产城园区评论 8月13日，以“飞驰时代”为主题的2025博鳌产业科技大会在海南蓝湾绿城威斯汀度假酒店圆满落幕。

产业园区和物流园区作为区域经济发展的重要载体，以产业集聚、资源整合、技术创新为核心功能，成为推动城市化、工业化与现代化的重要引擎。

时间来到2025年，行业的机遇与挑战同时并存。近几年，由于大量供应，且经济复苏不及预期致需求疲软，市场去化压力加剧，竞争逐渐趋于白热化阶段，并出现“内卷”的问题。

但值得欣喜的是，中央城市工作会议的要求和全国反内卷的风向，正重塑着行业发展的底层逻辑。

与此同时，科技与创新也带来了新的推动力。在新一轮科技革命与产业变革的宏大浪潮中，人工智能、量子计算、生物科技等前沿技术集群式爆发，如同强大的引擎，驱动产业形态以前所未有的速度裂变与跃升。

科技给市场带来的变化是巨大的，这要求产业地产的投资开发运营商需要与时俱进。在2025博鳌产业科技大会现场，知名产业、物流、数字科技专家学者和企业家们，紧跟中国当前的经济转型与产业升级关键节点，找出深层次的发展逻辑，共同探讨中国产业科技的发展方向和趋势。

产业：“内卷”之下

中国企业改革与发展研究会理事葛培健率先发表演讲，他直指产业地产行业正经历“内卷”与变革。在他看来，所谓“内卷”就是无效的、同质化的低层次竞争，它极大消耗了资源，却未能带来真正的价值增量。

他认为，“新质生产力”是产业地产的新坐标。国务院国资委明确要求大力培育新质生产力，改变从“汗水型增长”到“智慧型增长”，强化原始创新引领技术供给，这就要求园区必须从简单的载体提供者，转变为新质生产力的承载者、孵化者和推动者，引进的企业，必须符合国家战略方向，具有高科技含量、高附加值、高成长性，而非简单的低端制造。

国家层面也已经深刻认识到“内卷的”问题，并正在以前所未有的力度推动“反内卷”和高质量发展。招商蛇口产业研究院院长罗锋从《公平竞争审查条例》实施的视角，探讨对产业园区未来发展会带来哪些影响。

罗锋结合招商蛇口多年在产业园区运营的经验，分享了在《条例》大环境下的做法。他提及，市场化、专业化园区唯一出路是打造专业化的招商团队、提升园区招商的专业度、打造专业化的招商体系，开展专业化的招商是市场化园区重点方向。

作为企业方代表，吉宝城市发展部（中国）执行副总裁彭志坚分享了吉宝的探索，吉宝是一家乐于拥抱新技术，并专注于增长潜力和社会需求的外资企业，擅长提供涵盖基础设施、城市发展、互联互通的可持续解决方案。“从规划到建设，再到运营全生命周期，吉宝运用技术手段实现全链路数字化运营管理，帮助资产业主和相关领域的投资者实现资产价值的提升。”

彭志坚说，吉宝不是科技企业 但科技力量能帮助实现目标。据悉，吉宝已和全球顶尖的企业合作，展开包括人工智能、自动化、数据联动等方面的合作，力求拆借优化并最终将组合效应最大化。

物流：供需之间

过去十多年，受到强劲市场需求的刺激，中国高标仓市场发展迅猛，这也导致部分子市场出现供大于求的现状，中国高标仓市场整体出租表现特别是出租率出现下行态势。

京东集团高级副总裁、京东产发首席执行官曹冬称，京东产发在一个非常“内卷”的赛道中，他分析不同子市场的表现，称行业目前整体在租金上存在压力。

他介绍称，京东产发最大的优势是京东生态，但也有仓库、产业园可以对外出租、售卖。“京东产发基本盘是租赁给京东物流，但京东集团有很多客户都可以用产发仓库，我们外部客户的收入已经超过60%。”

对于未来，曹冬秉持谨慎乐观的态度，认为需求仍然存在且会往上走，只是结构发生了变化，一些市场已出现回升迹象，始终会有穿越周期那一天。“周期里要用尽一切办法把存量资产运营好，相对谨慎，重视执行力，把仓库填满，就一定能熬过去。”

正如曹冬所言，不同地区间供需不同，不同物流地产市场之间的租赁表现也展现出不同走势。特别是珠三角地区，受土地资源的限制，供应较其他城市群低，叠加近年来跨境电商行业重点布局珠三角地区市场，近年来供需关系较为健康。

作为跨境电商园区的代表企业，星河产城研究院执行院长王英杰分享了跨境电商发展趋势以及深圳星河WORLD的运营实践。他认为，持续受益于海外电商市场规模增长、渗透率提升、社交商务市场的长期趋势红利，中国跨境电商仍有提升空间。

“在当下环境里，民营园区卷不动别人只能卷自己。”他提到，实际上星河不是用产业带动地产发展，而是用地产思维服务客户。“我们做地产服务商，大家做非常极致化的营销手段，一个最重要的动作是客户画像，我们服务的人有什么需求？ ”基于这个思维去提供服务。

宝湾副总经理、宝湾基金总经理段斐钦同样认为，目前行业整体面临阶段性供需不平衡的现状，但悲观并不能解决问题。大家都赞同在具有挑战的市场环境下，最重要的是做好自己的事情。“我们只有把经营工作做好，才能穿越周期。” 段斐钦提及，要做好招商、运营、ESG等几个方面，谨慎做投资，但不代表不能做投资，他甚至认为现在是比较好的投资时机，比如华东、大湾区，“不跌没有安全边际，涨是有安全边际的。”

ESR业务管理与投资（香港）董事总经理曾瑞华则认为，物流行业于2025年供需已慢慢达到平衡，未来3-5年区域会有所分化。她对华东、华南市场秉持乐观态度，认为出租率或会达到90%。“华西、华北市场出租率可能会低一些，可能是80%到85%，平均下来，全国是85%-88%左右，是比较健康的数据。”

她同样不赞同“内卷”，怎么反内卷呢？她表示：“要从提供价值的角度去跟顾客谈，不能把物流当成是没有价值的行业。”

讨论：新质力量

演讲环节过后，便来到了“数智重构”主题讨论会的环节，由星河产城研究院执行院长王英杰主持，针对数智赋能、REITs扩募、出海等热议话题对嘉宾进行提问。

新质生产力正在重构产业与物流的发展逻辑。对此，葛培健提到，产业思维实际上重要的就是如何培育和打造新质生产力，新质生产力=科技创新×产业创新×要素创新，要素有土地、资本、人才。

着眼于产业发展和变革大势，越来越多企业积极融入科技革命与产业变革，将科技创新全面融入高质量发展的各领域各环节，将集聚创新资源、推动科技成果转化、培育科创企业作为着力点，推动科技创新和产业创新深度融合。

阳光海天是其中的践行者之一，这是一家专注于提供停车场规划设计、运营管理、智慧停车系统开发等全产业链服务的公司。

阳光海天停车产业集团总裁江沁园分享了技术给企业带来的一些改变。比如在快速扩张之后，数智化能够大幅提升效率，减轻用人成本。“我们用大数据模型训练场景，比如车场失火了、小孩跌倒了、人员聚集了，甚至灭火器有没有移位，基本上涵盖车场90%的场景，我们利用全面视频加AI技术，如果这件事出来就变成订单直接送到车场经理的电脑，他能够在短时间内处理。”

千丁数科的COO魏振华提到，在行业调整期，数字化更像是穿越周期的“健身工程”。龙湖十多年超百亿元的投入，让不动产空间的全链条线上化成为“肌肉记忆”。这需长期投入而非短期概念。

千丁数科把沉淀的这套数字化经验方法也对外做了输出。比如泰康养老社区、联东U谷在使用了我们匹配的数字化产品后，前者能源消耗降底10%-20%，后者满意度及工单效率显著提升。

另外一个绕不过去的问题是REITs。近年来，REITs新发火热，二级市场也到了较高水平，怎么去看未来的变化？对此，曾瑞华觉得，大家把REITs产品的期望值放得有点太高，国内投资者对REITs的看法还停留在买债的思维。

“REITs其实是债和股中间的产品，不能以债的思维去考虑REITs，因为它有流动性。”她认为，REITs重要的是有稳定回报的资产，可以产生稳定的现金流。

然而，由于供需不平衡，近年来REITs的收益出现下滑压力。对此，葛培健提到，未来最大的突破，或许可以看怎么追求公募REITs收入的提升。“特别是园区类的，不能仅仅押宝在租金收入，有综合服务收入收益率就更高。”

（从左到右）星河产城研究院执行院长王英杰、中国企业改革与发展研究会理事葛培健、ESR业务管理与投资（香港）董事总经理曾瑞华、阳光海天停车产业集团总裁江沁园、龙湖千丁数科COO魏振华、珑井（上海）企业管理有限公司CEO张思宁、广州轩凯盛投资有限公司创始合伙人黄国轩

产业还有一个值得讨论的问题——出海。张思宁是珑井（上海）企业管理有限公司CEO，这是一家做物流地产的平台，以给客户做定制、预租的方式做选址、投资。

他提及到，早几年跨境电商客户包括配套的物流公司，就已经在海外筹备加大海外仓布局，紧跟着客户，珑井也开始一起出海。

“我们已经准备了一年多，第一站在西欧的两个国家，其实就是跟着客户到海外，让他们有更好的服务、更好的建设标准，包括更好的沟通成本，甚至更好的、更优惠的租金价格，这些真的是很多海外本地开发商给不了的。”

张思宁认为，跨境电商产业链中，基础设施部分是链条之一，也是有价值的链条，能够给客户创造价值，就能在当地、海外创造价值。“目前不管是国内、海外也好，其实核心就是以跨境电商作为最重要的商业机会。我们投身其中，保持乐观的精神坚持下去。”

黄国轩同样认同出海的价值，他是广州轩凯盛投资有限公司创始合伙人，公司主要从事新能源汽车和AI，包括像自动驾驶的投资、运营以及出海。

这也是目前被认为的新质生产力，“新质生产力就像种子，我们就是播种的园丁，地产是土壤，浇水和施肥类似于政策和关税相关的辅助性的事情，这样在未来五到十年里有一棵或数棵参天大树长起来。”

他认为，地产行业结合出海和新质生产力最大的蓝海，在深度的产业地产化，同时绑定核心的大链主出海。

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