中国内地多家电商平台近年来推出“直送香港”等措施，将当地的网购门槛不断降低。图为今年4月京东在香港推广业务时在旺角挂出的巨型广告牌。摄/焦建

在中国香港特区四大核心商业区街铺空置率创下新高之际，当地零售业态亦正呈现出一系列被认为相对有益的“以新换旧”迹象。

所谓四大核心商业区，其实主要是指购物区，分别分布在香港中环、尖沙咀、旺角及铜锣湾。按照香港美联工商铺研究部门于6月23日公布的相关研究，今年一季度，四大核心购物区共录得897间吉铺（结业待租铺），街铺空置率升至12.1%，创下近四年半新高。

相关数字及案例被认为显示中国香港的零售市道仍然受压。这主要源于当地零售业仍处于艰难的复苏阶段，尽管访港旅客人次稳步上升，但港人北上消费的趋势未见放缓，导致本地消费疲弱，进而对核心区商铺租赁市场构成压力。

据中国香港政府统计处资料显示，2024年当地零售业总销货价值为3768亿港元，同比下跌7.3%。相关数字既印证了零售业面临的挑战，也被认为是中国香港部分传统零售业持续萎缩的体现。

分行业来看，饮食、水电/五金/建材，以及衣服/鞋履/皮具等行业，受到高息及消费者北上等因素影响较深；分区域来看，旺角受建材行业撤出影响，空置率再创新高；中环餐饮业受高端消费疲弱拖累，空置率升幅最大。

另外一个值得关注的因素，是四核心区上升的空置率，也在较大程度上受长期空置的铺位无人问津影响。据前述美联工商铺研究部门透露，有超过六成吉铺已空置起码半年，多于25%吉铺甚至已空置超过两年。“这些铺位可能存在价格过高、位置不佳、铺面条件不理想，或是业主在租金或租期上缺乏弹性等问题，导致这些长期空置的铺位难以重新投入市场。”前述报告指出。

美联旺铺董事江静明向《财经》解析指出，内地电商近年推出“直送香港”措施以及将网购免运门槛下跌。这导致家品建材、服饰、美妆、电器零售等商户因产品具高库存及价格透明的特性而被线上替代，因此出现两大转变：

其一，商铺租赁面积与租金下跌，业主越来越需要把大铺拆小以及推出短租方案才能吸纳商户；其二，行业结构洗牌，一些低成本、体验式的店铺进驻速度加快。高价且须试用或提供即场服务的行业，如珠宝、奢侈品、美容医疗，则改为进驻人流较多的一线街道从而吸引顾客。

此外，如将相关数字与2024年三季度进行比较，前述街铺空置率的升幅其实则明显放缓，市场开始出现活跃更替现象。虽半年内有11.4%的店铺(847间)结业，但同期开业率亦达10.6%(786间)，该报告因此认为，这显示“香港市场活力尚存”。

这从局部市场的表现可以得到一定反映。在前述四大核心区域内，尖沙咀的表现被认为“一枝独秀”，空置率已由高位回落，显示局部复苏迹象；此外，民生需求比较聚集的区域，如新界元朗区，其商铺空置率则靠民生需求支撑有所下跌。

这与近期香港中文大学经济学系公布的一项相关研究行程呼应。该研究结论显示，港人北上消费没有挤压其本地消费。经常北上的资深用户在中国香港的本地消费，仍大部分集中在零售业及餐饮业，分别占58%及29%。

支撑香港需求回暖的一个重要原因，其实也在于旅客人数上升促使纪念品、中式餐厅等类型逆势增长。旅客数据显示，2024年全年访港人次达4450万，同比增长约30.9%，为旅游相关零售业提供支持。

“香港的旅游及饮食行业近年因‘小红书’的流行而出现翻天覆地的变化。新兴小店及特色景点受惠‘小红书’的推介而大行其道，越来越多的旅客发掘非核心区的冷门特色景点。”江静明指出，“相关推介的食店及景点不少是位于民生区，可望带旺相关地区的人流。”

更值得关注的另外一个方面，则是虽面临经济与结构转型挑战，中国香港的街铺市场，其实正呈现出一系列调整与重组的新格局。

例如，租金回落正吸引多个国家或地区的品牌来港开设实体店，新品牌来自中国内地、日本、韩国等，反映中国香港的实体市场更趋多元化与国际化。根据香港特区政府差估署相关资料显示，2025年3月，零售物业售价及租金按年分别下跌16.3%与5.2%。与历史高位相比，更分别下跌达37.0%与17.8%。

“这种显著的价格调整降低了进场门槛。对于具备发展实力，但尚未进入中国香港市场的品牌而言，提供了更大的诱因借此打开市场大门。租金压力的缓解，加上中国香港的战略地位，使本地实体零售空间重新具备发展潜力。”前述报告也指出。

不仅如此，面对空置率的上升，部分业主也开始选择短租策略，吸引低成本、高弹性的业态进驻，例如夹公仔店与散货场（类似内地大规模批发式卖场）就因此迅速扩展。

夹公仔店、扭蛋机店等业态，正以较低成本和较高回报成为香港租赁店铺的重要新增量。图为香港太平山顶缆车商场内的一家相关店铺。摄/焦建

部分散户也对《财经》指出，面对目前香港经济的转型，其实更倾向于短期租赁，以避免长期承租的风险。“短租能提供试水新概念、降低资本投入、随时调整策略等优势，与当下高度不确定的经济环境相匹配。”

相关数据对此其实亦有所反映，2025年一季度，前述元朗区共录得27间夹公仔店开业，较半年前多12间，大增80%；前述四核心区亦录得42间夹公仔店开业，上升55.6%。

在此值得提及的背景之一，是公仔店的数量增加，其实不止源于租金的降低，其本身亦较受潮流趋势的影响。以当地近期火爆的拉布布、JELLYCAT等IP为例，夹公仔店礼品不乏这些人气IP的产品，此举能吸引更多顾客光顾。此外，该类店铺往往只有很低的装修及机器成本，却具备高回报及高韧性，是目前当地热门的商业类型。

整体而言，在解析上述一系列相关趋势的中长期性影响时，江静明也对《财经》分析称，“北上消费对香港零售的影响是削弱高价、标准化实体购物需求，但同时迫使本地街铺加速向体验式、短租及旅客导向模式演化，形成港人消费需求外流与行业更替并存的新常态。”