（来源：华创地产研究）

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完整报告请参见8月5日发布的华创证券研究报告：《二手房成交环比下滑，新城控股发行10亿中期票据》

单戈 15210984979

执业编号：S0360522110001

许常捷 19946003269

执业编号：S0360525030002

报告摘要

板块行情：第31周（7月28日-8月1日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.4%，在31个一级行业板块中排名第29。

政策要闻：地方层面：1）浏阳：浏阳市住房和城乡建设局等6部门近日联合印发《浏阳市促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，进一步优化房地产市场环境，满足居民多层次、多样化的购房需求。2）北京：7月31日，北京市人民政府办公厅发布《北京市关于完善生育支持政策体系推动建设生育友好型社会的工作措施》。其中明确，健全住房支持政策。多渠道增加保障性住房有效供给，未成年子女数量较多的家庭可纳入公共租赁住房优先配租范围，并在户型选择方面给予适当照顾。3）贵州：8月1日，贵州省人民政府办公厅近日发布《贵州省提振消费专项行动实施方案》，计划2025年推动城中村改造6268户、城市危旧房改造10022套。4）山东：8月1日，山东省住房城乡建设厅近日印发《山东省推进新型城市基础设施建设打造韧性城市的实施意见》，对个人消费者购置智能家居产品予以补贴，以推进新型城市基础设施建设，打造韧性城市。

公司动态：1）华润置地：7月29日，华润联合杭州交投、杭州地铁以底价26.85亿元竞得杭州三墩单元XH010101-14地块，该地块规划用地面积约9.74公顷，出让面积8.92万平方米，建筑面积20.51万平方米，为住宅兼容商业、商务、城市轨道交通用地，且商业商务与住宅建筑计容面积比例为15%：85%。2）华润置地：7月31日，华润置地以244.7亿元底价，通过100%股权转让方式，成功获取上海浦东后滩2宗纯宅地及黄浦余庆里地块组成的超级资产包。其中，浦东后滩地块总估值174.09亿元，黄浦余庆里地块总估值73.27亿元。 3）保利发展：7月31日，保利华南以超过10亿元的总价成功竞得佛山北滘新城核心区域的地块，楼面价约为7000元/㎡。此次竞得的地块将成为北滘首个超新规户型，阳台占比高达30%，也是顺德区继招商佛山序之后的又一超新规产品。出让文件显示，该宗地总占地面积54945.06㎡，容积率不高于2.6，绿地率不低于30%，建筑限高80米。

销售端：第31周新房成交环比上升16%，二手房成交环比下降8%。1）本周20城商品房成交面积184万方，商品房日平均成交面积26.3万方，环比上升16%，同比下降21%；2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积6097万方，累计同比下降8%；3）第31周11城二手房成交面积174万方，日平均成交面积24.9万方，环比下降8%，同比下降4%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积6096万方，同比上升14%。

投资策略：部分核心城市新房、宅地成交热度较高均为优质供给驱动，但优质供给也会挤压老库存和二手房去化，二者仍面临一定价格下行压力。有效的政策关键在于广义财政发力，期待城中村改造和收储进一步推进；二手房价或为地产见底的观测指标，核心逻辑是当前城市是二手房决定整体房价锚，新房基于高品质有溢价空间，二手房价企稳后才有量价回升的基础。建议关注：1）具备好产品护城河房企，有望表现出较强alpha属性；2）优质商业地产公司的租金稳定性；3）存量房中介业务方向。重点关注绿城中国、华润置地、太古地产、华润万象生活、贝壳-W等。

风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。

报告正文

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行情回顾：房地产下降3.4%，板块排名第29位

第31周申万地产板块下降3.4%。第31周（7月28日-8月1日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.4%，在31个一级行业板块中排名第29。

本周A股板块内涨幅第一为天府文旅，涨幅达42.0%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为天府文旅、珠江股份、电子城、张江高科、衢州发展。跌幅前五的个股分别为金地集团、陆家嘴、同济科技、招商蛇口、海南高速。

港股板块内涨幅第一的为远洋集团，上涨14.5%。港股表现来看，第31周涨幅排名前五的个股分别为远洋集团、中国金茂、新城悦服务、佳兆业集团、花样年华控股，跌幅前五的个股分别为旭辉控股集团、金地商置、万科企业、世茂集团、融创中国。

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政策要闻

地方层面：1）浏阳：浏阳市住房和城乡建设局等6部门近日联合印发《浏阳市促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，进一步优化房地产市场环境，满足居民多层次、多样化的购房需求。《措施》自2025年8月1日起施行，有效期为一年。在加大契税支持力度方面，对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。同时实行购房补贴，2025年8月1日至2025年11月30日，对在浏阳市行政区域内购买新建商品房，完成商品房合同网签、契税和物业专项维修资金缴纳并登记备案的，按实际缴纳契税金额60%发放购房补贴。2）北京：7月31日，北京市人民政府办公厅发布《北京市关于完善生育支持政策体系推动建设生育友好型社会的工作措施》。其中明确，健全住房支持政策。多渠道增加保障性住房有效供给，未成年子女数量较多的家庭可纳入公共租赁住房优先配租范围，并在户型选择方面给予适当照顾。子女祖父母或外祖父母与子女父母同时申请保障性住房的，优先考虑就近配租配售。加大对多子女家庭购房的支持力度，结合实际出台适当提高住房公积金贷款额度等政策。多子女家庭租赁房屋并备案的，可按实际月租金提取公积金，不受月缴存额限制。3）贵州：8月1日，贵州省人民政府办公厅近日发布《贵州省提振消费专项行动实施方案》，计划2025年推动城中村改造6268户、城市危旧房改造10022套。该方案强调通过改造提升住房条件，调整土地增值税预征率缓解房企压力，并坚持“以需定购”原则收购存量商品房用作保障性住房，以稳定房地产市场。此外，方案将出台高品质住宅设计导则，推动“好房子”项目落地，发展避暑、森林、温泉等旅居业态，规划建设避暑康养旅居地产项目，拓展粤港澳、成渝、长三角异地客群，培育“旅居贵州”消费市场。4）山东：8月1日，山东省住房城乡建设厅近日印发《山东省推进新型城市基础设施建设打造韧性城市的实施意见》，对个人消费者购置智能家居产品予以补贴，以推进新型城市基础设施建设，打造韧性城市。该政策表示，开展数字家庭建设。将数字家庭纳入“好房子”建设内容，新建全装修住宅应设置居民用电、用火、用气、用水安全和环境健康监测等基本智能产品，同步配建光纤到户和移动通讯基础设施。鼓励既有住宅参照新建住宅设置智能产品，对传统家居产品进行电动化、数字化、网络化改造。对个人消费者购置智能家居产品予以补贴，培育提供智能化家居一站式、标准化产品和服务的装饰装修企业。支持具备条件的城市积极创建国家数字家庭试点。

公司层面：1）华润置地：7月29日，华润联合杭州交投、杭州地铁以底价26.85亿元竞得杭州三墩单元XH010101-14地块，该地块规划用地面积约9.74公顷，出让面积8.92万平方米，建筑面积20.51万平方米，为住宅兼容商业、商务、城市轨道交通用地，且商业商务与住宅建筑计容面积比例为15%：85%。2）华润置地：7月31日，华润置地以244.7亿元底价，通过100%股权转让方式，成功获取上海浦东后滩2宗纯宅地及黄浦余庆里地块组成的超级资产包。其中，浦东后滩地块总估值174.09亿元，黄浦余庆里地块总估值73.27亿元。3）保利发展：7月31日，保利华南以超过10亿元的总价成功竞得佛山北滘新城核心区域的地块，楼面价约为7000元/㎡。此次竞得的地块将成为北滘首个超新规户型，阳台占比高达30%，也是顺德区继招商佛山序之后的又一超新规产品。出让文件显示，该宗地总占地面积54945.06㎡，容积率不高于2.6，绿地率不低于30%，建筑限高80米。整宗地块须于1年内动工，4年内竣工。

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销售端：新房成交同比下降21%，二手房成交同比下降4%

（一）新房市场：第31周20城成交面积同比下降21%

从我们监测的20城数据来看，第31周20城商品房日均成交面积环比上升16%，同比下降21%。1）本周20城商品房成交面积184万方，商品房日平均成交面积26.3万方，环比上升16%，同比下降21%；2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积6097万方，累计同比下降8%。

第31周一线城市商品房成交面积为63.5万方，同比下降23%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第31周成交面积分别为63.5万方、76.9万方、43.4万方，周环比增速分别为27%，14%，7%，周同比增速分别为-23%、-11%、-31%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-27%、-17%、-14%、-59%，环比增速分别11%、32%、42%、-2%；二线城市中武汉、苏州同比增速为62%、10%；三四线城市中温州、惠州、泰安同比增速为48%、7%、3%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为2013万方，同比下降3%。我们监测的5个二线城市商品房成交面积为2465万方，同比下降11%；11个三四线城市商品房成交面积为1619万方，同比下降8%。第12周一线城市商品房成交面积为83.6万方，同比上升26%。

（二）二手房市场：第31周11城成交面积同比下降4%

从我们监测的11城数据来看，第31周二手房成交面积同比下降4%。1）第31周11城二手房成交面积174万方，日平均成交面积24.9万方，环比下降8%，同比下降4%。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积6096万方，同比上升14%。

第31周监测的一线城市二手房成交面积同比下降4%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第31周二手房成交面积分别为78.6万方、75.2万方、20.5万方，环比增速分别为-2%，-17%，4%，同比增速分别为-2%、-8%、4%。2）一线城市中北京二手房成交面积31.4万方，同比下降4%；上海二手房成交面积36.2方，同比下降3%；深圳二手房成交面积11.0万方，同比上升9%。3）二线城市中成都、青岛成交面积同比增速为-5%、-6%。4）从累计数据来看，3个一线城市二手房成交面积2651万方，同比上升19%；5个二线城市二手房成交面积2828万方，同比上升12%；3个三四线城市二手房成交面积617万方，同比上升7%。

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融资端：新城控股发行10亿中期票据，票面利率2.68%

本周发债企业大部分为地方国企。1）第31周梦想置业发行规模最大，发行两只证监会主管ABS债券共计11.31亿元；2）天地源发行的私募债利率最高，为4.18%，苏高新集团发行的2亿超短期融资券票面利率最低，为1.6%。

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投资建议

部分核心城市新房、宅地成交热度较高均为优质供给驱动，但优质供给也会挤压老库存和二手房去化，二者仍面临一定价格下行压力。有效的政策关键在于广义财政发力，期待城中村改造和收储进一步推进；二手房价或为地产见底的观测指标，核心逻辑是当前城市是二手房决定整体房价锚，新房基于高品质有溢价空间，二手房价企稳后才有量价回升的基础。建议关注：1）具备好产品护城河房企，有望表现出较强alpha属性；2）优质商业地产公司的租金稳定性；3）存量房中介业务方向。重点关注绿城中国、华润置地、太古地产、华润万象生活、贝壳-W等。

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风险提示

产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。