8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），从完善预售管理、推行现房销售、加强政策协同三方面作出系统部署，旨在稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。

主体封顶才可预售，资金监管全面升级

《通知》明确，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。相比过去“出地面即可销售”的标准，这一要求意味着项目工程量须完成50%以上。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，预售门槛提高后，期房与现房的差距正在实质性缩小。

在资金监管方面，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，方可解除资金监管。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权解除合同，企业须退还购房资金并承担违约责任。

现房销售分步推进，对消费者绝对利好

《通知》提出，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。《通知》施行之日起，新出让土地及已出让未取得工规证的项目优先选择现房销售；已取得工规证的项目鼓励实行现房销售。现房销售实行备案管理，所售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易的情形。

三部门在答记者问中表示，目前二手房交易总量已全面超过新房，房地产市场进入存量提质、结构优化的高质量发展时期。过去形成的预售为主、快速周转的销售制度，已不适应当前市场发展的新阶段新要求。

“当前楼市消费者大多以自住需求为主，对消费者而言，现房销售是100%的利好。”一位广州资深地产从业者向记者表示。“现房有着最大的确定性，景观、公共装修、外立面甚至邻居的圈层都是确定的，对消费者来说没什么不好的。”

某央企开发商营销岗工作人员同样表达了类似观点。“房子的价格会更稳定，客户的情绪也会更稳定，同时也倒逼开发商做好房子，减少虚假宣传，买家更安心。”她认为现房销售后，开发商对“画饼”的兑现能力将被进一步考验。

现房销售将改善供给结构，市场基础逐步成熟

不论是现房销售，还是《通知》明确规定的新预售要求，都意味着项目周期的延长。对于开发商而言，销售周期每延长一分，对资金实力的考验也随之增加一分。上述两位从业者均向记者表达了相似观点。

“在原有预售制度下，传统住宅项目建完三分之二，才可以取预售证开卖，但在新的预售制度要求下，必须要把剩余的三分之一建完才能开始预售，这就意味着大量资金需要延长几个月不等的时间才能回笼。”广州某资深业内人士说。

多方观点认为，提高预售准入条件、推行现房销售，提高了房企资金准入门槛，但与此同时也将有助于管控供大于求城市的新增开发供给规模，加快促进供求平衡。

李宇嘉分析认为，现房销售是破解当前市场“死循环”的关键。“现房销售使得1-2年内新房供给‘断档’，给市场修复供需关系提供喘息空间”，也为去化存量库存创造了条件。在现房销售模式下，“新增供应彻底实现‘所见即所得’，以差异化供给告别同质化竞争”。

数据印证了这一趋势。全国现房销售占比已从2020年的10.2%增长至2025年的32.4%。今年以来，尽管新房整体销售仍在下降，但现房销售保持稳定增长。以深圳为例，2026年1至7月现售总网签8894套，同比上涨12%。

在配套政策方面，《通知》要求优化土地供应管理，加大融资支持力度，房地产项目实行主办银行制。同时推行“交房即交证”，推动购房人在房屋交付时同步取得不动产权证书。李宇嘉指出，现房销售“倒逼房企深耕一隅，精细研磨和迭代产品，注重物业管理，强化运营能力，让产品契合本地差异化的住房需求”。

业内人士认为，此次改革通过提高预售门槛、强化资金监管、分步推进现房销售，并配套金融土地等协同政策，将有效防范交付风险，维护购房人合法权益，推动房地产市场平稳健康发展。

文、图 | 记者 范晗越 陈玉霞