文/粤进深 李奕和

76轮竞价！溢价27%成交！

本以为前两天，珠江实业底价拿下荔湾坑口地块，是广州年底土拍的“天崩开局”。

不曾想海珠南泰路地块如愿地争气，重新打响了广州年底土拍的响头炮。

激烈程度，甚至可以说是广州今年以来的“土拍之最”。

无论是溢价率，还是竞拍轮次，都是最高地块。

01

这场精彩的“龙虎斗”，由保利发展和越秀地产呈现。

一大早，968号的越秀地产先出手报出了第一轮报价。

而后，在即将进入上午10点、挂牌结束的前几分钟，668号的保利发展终于到来。

两家开发商随即进入限时竞价环节，过程中你来我往，谁也不让谁。

最终经过足足三个小时的争夺，报价停在了第76轮。

保利发展笑到最后，拿下了海珠南泰路地块。

总成交价35亿，加上地块的配建成本，实际总价超50亿。

折算下来的实际楼面地价达到约3.6万/㎡。

不得不说，保利发展在广州市场是真的强势。

这两年来，很大部分的好地块，保利发展几乎是势在必得。

从保利天奕、保利天曜，到玥玺湾，再到如今海珠南泰路，所拿项目一个个都让人眼红。

越秀地产同为广州地头蛇，虽然偶尔也可以跟保利发展掰掰手腕。

但实力还是有些悬殊，常常被保利发展压一头。

就在昨天，克而瑞公布了今年1-11月广州房企销售排行榜，保利发展以490.67亿的全口径金额，排在首位。

排在第二的越秀地产，278.34亿元。两者相差超两百亿。

去年全年，越秀地产以十多个亿的差距，同样排在保利发展的后面，位列第二。

今年全年，看来也无意外。

02

说回到地块，综合多个方面，海珠南泰路地块，都可以说是广州今年土拍的“王炸”。

其实，除了出来直面竞争的的保利和越秀，这块地在开拍前，据说还吸引了中海、华润、绿城的关注。

所以后续保利会不会引入合作方开发，可以对着这份没有坐上竞拍桌的名单，大胆猜猜。

实话说，广州今年的土拍，整体都算太热，不仅量不大、比较多还是底价成交，总价方面也不算特别高。

而海珠南泰路地块之所以这么热，很大程度跟它的整体素质有关，简直一个“六边形战士”。

首先地块的区位就十分优越。位于海珠西核心地带，周边1公里范围内有4条地铁线交汇。

宝岗汇、万科里、燕汇广场等成熟商圈环绕，教育、医疗资源也能打，生活氛围浓厚。

再者，就是地块本身的素质，在海珠西简直可以横着走。

地块曾在《2025年度广州经营性用地供地蓝皮书》中亮相，当时的名字是“翠城花园东住宅地块”。

今年8月，进行了调规，不但改了名，容积率、总建面，以及配套的教育、商业等都有大变化。

其中，容积率从年初供地蓝皮书里的4.5降到3.4，总建面从原来的19万㎡缩减至14.3万㎡（含底商），居住舒适度明显提升。

控规还明确提及，住宅限高100米。如果按照最低3米层高来算的话，楼栋高度最大33层。不是超高层。

地块还有2.02万㎡中小学用地面积，配建高200米、约20万方的大型商业综合体，以及1.68万㎡的公园。

调规后，可以说是满配升级，学校、商业、公园都在楼下，是目前海珠西少有的“全能型”地块。

目前，海珠西在售楼盘大大小小十几个，但大部分都是小规模“蚊型盘”，而且城中村、道路环绕，体量小、配套少，很多还是高容积率和超高层，舒适度有限。

而南泰路地块总建面达到14.3万㎡，不仅妥妥的大型社区，容积率也低，舒适度明显不在一个层面。

所以，这个地块在上架以来，那些苦超高层、老破小久已的海珠西老广们，简直盼星星盼月亮。成为他们心中的“白月光”。

要知道，地块的周边，很多都已是上20年楼龄的二手盘，包括翠城花园、光大花园、保利红棉等。

片区有比较大的置换改善需求。二手房放掉，加点钱就可以上车置换改善。

这也是开发商看好地块的一个重要原因。鉴于地块的拿地成本，市场预测项目入市价格有望在6万起步。

果真如此的话，对于眼下的海珠西而言，这无疑不是一次楼市格局与价值的重塑。