来源：拾遗地

文/十一弟

最近，广州海珠的琶洲南片区，有一宗土地正在进行规划调整。

这块地原本属于商办用地，打算开发建设电竞、文创与商业相关的产业项目。

因为琶洲南片区的规划定位，是聚焦数字创新产业发展及高品质配套，承接广州CBD产业外溢、居住功能。

在琶洲，扎堆了大批互联网企业。

阿里巴巴、蚂蚁集团、腾讯、小米、字节跳动等头部大厂，都在这里买地盖楼建总部。

这块地正在进行的规划调整，其实是商改住——

从一宗商办用地，变成一块住宅用地。

根据官方公示信息，它的土地性质、容积率、建筑密度、限高、配套等，都需要大幅调整。

这宗面积5万平米的商办用地，调整为住宅用地以后，有了大变样——

容积率从5.0降至3.43，建筑面积从25.3万平米减少到17.2万平米；

建筑密度从55%降至28%，绿地率从20%提高到35%，建筑限高从220米降至100米；

同时，地块内还规划了住宅项目所需要的社区公共服务设施、商业配套、居民健身场所，甚至还有一所12班的幼儿园。

对很多城市居民看来，片区内的居住氛围越浓厚，生活、教育、医疗、商业配套越丰富，是有利于房价上涨的。

但住在琶洲南的豪宅业主，有着另一套逻辑——

他们当初在这里买房子，看上的是片区内住宅用地供应少，商品房稀缺。

城市核心区，物以稀为贵，房价不断上涨，手里的豪宅资产，才能保值增值。

现在，旁边的一块地，突然要进行商改住，从办公楼变成了小区，新增供应17万平米的住宅。

这些早年在琶洲南买房的业主，他们觉得将来会打压自家豪宅的房价，感受到了背刺。

当初为了那口醋，才包的这顿饺子。

结果一不留神，醋瓶子都被打烂了，那刚下锅的饺子怎么办。

琶洲南的豪宅氛围，是随着这几年土地供应增加，才逐渐烘托起来的。

在琶洲南大举拿地的开发商，是广州本地两大龙头房企——

国企越秀地产、央企保利发展。

其中，越秀在琶洲南开发了一个标杆性豪宅——

琶洲南TOD。

四年前，广州地铁以逾82亿的代价，拍下了琶洲南TOD一期地块。

加上要求配建的地铁盖板工程，广州地铁的拿地成本，超过110亿。

折算下来，琶洲南TOD一期的平均楼面价，大约3.6万/平米。

广州地铁底价摘牌以后，越秀很快就加入了进来，主导了项目的操盘开发。

拿地一年后，琶洲南TOD一期开盘——

单价最低需要9万/平米出头，最贵卖到了将近14万/平米。

也就是说，在地价的基础上，越秀让房价翻了三四倍。

琶洲南TOD一期开盘前，广州地铁又以将近95亿的底价，拍下了项目二期地块。

折算下来，琶洲南TOD二期的平均楼面价更低，还不到2.3万/平米。

去年，琶洲南TOD二期开盘，最低单价已经涨到了10万/平米出头，最贵仍然卡在了14万/平米。

每平米两三万块钱的地价，越秀经手开发出来的豪宅，硬生生把琶洲南片区的房价，拉高到了十万以上。

这真是点石成金了。

总价上千万的琶洲南TOD，从项目一期开盘以来，就卖得相当火爆——

十一弟查了下，到现在，已经网签备案了1571套。

在广州，琶洲南TOD是越秀名下扛把子的热销盘——

2022年，琶洲南TOD销售额逾95亿，单盘业绩排名第二；

2023年，琶洲南TOD销售额将近160亿，是广州楼市销冠；

2024年，琶洲南TOD销售额将近90亿，依然占住了销冠宝座。

在每平米两三万块钱的地价基础上，越秀之所以能把琶洲南TOD的房价，拉高到十万以上，是因为它打出来了几个卖点——

城市核心地段，互联网产业聚集，住宅用地供应稀缺。

花费上千万在琶洲南购买豪宅的业主，都是有钱人，他们对这里的预期很高——

高端产业聚集，过去豪宅供应量很少，区域发展前景一片大好。

这样一来，房价上涨的底盘，肯定就稳了。

琶洲南TOD的开发规模很大，项目一期计容面积超过30万平米，项目二期计容面积将近42万平米。

几千套豪宅，如此大规模的供应量，需要虹吸庞大的购买力。

就算广州有钱人再多，让他们都扎堆在一小块区域，恐怕不太够用。

要想保住琶洲南的豪宅价格不往下跌，最重要的，是控制住后续的豪宅供应量——

只要未来片区内的住宅用地供应减少，维持供不应求的局面，房价就能守住。

正在进行规划调整的这块地，就位于琶洲南TOD项目西侧。

毗邻地块突然商改住，超过17万平米的新增供应住宅面积，从天而降。

那些前两年上车琶洲南TOD的业主们，彻底坐不住了。

最早一批购买琶洲南TOD的业主，最近刚刚交房入住。

十一弟查了下，在中介平台上，已经有上十个琶洲南TOD小区业主，挂出来了二手房兜售，挂牌价在12万/平米上下。

他们原本就是冲着片区内豪宅供应稀缺，才选择上车。

结果刚一交房，旁边地块就商改住，一下子就新增供应了17万平米住宅。

片区内豪宅供应一增加，房价肯定就扛不住。

在广州，这几年竞争最激烈的热门板块，开发商疯狂内卷，都在打价格战。

等到这宗商改住地块一出让，琶洲南TOD的业主们，将来想卖二手房，就要跟旁边新开发的豪宅竞争，毫无胜算。

别指望房价上涨了，守住不跌恐怕都很难。

于是，刚刚收房的琶洲南业主，集体给相关部门写了一封联名信——

“坚决反对赤沙涌以东地块（AH0314单元）商改住规划”。

在这些业主眼里，旁边的商改住地块，从办公楼摇身变成了小区，像是一把刀，戳破了琶洲南TOD的价格泡影，看着实属扎心。

旁边地块规划调整的大动作，越秀恐怕也被打了个措手不及，心里很慌。

趁着交房，越秀组织了一批网红和媒体，安排了一场看房活动。

他们大张旗鼓地鼓吹琶洲南TOD的品质，这就好像是在提醒业主们——

看看你们住的豪宅吧，单价十万，一点也不贵，房子品质就值九万九，还担心啥商改住、未来降价。

毕竟是国企，面对成百上千的早已不淡定的业主，还是要先稳住局面。

特别声明：以上内容仅代表作者本人的观点或立场，不代表Hehson财经头条的观点或立场。如因作品内容、版权或其他问题需要与Hehson财经头条联系的，请于上述内容发布后的30天内进行。