（2026年4月10日）当“十五五”勾勒的商业发展蓝图徐徐展开，盘活存量资产、扩大有效投资成为商业地产行业高质量发展的核心命题。

政策层面持续为行业指明方向。此前，证监会此前出台多项政策，推动REITs市场高质量发展，明确启动商业不动产REITs试点；2026年系统工作会议进一步强调，要稳妥推进试点落地；同年3月全国两会亦明确提出，要深化存量资产盘活改革，推动商业不动产市场健康发展。

系列政策标志着我国REITs市场正从基础设施领域向商业不动产领域扩容，行业迈入存量盘活与价值重构的新阶段。作为存量盘活的核心工具，REITs正迎来政策红利的集中释放。

从市场反应来看，自政策发布以来，国内商业不动产REITs的申报热度居高不下。据观点指数统计，截止3月31日，已有17单商业不动产REITs项目正式提交申报，拟募集资金超500亿元，部分已经获受理。

从申报项目的底层资产来看，涵盖购物中心、奥莱、写字楼、酒店、综合体、社区商业等多种类型；发行方则包括凯德集团、保利发展、银泰百货、砂之船等数十家国内知名商业地产企业，充分体现了行业对商业不动产REITs发展前景的坚定信心。

从资产类别看，零售商业依然占据核心地位。在首批申报的项目中，多个项目以零售商业为核心底层资产，其中购物中心、奥莱等热门零售业态占比过半，展现出较强的消费属性与较高的资产质量。

放眼全球成熟市场，商业综合体、零售商业等一直是REITs的重要底层资产。而在我国，商业不动产存量庞大，零售商业作为直接连接消费市场的核心载体，其发展质量与运营效能，直接决定REITs产品的发行潜力与长期价值释放空间。

以杉杉奥莱旗下的中金唯品会封闭式商业不动产REIT为例，该产品为首批申报项目中募资规模最大的零售商业类产品，拟募资74.7亿元，原始权益人为唯品会旗下杉杉商业，底层资产为郑州与哈尔滨两座杉杉奥特莱斯。两项目均为区域龙头项目，总估值超74亿元，2025年联营收入均实现超17%的增长，经营势头强劲。

同样值得关注的是，新城控股旗下的常州天宁吾悦广场与南通启东吾悦广场，作为广发新城吾悦REITs的底层资产，亦是其标志性的成熟项目。其中，常州天宁吾悦广场位于天宁经济开发区核心位置，2019年10月投入运营，总建筑面积约17.38万平方米，商业可租赁面积6.96万平方米。截至2025年9月30日，出租率达97.15%，有效租金为99.38元/平方米/月，2025年前三季度实现EBITDA 5251.66万元，整体估值11.47亿元。

当前行业面临的核心课题，无疑是通过专业化运营提升零售商业的资产价值，实现REITs成功发行与长期价值释放。可以说，谁能稳住出租率、客流、销售与租金，谁就能在资本市场获得更高的溢价。未来是运营为王的时代，比拼的正是谁能把商业项目运营得更精更深。

行业正站在转折与机遇的交汇点，亟需一场深度对话破解发展难题。在此背景下，以“无界共生 消费新逻辑”为主题的2026观点购物中心暨零售消费峰会，将于4月16日下午在深业上城城市云客厅盛大启幕，为行业搭建思想交流与智慧碰撞的平台。

峰会将汇聚商业行业专家、头部运营商、资深操盘手及知名品牌代表，围绕政策解读、存量盘活、商业运营、消费趋势演变等核心议题展开深入探讨，分享实战经验，破解运营赋能价值释放的核心难点。

会上，观点指数研究院将重磅发布行业标杆成果——《表现力指数 • 2026购物中心暨零售消费发展报告》与“表现力指数 • 2026零售商业综合实力卓越表现50”研究成果，为行业发展注入新动能。

其中，报告将围绕以购物中心为代表的零售商业业态，展开全方位解读与剖析。内容涵盖市场综述、商业企业、零售项目、商业品牌、电商、商业REITs等多个篇章，既包括对市场和行业的洞察，也聚焦代表性商业项目的剖析，为从业者提供更多的参考和借鉴，把握发展新潮流，捕捉市场机遇。

“表现力指数 • 2026购物中心暨零售消费卓越表现授牌典礼”则致力于寻找行业项目标杆。观点指数研究院基于长期跟踪与深度沉淀，综合运营、品牌、管理、创新等多项指标，从项目租金收益、营业额、出租率、销售坪效、客流量、招商运营能力、客群维护能力、资本化水平、市场认可及美誉度等维度展开深度调研，甄选运营领域表现卓越的项目，挖掘零售商业运营领域的标杆项目，解读其通过专业化运营实现业绩增长与资产增值的核心逻辑，为行业提供可复制、可借鉴的实践范本。

在这里，政策导向与行业趋势将更加清晰，权威数据与标杆经验尽在掌握；行业精英共探破局之道，助力实现资产价值与行业影响力的双重提升。

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