粉丝提问：

大表哥好，你经常说地段对房屋价值的影响，大于小区本身，地段价值是第一位的，所以买房应地段优先。

最近在望京片区看房，发现这个理论好像也不太对，像北纬四十度这个小区，地段比圣馨大地差远了，为什么价格更贵，而且涨的时候涨幅更大，跌的时候又更抗跌呢？

大表哥回答：

首先，任何理论都不能教条地去看，要结合实际综合分析。我们说决定房子价值的第一因素是地段（地段主要包含的是周边配套），其次是小区本身的品质。这是一般通用原理。

北京西城，即使最差的老破小小区，最便宜的房子也要六七万一平米，但是重庆解放碑最核心的地段，最豪华的小区，它也卖不到5万。这就是地段的原因，重庆的地段比北京差太多了。

但是如果地段差别不是太大，而楼盘品质差别很大的时候，这时候决定房子价值的第一因素就是楼盘本身品质了。

就像杭州，虽然城市能级比北京弱两档，但是滨江的房子最贵能卖到10万＋一平米，比西城70%的房子都贵。

这就是虽然地段比西城差了两个能级，但是它通过提高楼盘档次，拉高到是西城老破小的5倍档次，就弥补了地段的不足，最终把价格拉起来了，而且保值增值属性更好。

北纬四十度和圣馨大地的价格差以及保值增值属性差别，就属于后者。

虽然北纬四十度属于望京边缘地带，甚至在物理划分上，严格意义说北纬四十度都不属于望京而是属于来广营，只是从房产的角度将其划分到望京北。

而圣馨大地在望京中部，但是其价格和保值增值属性，都比圣馨大地好，就是因为它小区品质要比圣馨大地高很多。

当然，也不是说北纬四十度品质有多高，主要是圣馨大地确实太弱了，小区有两个致命伤。

一是整个小区建成年代比较老，楼龄已经超过20年，所以户型设计上，都比较落后，六栋楼全是28、29层高的塔楼，塔楼属于已经被市场抛弃的产品。

二是密度太大，容积率达到4.1，这在塔楼里面都属于非常高的容积率了，大表哥实地看过这个盘，两栋楼最近的距离不超过30米，站在这家阳台可以非常清楚看到对面楼栋的卧室和客厅，隐私性很不好，而且15层以下基本都会有阳光遮挡的问题。

由于超高容积率，导致小区公共活动空间受限，走在里面有一种压抑感。

相比之下，北纬四十度小区更大，更成规模，容积率2.6，以板楼和塔楼为主，无论是楼里面还是小区里面的空间感，尺度感都更舒适。

所以，虽然北纬四十度在地段上比圣馨大地低了0.5个档，但是小区品质比圣馨大地高了1.5个档，最终结果就是它的房价更贵，而且保值增值属性更好。

（转自：地产局座）