（来源：信报手笔）

楼市传来“喜讯”，地产业界及部分政党建议设立“购房通”措施，容许内地居民“调钱”来港买楼。财政司司长陈茂波日前亦透露，特区政府正与相关中央机构研究，拟在合适范围内，放宽内地人才把资金调来香港置业。事实上，鉴于港府财赤严重，急于提振卖地收入，“购房通”被部分政界人士视为势在必行。然而，正如前特首梁振英警告，此举恐会令港人置业更趋困难，副作用相当严重。正因如此，“购房通”适宜设置严格门槛，把负面影响降到最低。

“购房通”倡议最早来自今年3月份，身兼全国人大常委的民建联立法会议员李慧琼出席“全国两会”时，提出参考金融市场“互联互通”机制，设立约200亿美元或1000亿元人民币资金池额度，容许内地居民把境内资金调来香港买楼。她当时表示，相比起“股票通”和“债券通”，200亿美元额度其实很小，“仅占国家外汇储备的0.5%至0.6%，对人民币影响轻微，且资金仍留在我国的香港。”

这项建议的背景，源于在现行外汇管制措施下，内地居民每年最多只可兑换5万美元外币。尤其是内地当局近年严打“走资”，大力整顿各种非法及灰色渠道，令内地民众“调钱”愈来愈难，此番趋势对本港物业市场、奢侈品市场以及澳门赌业皆造成颇大影响。与此同时，这两年有数以十万计“高才通”等内地人才来港，但他们的换汇额度依然不变，很大程度上“人能来，钱不能来”；每年5万美元莫说置业买楼，就连租屋及日常开支也未必足够应付。

除此之外，早自港英时期开始，港府长期依赖“高地价政策”；但近年库房财赤严重（2020年至今累计赤字逾5000亿元），加以在楼市低迷下，卖地收入接近“清零”，导致当局日益入不敷支（财政储备由2018年高峰期多达1.2万亿元，到现在只剩6000多亿元），对施政构成巨大掣肘。

01

刺激楼市作用不容小觑

举例说，在2018年度，港府卖地收入达1648亿元，连同“辣招税”进账（336亿元），占该年度库房总收入（6124亿元）接近三分之一。相反，截至2024年底，港府2025年度卖地收入仅40多亿元，较高峰期缩水逾90%。正因如此，部分政界人士认为，当局有必要提振卖地收入，以维持政府正常营运，故有需要“出手”扶持楼市。再者，身为“第一大党”的民建联主动抛出“购房通”倡议，财爷陈茂波亦已“打开口牌”、表明“正在与中央研究”，这项措施被视为甚有机会“成事”；当然，最大关键系于中央是否“开绿灯”。

投行瑞银日前发表报告，指“购房通”额度若定为1000亿元人民币，按70%按揭额计算，最多可为本港楼市带来3630亿港元购买力，相当于去年全港住宅总成交额（一二手合计约4510亿港元）之81%。更进一步看，假设平均每个住宅单位价格为800万港元，3630亿港元可消化约4.5万个单位，相当于未来3至4年楼市供应量（约11万伙）超过四成。换句话说，“购房通”潜在威力即使“打个五折”，对本港楼市之刺激作用仍不容小觑。

不过值得留意，本港楼市向来充满争议，“跌市”固然会带来问题，“升市”却也不是人人乐见。正如前特首梁振英指出，本港土地及住宅供应曾经严重短缺，导致楼价飙升，市民置业艰难；随着港府多年努力“觅地”，近年房屋供应才开始略为增加，楼价亦较高位回落接近三成。但现在若引入“北水”买楼，梁振英担心会使额外供应量“一笔勾销”，挤压本地市民置业需求，令港人再次“上车难”，故他慨叹“为谁辛苦为谁忙”。

02

采闭环运作 添限售期

总的来说，考虑到内地来港人才的置业安居需求，再加上港府提振卖地收入之需要，“购房通”倡议值得认真研究。另一方面，这项措施可能带来很大副作用，故必须制定严格的限制和门槛，把负面影响降到最低。举例说，为减少“走资”风险，“购房通”资金池该如“股票通”和“债券通”，以“闭环”形式运作；具体方法可以包括为相关物业设置限售期（例如5年后才可沽售，否则须付惩罚性“辣招税”），卖楼套现的部分资金亦必须兑回境内人民币。

此外，港府教育局上周修订政策，规定“高才通”的子女必须在港住满2年，才可用“本地生”身份、以受资助学费水平入读大学。同样道理，内地人才亦应该要在港住满若干年（例如3年以上），才可获准申请“购房通”换汇额度买楼，藉此防止有人滥用该机制“跨境炒楼”。

03

分批释放额度防滥用

同时，为免购买力在短期内大爆发刺激楼价急升，“购房通”额度适宜分批释放，例如以3年为期，每月额度约30亿港元（36个月约1080亿港元）。讲到底，房屋政策兹事体大，“购房通”倡议有其道理，但当局制定政策时必须小心谨慎，并从全局角度作出长远考虑，避免“头痛医头，脚痛医脚”。否则的话，该措施即使能够解决一些问题（楼市低迷、库房干塘、人才安居），却恐怕又会造成另外一些难题（楼价飙涨、置业艰难、滥用机制）。