2025年，“国家队”收储行动继续扩围，一线城市终于开始下场。

6月9日，上海闵房集团下属国有企业发布公告，明确将收购新建住宅商品房项目，用作保障性租赁住房使用。

这是一线城市中，首次将收储存量商品房付诸行动。上海的率先试点，也为其他一线城市的收储提供参考范本。

收储去库存，一线城市中上海打响“第一枪”

政府收购存量商品房用作保障性住房，继2024年相关工作取得阶段性成效后，今年再次迈出关键一步。

2025年6月初，上海市闵行公共租赁住房投资运营有限公司发布公告，面向社会公开征集符合要求的房地产项目用作保障性住房。

根据公告，上海闵行的此次收储行动，有三点硬性要求：

一是，收购标的必须为合法合规的新建住宅商品房项目，且具备现房交付条件；

二是，申报的项目必须位于闵行区南部地区；

三是，可收购房源集中分布，单项目提供房源总建筑面积不小于7500平方米，且要产权清晰、无权属纠纷、未被法院查封、扣押、冻结。

这个征集条件，首先将收储对象框定在闵行浦江、吴泾、颛桥、马桥、老闵行等板块内，闵行热门板块以及市域内其他行政区的项目，与之无缘。

另外，收储仅限于处于现房销售状态的新建商品住宅项目，商用物业、期房项目、库存量少或产权有纠纷的楼盘，均不在考虑范围内。

随着房地产市场供需关系的深刻转变，库存高企成为困扰行业发展的突出问题。国家统计局数据显示，到 2024 年底，全国商品房待售面积达到 75327 万平方米，创下历史峰值。截至 2025 年 4 月底，这一数字进一步攀升至 78142 万平方米，较去年底增加 2815 万平方米，平均每月新增库存超 700 万平方米。而同期全国新建商品房销售情况并不乐观，2025 年 1-4 月份，全国新建商品房销售 28262 万平方米，月均成交面积为 7065 万平方米，每月新增库存约为销售体量的 10%。库存积压严重影响了开发商的现金流，进而对企业偿债能力、新投资计划以及土地市场、固定资产投资等产生连锁反应。

在此背景下，房地产市场迫切需要新的政策举措来打破僵局。从 2024 年开始，国家就已逐步探索相关政策路径。2024 年 5 月 17 日，中央提出收购存量商品房用作保障房，为房地产市场的调整指明了新方向。此后，多个部委多位领导在重要场合纷纷表态支持，收储去库存成为 2025 年房地产工作的重点任务之一。在今年的政府工作报告中，明确拟安排地方政府专项债券 4.4 万亿元、比上年增加 5000 亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房等，为收储政策的推进提供了有力的资金支持。​

“国家队” 在此次商品房收储行动中扮演着至关重要的角色。所谓 “国家队”，主要是指地方政府组织的当地国有企业。它们以合理价格收购已建成的存量商品房，将其用作保障性住房。这一举措具有多重意义。​

从房地产市场本身来看，“国家队” 出手收储商品房，为缓解市场库存压力提供了直接有效的途径。对于深陷库存困境的房企而言，国有企业的收购行为能够快速回笼资金，缓解资金链紧张的局面，使企业能够有更多资金用于项目后续建设、债务偿还以及新的投资开发，从而促进房地产行业的健康发展。以 2024 年为例，多地国有企业参与收储，许多原本面临资金困境的房企因此获得了宝贵的现金流，得以维持正常运营。​

从住房保障角度出发，这一举措极大地满足了城市中低收入家庭和年轻人的住房需求。随着城市化进程的加速，大量人口涌入城市，保障性住房的需求日益增长。通过收储商品房转化为保障性住房，可以在短时间内增加保障性住房的供给量，并且由于这些房源是现成的商品房，在房屋质量、配套设施等方面往往更有保障，能够为住房困难群体提供更好的居住条件。​

此外，“国家队” 的行动还对市场信心产生了积极的提振作用。在市场观望情绪浓厚的情况下，国有企业的大规模收储行动向市场传递出明确的积极信号，表明政府对房地产市场稳定发展的决心和支持力度，有助于稳定市场预期，吸引更多消费者和投资者重新进入市场，推动房地产市场的多元化发展。​

在众多城市纷纷响应商品房收储政策的浪潮中，一线城市的行动尤为引人注目。2025 年 6 月初，上海市闵行公共租赁住房投资运营有限公司发布公告，面向社会公开征集符合要求的房地产项目用作保障性住房，打响了一线城市收储去库存的 “第一枪”。​

根据公告，上海闵行的此次收储行动有明确且严格的要求。收购标的必须为合法合规的新建住宅商品房项目，且具备现房交付条件，这确保了收购房源的质量和可入住性，避免了因期房可能带来的不确定性风险。申报的项目必须位于闵行区南部地区，这一区域定位有助于合理规划保障性住房的布局，使其更好地与当地的城市发展规划和公共服务配套相契合。同时，要求可收购房源集中分布，单项目提供房源总建筑面积不小于 7500 平方米，且产权清晰、无权属纠纷、未被法院查封、扣押、冻结，这些规定既保证了收储项目的规模效益，又从法律和产权层面保障了收储工作的顺利进行。​

上海闵行的这一举措产生了多方面的积极影响。对于区域内滞销项目的房企来说，无疑是一场 “及时雨”。长期积压的库存房源通过收储得以消化，资金链压力得到极大缓解，企业可以将回笼资金投入到更有潜力的项目中，实现资源的优化配置。从区域保障性住房建设目标来看，收储行动将加快上海和闵行 2025 年保障性住房建设和筹集任务的实现，使更多有住房需求的中低收入群体能够早日受益。更为重要的是，上海作为全国经济中心和重要的一线城市，其收储政策的实施为其他一线城市乃至全国提供了宝贵的经验和示范效应，具有重大的象征性意义。​

随着 “国家队” 出手以及一线城市收储行动的展开，房地产市场将迎来一系列深刻的变化。从短期来看，市场库存有望逐步下降，房企资金状况将得到改善，房地产市场的流动性将有所增强。同时，保障性住房供给的增加将在一定程度上平抑房价，尤其是在保障性住房覆盖的区域，房价上涨压力将得到缓解，使住房市场的供需关系更加平衡。​

长期而言，这一举措有助于推动房地产市场发展模式的转变。传统的房地产开发模式面临库存积压、资金周转困难等问题，而 “以购代建” 的收储模式为房地产市场注入了新的活力，促进了房地产行业从单纯的开发销售向租购并举的多元化模式转变。这不仅有利于满足不同层次消费者的住房需求，还将推动房地产市场的可持续发展。​

然而，在推进商品房收储行动的过程中，也面临着诸多挑战。首先是资金问题，尽管有政府专项债券等资金支持，但收储商品房需要大量的资金投入，对于一些财政压力较大的地区而言，资金筹集难度较大。其次，收储房源的选择存在矛盾。地方政府倾向于选择位置好、生活便利、配套设施完善的项目，但这类房子本身市场销售情况较好，而真正库存积压严重的房子往往存在位置偏远、交通不便等问题，难以满足收储要求。此外，收储后的保障性住房管理运营也是一个重要问题，如何建立高效的管理机制，确保保障性住房的合理分配和有效使用，避免出现资源浪费和管理混乱等情况，都需要进一步探索和完善。​

“国家队” 出手以及一线城市商品房收储 “第一枪” 的打响，标志着房地产市场正迎来一场深刻的变革。这一举措为解决房地产市场库存问题、完善住房保障体系、推动房地产市场健康发展提供了新的思路和途径。尽管在实施过程中面临诸多挑战，但只要政府、企业和社会各方共同努力，不断完善政策措施，加强协调配合，就一定能够克服困难，实现房地产市场的平稳转型和可持续发展，为经济社会的稳定繁荣奠定坚实基础。