观点网 京城佳业陷入了规模与增利之间的矛盾怪圈。

近日，京城佳业发布2026年中期业绩公告，实现总收入12.076亿元，同比增长15.6%；归母溢利2730万元，同比增长20.8%。

倘若只从两项数据观察，京城佳业上半年核心财务数据双位数增长的成绩单可谓喜人。

但与收入增长形成对比的是盈利质量的另一面：公司上半年毛利率14.1%，较上年同期15.3%下降1.2个百分点；净利率2.2%，同样微降0.1个百分点。

增收与增利之间的落差、现金与应收账款之间的拉扯，是京城佳业自2024年便开始思考的灵魂之问。

这家背靠北京城建集团的国有物企，亟需得到一个答案：当规模扩张不再等于利润，物业企业的增长还能从哪里来？

利润表与成本账

好消息是，进入2026年的京城佳业已经与“增收不增利”say goodbye。

据物聊社了解，京城佳业2024年与2025年分别录得收入19.84亿元、22.92亿元，同比上升8.4%与15.58%。

利润方面，2024年与2025年毛利分别为3.54亿元、3.18亿元，年内溢利为8460万元、5160万元，均录得同比下降。

如今收入端保持增长，利润端结束向下深探，京城佳业的盈利能力似乎正在加速恢复。只是从毛利率看，公司仍未走出成本与应收账款交织而成的困境。

今年上半年公司录得毛利率为14.1%，较2025年同期下降1.2个百分点。

2024年与2025年全年，京城佳业录得毛利率分别为17.9%、13.9%，2026上半年毛利率同比仍然下降，或许意味着公司2026年毛利率下滑趋势继续，可能进一步影响整体利润。

从利润变化原因来看，成本端的压力直接解释了毛利率的下行。

根据中报，京城佳业上半年营业成本10.37亿元，较上年同期的8.84亿元增长17.3%，增速高于收入端。

其中员工成本1.84亿元，较上年同期的1.65亿元增加约11.5%。物业管理是典型的人力密集型行业，人工成本刚性上涨几乎无法通过管理动作完全对冲，这在全行业已是共性难题。

以物业管理服务为基本盘，京城佳业成本增长速度同样高于最大营收板块的收入增速。今年上半年，公司物业管理服务收入8.399亿元，同比增长12.6%，占总收入的69.5%。

不过，京城佳业报告期内在管面积仅同比增长1.3%至4800万平方米，规模增长有限的情况下收入仍能实现双位数增长，意味着在管项目的单位产值有所提升，或高收费项目占比上升。

另外两条业务线中，增长最为亮眼的是非业主增值服务，期内收入1.665亿元，同比增长35.6%，占比提升至13.8%。其中专项服务收入7330万元，同比大增102.9%，几乎翻倍。

据了解，非业主增值服务通常指向案场服务、前期介入、工程维修等面向开发商及大业主的服务。并且，与房地产行业强关联的情况下，大部分物企非业主增值服务板块的收入及盈利都在萎缩。

京城佳业非业主增值服务反而迎来增长，或许说明公司在关联地产链条之外的服务变现能力正在增强。但该板块业务续仍然与上游开发业务景气度强相关，增长是否可持续则有待观察。

除此之外，社区增值服务收入2.012亿元，同比增长13.9%，占比16.7%，保持稳步提升。

通常而言，社区增值服务被看作是物企的第二增长曲线，又因为毛利率通常高于基础物管也被看作是利润改善抓手。

京城佳业该板块收入增速与基础物管基本持平，意味着在社区经营上的渗透仍有空间。

外拓喜与忧

从规模与外拓来看，京城佳业上半年的在管面积增速只有1.3%，放在行业里并不算快。但拆开看，这是公司主动取舍的结果。

上半年，京城佳业新增全委物业项目11个，其中第三方项目10个，占比90.9%；新签合同额3.485亿元，同比增长8.0%，新签面积160万平方米。

与此同时，主动梳理并退出十余处亏损及潜亏项目，其中5个已实现平稳退出。在物业费降费、退盘、换盘频发的当下，主动退出低效项目的意义在于止损。

对于各大物企而言，亏损项目不仅消耗利润，还占用管理资源与人力，退出后短期内在管面积和收入增速承压，但存量项目的平均盈利水平得以抬升。

一进一退之间，京城佳业截至2026年6月30日自北京城建集团的在管面积为2330万平方米，占比48.5；第三方在管面积2470万平方米，占比51.5%。

这是京城佳业第三方规模首次超过关联方。

京城佳业并不介意依赖于关联方，曾表示依托控股股东北京城建集团的全产业链优势和集团作为首都国有物管上市公司的先发优势，打造集团“第二增长曲线”，市场化外拓仍然是公司在管规模的补充途径。

但外拓一把双刃剑，既能帮助公司快速扩张规模，也能成为公司利润下降的重要因素。

截至报告期末，公司贸易应收款项总额约为10.32亿元，其中来自关联方的贸易应收款项为2.22亿元，来自第三方金额为8.09亿元；已累计计提坏账准备2.85亿元，账面价值7.47亿元。

应收账款便也成为侵蚀京城佳业利润的另一重因素。上半年，公司确认预期信贷亏损4320万元，较2025年同期的3550万元进一步增加。

这意味着，在规模因外拓增长的同时，回款难度也在同步上升，部分应有收入最终以减值形式又回到了利润表的减项里。

近几年，应收账款计提减值一直是京城佳业未完成的命题，随着市场化外拓占比提升，如何在扩大第三方收入的同时控制回款风险，将是京城佳业下半年乃至更长时间里的核心考题。

不过，公司报告期末现金及现金等价物7.44亿元，较上年末的7.202亿元进一步增加，现金充裕，能够支撑公司无外拓并购压力下的平稳运营。

刚刚结束利润连续下滑的趋势，但京城佳业的市场化转型才刚刚开始，翻开新一年的账本，提质增效能否真正兑现为利润率的拐点，才是接下来要重点关注的部分。

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