在全球迈向2050年净零排放目标的过程中，投资者与企业对ESG绩效的关注不断升温。在不动产与基础设施领域，GRESB（格睿思）全球不动产可持续发展评级体系是全球认可度最高的ESG评级之一，以提供标准化、经验证的ESG数据为核心工作，支持投资者和资产管理机构进行可持续决策。GRESB通过持续更新的评估方法论及独立的数据验证流程，已成为国际不动产和基础设施行业衡量ESG绩效的重要基准之一。本期《ESG前线》访谈了GRESB中国首席代表邓耀华，详细探讨了GRESB评级方法论的开发、资产评估模式的差异化，以及中国企业参与评级面临的具体挑战与提升空间。

GRESB中国首席代表邓耀华

以下为访谈实录：

严谨、公正的GRESB评级方法论

Q：请您做一个简单的自我介绍，以及GRESB的背景和主要业务内容。

邓耀华：我目前担任GRESB的中国首席代表。

GRESB专注于评估全球不动产和基础设施资产的ESG表现，拥有超过150家机构投资者会员，包括大型养老金、保险公司、主权财富基金和资产管理公司，覆盖全球超过80个国家和地区的3000家参评机构，参评资产价值达到9万亿美元。常见参与GRESB评级的资产类型包括办公楼、商场、住宅、工业园区、数据中心以及多种交通和能源基础设施项目等。我们的使命是为金融、资本市场提供标准化且经过验证的ESG数据，以推动资本向更加可持续的资产配置流动。

Q：请问GRESB评级方法论的开发过程是怎么样的？都有哪些利益相关方的参与？如何确保这个过程的公正性？

邓耀华：GRESB每年会根据全球监管要求变化、行业趋势和行业反馈，组织专家进行讨论。专家中有投资人、资产管理机构、行业专家等各类代表，通过结构化的讨论机制，共同讨论和修订和完善方法论和每年的评级标准。

为了确保评级过程的严谨性与公正性，我们设置了三道审核机制。第一道是系统自动筛查；如果企业提交的数据与往年数据或同行业数据出现较大偏差，系统会自动发出提醒，初步识别异常数据。第二道我们还会引入专业的第三方协助进行内容审核环节。第三道是人工审核；由GRESB工作人员采取“流水线” 模式进行人工审核，每人负责若干特定指标的审查，以降低个人主观判断带来的误差风险。这些企业提供的数据上传之后，经由我们的系统、人工和第三方鉴证机构的三层机制来确保评级结果的准确性和客观性。此外，我们现在也正在积极探索AI技术的应用，以进一步提升审核流程的效率与精准性，尤其是在海量数据处理方面。

此外，我们还会通过赋分机制鼓励企业提供第三方的验证和/或鉴证报告，从输入端确保ESG数据质量，提升ESG评级的分析过程和结果。

全面覆盖的GRESB不动产评级

Q：GRESB房地产评级的两个主要评级产品分别适用于存量资产和在建项目。可否简单介绍这两个评级方面内容？分别制定这两个产品的主要原因是什么？

邓耀华：在GRESB的房地产可持续发展评级体系中，包含两个主要评级产品：“既有投资”评级（Standing Investments）和“在建项目”评级（Development Projects）。这两者不是重复评级，而是根据资产所处的不同阶段，针对运营中和开发中的项目各自面临的ESG风险和管理重点进行专门设计的。

“既有投资”主要适用于已投入运营的存量资产，评估重点是运营期间的实际ESG绩效表现，比如能耗管理、温室气体排放、水资源使用、废弃物处理和租户协作等，这些指标对我们日常管理效率有非常直观的反映。

而“在建项目”是针对新建、在建或重大改造项目，评估的是从设计到建设阶段的ESG管理质量。比如是否在早期设计中引入绿色建筑相关标准，施工过程中是否落实施工安全、节能减排、水资源保护、可持续材料使用，以及项目过程中是否与利益相关方开展有效沟通等内容。这个体系更强调前期ESG规划的完整性与执行力。

我们之所以不能混用一个评级指标体系，是因为这两类资产面对的ESG风险本质不同：运营项目更看重数据和绩效，而开发项目更看重规划和管理。

从我们自身经验来看，这种分类填报并不只是为了应对评级，更重要的是让企业意识到ESG在项目全生命周期中的管理是具有延续性的。在开发阶段就把可持续设计和资源使用效率考虑进去，才能为后续的可持续运营打下良好基础。

Q：请介绍一下GRESB房地产评级重点关注的指标有哪些？

邓耀华：我们通常会从三个模块来进行评估：管理模块、绩效模块，还有开发模块。

管理模块主要看的是企业在ESG方面有没有比较明确的战略，比如有没有ESG负责人，政策是不是公开透明，怎么识别和应对气候风险，还有员工、租户这些利益相关方有没有参与进来。

绩效模块是针对已经运营的项目，重点是一些量化的数据，比如能耗、碳排、水资源、废弃物管理这些，同时也会看绿色建筑认证拿了多少、租户满意度怎么样、数据是不是经过验证或鉴证。

至于开发模块，它是专门针对还在建、或者在做大规模改造的项目，比如说有没有可持续设计理念、用什么材料、是不是有节能的目标、开发过程有没有和周边社区有沟通和互动等。

所以不管是已经在运营的资产，还是正在开发的项目，我们都有比较细致的评估框架，确保整个生命周期的ESG表现都能被覆盖。对投资人来说，也更有参考价值。

Q：在参与GRESB房地产评级中，房地产企业的数据提交可以分为整栋建筑以及公共区域加租户空间两种不同的形式，这两种不同的形式的优缺点是什么？两种不同的报告方式对GRESB评级的影响是什么？企业应该如何选择？

邓耀华：设置这两种不同数据提交形式的关键在于企业自身的数据获取能力以及资产管理结构。

比如整栋建筑的数据提交，它最大的优势就是完整性。所有的数据，包括租户空间在内，都会纳入能源、水、废弃物和温室气体的统计，从而全面反映出这栋物业的整体ESG表现。这种方式能有更高的数据覆盖度，但挑战点在于收集整栋建筑的数据并不容易，尤其是租户空间的部分，需要企业和租户之间建立非常高效的协作机制。

相比之下，公共区域加租户空间的方式就更灵活一些。企业只需要提交自己可控的数据部分，比如公共区域、空调系统、水泵这些属于业主管理范围的公共区域数据。但相对地，如果租户空间数据缺失，会影响最终的动态得分，尤其在资产级绩效的评分上表现可能不那么理想。

帮助中国不动产企业提供国际通行的统一语言

Q：GRESB评级是一种由企业主动积极参与，而非被动接受评分的评级体系。GRESB如何调动企业参与评价的积极性？尤其是中国企业。

邓耀华：GRESB 一直致力于打造一个鼓励企业主动参与，而非被动接受评分的ESG评级体系。我们希望企业不仅仅是被动接受一个分数，而是能在参与评级的过程中不断提升自己的ESG表现。这种机制本身就是一个激励，因为企业能够通过评级清楚地看到自己的ESG表现目前处于什么位置，和同行业其他企业相比哪里做得好，哪里有提升空间。

其次我们发现，尤其在当前复杂的国际环境下，越来越多中国企业愿意借助 GRESB 这种全球认可的平台展示自身在可持续发展方面的努力。一方面，GRESB作为在全球具有高度认知度和影响力的评级工具，具备很强的公信力和权威性，在亚太地区GRESB参评者中，按市值计算，日本 J-REITs 参与比例达99%+，新加坡 S-REITs 参与比例86%+，中国香港REITs参与比例达94%+。我们的评价结果已被包括新加坡交易所和日本交易所在内的机构作为绿色主题的REITs ETF成分股筛选和加权调整的依据。未来A股和港股实行互联互通，GRESB评级将会是国际投资人重要的决策依据。

另一方面，GRESB评级为中国基础设施投资运营方和绿色供应链企业在全球市场上提供了一个国际通行、价值中立的“语言”，助力中国企业出海，促进与海外市场利益相关方的交流，打造绿色的一带一路。

因此，GRESB 评级也逐渐成为国内企业对外展示ESG能力的“成绩单”，对融资、业务拓展都有非常现实的帮助。

总体而言，GRESB不仅仅是一个打分系统，而是提供了数据洞察、同业对标、工具支持等一整套能力建设体系。它帮助企业看到自身的问题，同时借助全球数据库与同行“照镜子”，这对于处在ESG起步阶段、希望寻找抓手的中国企业而言，有非常实际的价值。

在ESG战略方面，企业可以从ESG战略目标设定到检验落地成果的全过程中，使用GRESB评级作为管理工具。

Q：在您看来，目前参与GRESB评级的中国企业表现如何？对于那些刚刚参与或正准备参与GRESB评级的中国企业而言，您建议从哪些具体的管理指标入手，可以快速且有效地提升评级表现？

邓耀华：越来越多的中国参评企业，尤其是央企、国企和上市公司，包括一些“出海”背景比较强的企业，它们逐渐意识到了国际通行标准在品牌和资产价值上的影响力。就GRESB评级得分平均分表现而言，中国参评企业整体表现和欧美成熟市场相比，在“管理模块”等指标上表现领先，但在部分绩效指标上还略有差距。

对于准备参与GRESB评级的中国企业来说，我建议第一步就是把“管理模块”做扎实。GRESB的管理部分是最基础也最容易起步的，包括ESG治理架构、政策制度、目标制定这些方面。很多企业其实已经有ESG相关内容了，但未必是以系统化的形式存在。

而数据覆盖度的指标，体现企业内部对ESG工作的统筹能力，一些企业的ESG信息可能分散在不同部门，需要建立一个系统性的抓手。

我也建议企业重视利益相关方沟通，比如社区、租户、供应链、员工的参与机制——这些都是相对能明显看到提升空间的板块。

最后，GRESB作为全球行业评级权威机构，希望发挥影响力，客观公正的将中国的ESG最佳实践让全世界看到，共同实现净零目标。

加拿大莱桥大学迪隆商学院终身教授。复旦大学管理学院EMBA项目特聘教授。《欧洲管理》学术期刊编委。曾任烟台万华化工股份有限公司独立董事（上市公司）。鲍博士在美国南加州大学获公共管理硕士和博士学位。鲍博士曾被清华大学管理学院的《清华管理评论》评为年度中国十大管理创新思想者。他也是加拿大莱桥大学“教学学者”（Teaching Fellow），还被授予“迪隆商学院杰出学者”。鲍博士和合作者的论文两次被提名为国际管理协会（Academy of Management）年会的优秀论文。2024年，加拿大科学与管理年会上，获得“优秀论文“奖。鲍勇剑本科毕业于复旦大学国际政治系。曾担任复旦大学学生会主席。也是1988年复旦大学新加坡亚洲大专辩论会冠军队成员。

彩色星球创始人，全球可持续旅游委员会（GSTC）理事与执行委员，中国企业财务管理协会ESG（环境、社会、治理）分会副理事长，复旦大学商业文明与共同体研究所ESG项目主任，Valuable 500 联合行动方案项目顾问专家，China ESG Alliance 特聘专家。

唐素君女士致力于推动可持续发展相关事务，主要关注领域是可持续旅游、生物多样性保护以及残障包容。2022年，在她的努力下，彩色星球联合40余家知名机构，共同发起了传粉昆虫守护者联盟(Pollinator Protectors Alliance)。同时，她还参与撰写和发布了一系列与残障包容相关的工具书，积极推动中国的无障碍事业发展。

《ESG》专栏工作组其他成员：岳怡辰