老舊住房改建如何實現“最大公約數”？
2023年夏天，蕃瓜弄小區的居民即將與傢園暫時道別，這是他們居住大半輩子的地方。
蕃瓜弄小區拆除重建項目是《上海市城市更新條例》生效後全市最大的小梁薄板改建項目之一，然而項目前期並非一帆風順：大量居民不舍鄰裡、故土難離；各項規劃指標限制……“民心工程”怎樣真正走進大眾心坎裡？
面臨方案設計難、群眾工作難的兩大難題，蕃瓜弄小區所在天目西路街道與靜安區房管局、建築設計院等單位開始前期勘查研究，試圖打通政情與民情，實現老舊住房改造項目的“最大公約數”。一起來看天目西路街道黨工委書記董啟蒙的調研手記。
老舊住房改建如何實現“最大公約數”？
文｜靜安區天目西路街道黨工委書記
董啟蒙
蕃瓜弄小區地處靜安區中南部，東至南北高架，南至北橫通道，西至大統路，北至鐵路軌道，該小區前身是有名的“滾地龍”，於上世紀60年代通過改造，成為上海市第一個5層樓工人新村，建築面積約4.3萬平方米，至今已有60年房齡，現共有1122證居住用房（包括977證租賃房和145證產權房），戶籍人口3482人。
蕃瓜弄小區拆除重建項目是《上海市城市更新條例》生效後全市最大的小梁薄板改建項目之一，也是2023年靜安區重要民心工程。
該小區采用的拆除重建模式，前期工作中主要有兩大難點：一是方案設計難，需要根據原始房型按照標準匹配設計，還要滿足各項規劃指標，束縛和限制多；二是群眾工作難，項目要順利實施，需要得到小區所有居民100%認同，阻力和挑戰大。
今年4月20日，市委書記陳吉寧同志深入蕃瓜弄小區調研城市更新工作，強調要“把惠民生的事辦實、暖民心的事辦細、順民意的事辦好，更好回應人民群眾對美好生活的向往”。陳吉寧書記的指示要求給瞭我們很大的鼓舞，在區委、區政府領導下，大傢更有信心和決心，一起把這個民心工程落實落好。
該項目於2023年5月15日簽約率突破98%，達到項目正式生效比例，並於7月2日提前實現100%簽約的目標。
01
規劃先行：套內面積隻增不減
蕃瓜弄小區采取拆除重建方式實現成套改造，即拆除原有多層不成套住宅，在原用地范圍重新規劃建設成套住宅和配套設施，為不成套住宅增加獨用廚衛並適當增加居室面積，這不僅是改善居民生活的實事工程，而且對舊住房改造、城市更新、區域社會經濟發展也有著重要意義。
高質量的科學規劃是項目效益最大化的基礎，為瞭打好紮實的基礎，我們從2019年底，就與區房管局、建築設計院等單位開始前期勘查研究，對項目進行統籌謀劃，並於2022年11月進行居民意向征詢時得到瞭99.56%的支持，隨後正式啟動項目設計和實施方案編制。
由於小區所在地被高架、鐵道包圍，北側還有幾幢中高層建築，新建項目受規劃指標限制較多，而且原始1122證住房有97種房型，最小面積6.5平方米，最大面積101平方米，按照“拆一還一”的原則，要確保每戶居民公平獲益，使得房型設計極其復雜，並非簡單增加面積，或像商品房小區那樣戶型相對統一。
同時，為遵循“控成本、提品質、可持續”的實施原則，方案設計需要統攬全局、高屋建瓴、精益求精。為此，我們的工作團隊，日以夜繼，反復研究論證，廣泛聽取意見，制定出精細化的改建方案，在2023年4月22日方案首次與居民見面時，得到瞭絕大部分居民的贊許，最終的簽約情況也反映出居民對方案的認同。
從方案整體來看，現有14幢老舊房屋，通過拆除重建，將變成1幢7層建築，5幢22到33層的高層建築，同時，配建2層地下車庫，地面實現人車分流；小區以及周邊新建城市生活中心、社區綜合為老服務中心、社區服務站點、社區黨群中心和公益性托育點等公共配套建築約9000平方米。
從房型設計來看，在8種基本戶型基礎上，為居民設計瞭47種不同面積段的房型，全部房屋的套內面積隻增不減，再額外增加獨用廚衛與陽臺，其中租賃房，每戶房間使用面積增加1至1.5平方米，再增加獨用廚衛與陽臺；產權房的房型都比較大，且有獨用廚衛，改造後保證套內面積不減少，並優化房型、朝向和居住功能。
02
將心比心：設身處地為居民考慮
踐行群眾路線是我們的工作基石，我們在相信群眾，依靠群眾，全心全意為人民服務的基礎上，靈活運用各種群眾工作方法，認真傾聽居民訴求，及時研究優化方案，逐步實現集體認同。
4月22日至27日，我們街道連開8場項目方案宣講會，詳細介紹瞭本項目的政策和方案，並期盼居民齊心協力，抓住此次千載難逢的機會
宣講會期間，我們通過“品質天目”公眾號、居民微信群、拉橫幅、發倡議書和一問一答宣傳材料等多種形式營造氛圍，鼓勵居民相互動員、相互督促、相互鼓勁，並同步在基地公示改建方案和房型設計圖。
我們也安排工作人員現場收集問題和訴求，與居民解釋溝通，並在基地內設置一門四站，集信訪接待、人民調解、政策咨詢、法律援助於一室，使居民隻進一扇門，就能得到幫助。
4月29日、30日開展的集中預簽約活動，因為前期鋪墊工作充分，達到瞭預期效果。自群眾工作開展以來，居民反映的意見主要集中在房型設計、過渡費標準、搖號選房等方面，通過解釋溝通，絕大部分居民理解並接受改造方案，但還有少數居民因堅持超政策范圍的個性化訴求、傢庭內部存在嚴重矛盾等原因未認同方案。
5月1日起，街道針對未預簽約戶，召集8個群眾工作組，梳理分析研判未簽約情況，及時排摸、掌握不簽約住戶的具體原因和面臨困難，分類制定工作方案。
對於訴求過高的居民，工作人員將心比心，與居民交朋友，先增進感情再開展工作，以解開未簽約戶的心結；對於傢庭人員關系復雜、內部矛盾突出的未簽約戶，工作人員分組反復到每個傢庭成員住處做工作，有的甚至反復上門數十次，在一次次上門過程中，逐步掌握問題癥結以“對癥下藥”，並通過幫居民算好綜合賬、長遠賬，尤其是品質提升賬，得到瞭全體傢庭成員的認同；對於個別居民的合理訴求和特殊困難，我們也設身處地為居民考慮，在不突破現有政策的前提下，為居民提供解決方案。
5月15日，項目正式簽約首日即生效後，各大媒體廣泛報道，我們也順勢加大宣傳發動，鼓勵群眾做群眾工作。
面對剩餘未簽約的16證住戶，已簽約居民以“早簽早得益、早搬早開工”為口號，以“簽約期內100%簽約、全體居民拿足獎勵費”為目標，自發通過各種渠道和方式幫助街道一起做未簽約居民思想工作。
同時，我們為居民統一辦理“蕃瓜弄”紀念版銀行卡，並緊扣小區大部分居民不舍鄰裡、故土難離的心情，針對未簽約戶一戶戶做工作、一傢傢講政策，讓居民充分認識拆除重建的優勢和好處，在有“人情味”的政策講解中實現政情與民情的互通。
03
上下齊心：為瞭更好的重逢
工作中，我們堅持黨建引領，發揮好黨的政治優勢和組織優勢，於2023年3月召開誓師大會，統一思想、堅定信心，依托“黨工委—居民區黨總支—黨支部—黨小組—黨員骨幹”的五級網絡工作架構和項目臨時黨支部，推動責任層層向下傳導、落實到人。
同時，對包保幹部和項目專班、工作組、居委會等工作力量進行整合，加強與區兩舊專班、房管等相關部門的協作，協調法院、公安、規資、殘聯、退役軍人等條線部門予以支持，並邀請律師事務所等區域化黨建單位協助開展群眾工作。
在推進蕃瓜弄小區拆除重建項目工作中，黨員幹部充分發揮先鋒帶頭作用。我們動員瞭街道機關各級幹部，全員在崗，全力以赴。有的同志早出夜歸，連續1個多月無法陪伴傢人；有的同志新冠“二陽”，但燒一退馬上就投入工作；有的同志被居民團團圍住幾個小時，耐心逐一答疑解惑；為瞭上門與居民溝通，幾名同志24小時輪班蹲點守候；為瞭做好保障和服務，我們挨傢挨戶排摸情況，盡最大努力為居民解決實際生活中和過渡期間的困難。
在攻堅化解階段，我們協調各方資源，盡一切可能爭取與各傢庭成員進行面談，積極建立與居民間的信任，確保“能聯系上人、能進得瞭門、能坐下來談”。比如，在做最後一證未簽約產權戶工作時，工作人員不惜“跑斷腿、磨破嘴”，千方百計尋找突破口，不斷與其在上海的傢庭成員溝通，更是多次前往江西做其工作，通過1個月的努力，對方終於接受瞭改造方案，鄭重簽瞭協議。
“人民城市人民建、人民城市為人民”。如今的蕃瓜弄將在城市更新中重生。7月16日，小區將啟動居民集中搬場，預計三年半後，在外過渡的居民可回搬新居。
此時的暫別，是為瞭更好的重逢。
我們將繼續努力，紮實工作，力爭項目早開工、早建設，圓滿完成拆除重建工作，在加快推進老舊住房改造上探索出“提品質、控成本、可持續”的城市更新之路。
來源：上海靜安