转自：扬子晚报

2025年的南京商业市场正经历结构性变革。德基广场年销售额虽突破245亿元，但每平方米日均8人次的客流密度与7分钟的洗手间平均等候时间，促使消费者开始用脚投票。与此同时，河西南金陵天地试营业首日客流达5.8万，江宁景枫KINGMO通过年度30%品牌汰换保持活力，仙林德基围挡更新为“德基奥莱”——这座城市的消费地图，正在被一种名为“舒适度”的新标准重新绘制。

大牌失宠？新消费价值观崛起

德基广场三期工地施工现场的塔吊已经静止多时。与之形成鲜明对比的是，7月11日开业的河西南金陵天地，其一期购物中心聚集了约280家店铺，城市首进占比约14%，区域首进占比约41%。尽管未达预期，其过硬的软装与跨街连廊构成的“无边界空间”，仍成为周末聚会的新据点。

这种分化并非偶然。戴德梁行数据显示，去年第二季度南京非核心商圈商业面积占比已达45.1%，较上年提升2.3个百分点。河西、江北的新项目贡献了主要增量。河西主打“总部经济+品质生活”，金陵天地周边聚集阿里巴巴、小米等企业总部，午间白领消费占较高比重；河西德基时刻和仙林德基奥莱虽未官宣招商，但已彰显德基在整个城市的差异化布局野心；江宁景峰KINGMO等项目通过打造“社区第三空间”，其2024年会员数据显示，周边客群消费占比相当高，形成稳定的属地消费圈层。

我们或许可以理解为，传统商场在用奢侈品缓解身份焦虑，新一代消费者却在为玄武湖的落日和屋顶市集的吉他弹唱付费——根据南京市商务局数据，2024年上半年南京体验式消费规模同比增长23.7%，增速较商品零售高16.5个百分点，宣告着“场景价值”对“logo价值”的逆袭。

玄武湖周边正形成特殊商业带

站在玄武湖畔，明城墙的青砖与玻璃幕墙的流光形成奇妙对话。这片主城稀缺的生态带，正在孕育南京最独特的商业基因——南京华贸中心将3000亩湖景转化为“湖岸艺术长廊”，正如金陵长乐坊要用大明文化主题街区对接夫子庙客流。

与传统的封闭空间不同，华贸中心的空间逻辑以开放式设计最大化玄武湖生态景观渗透，构筑独特的场景体验与精神共鸣场域。而生态的溢价是肉眼可见：玄武湖周边商业项目平均绿化率35%，远超主城12%的均值，带来的直接回报是客群停留时长超2.5小时。

记者查阅资料发现，南京华贸中心已在未来消费领域开展了多重实验。比如，引入AI、机器人等科技元素，重塑历史与未来的对话方式。在强化商圈全时段活力上，目前项目所属的华贸新天地已经有Peet's Coffee等网红餐饮入驻，精致富有调性的外摆区给南京湖畔“松弛感”增添了众多打卡点。未来，相信华贸及其周边将能够提供一流的休闲消费场景，与南京正在生长的“夜经济”形成共振，填充主城夜间消费的空档。

不过，这种模式也有隐忧。当商业体争相把“自然”当卖点，玄武湖会不会变成下一个被网红打卡透支的西湖？一些网上的质疑不无道理。目前，南京已对环湖商业开发设定容积率3.0的上限，试图在开发与保护间找平衡。

运营能力的多维竞赛已开启

在南京商业市场加速分化的当下，运营能力的比拼已从单纯的品牌招商，转向对消费者时间、社交需求与文化体验的深度挖掘。几个标志性案例揭示了这场变革的核心逻辑。

作为华润在宁的首个轻资产项目，金陵天地开业前预注册会员中25-35岁消费者占比达68%，41%来自5公里外区域，显著高于南京商业项目平均水平；德基广场近年来借助美术馆引流，德基美术馆年观展58万人次，带动关联消费22%增长。这一模式或被德基复刻——河西和仙林德基项目虽未开业，但其“艺术基因”未变，暗示文化+商业的融合尝试；此外，江宁景枫KINGMO通过“屋顶经济+社群运营”，夜间坪效提升约27%。

未来的商业竞争，本质是“用户时间占有率的竞争”——那些在玄武湖划船的年轻人、在金陵天地屋顶花园拍vlog的博主、在江宁景峰通过社群报名的夜跑者，正在用脚投票出一个新命题：当“松弛感”成为硬指标，当银联商务监测显示南京商业体非购物支出占比已达60%，这场变革的本质正变得愈发清晰——未来的商业竞争，不在于让消费者记住品牌，而在于让他们忘记时间。

吴迪