企业已突破传统物业管理边界，主动投身社区公益与乡村振兴的广阔舞台。作为社区生活的坚实守护者，他们深刻认识到乡村振兴对于国家繁荣昌盛及居民生活品质提升的关键作用，充分发挥自身资源与优势，精心策划并实施了一系列成效显著的公益行动。
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