装修好的球馆，运营过程中发现漏雨，维修未果后，承租人能否主张解除合同并主张装修损失和租金损失？下面这起案例为大家分析房屋租赁过程中的法与理。

    【案情回顾】

    球馆漏雨要求退租并赔偿

    A公司以每月3.2万元价格向B公司承租房屋三年用于球馆经营。租赁协议签订后，双方如约交付房屋并给付租金；房屋由A公司装饰装修后投入运营。

    租赁期间，房屋漏雨，A公司的经营活动在雨天受影响。B公司予以维修，但A公司对维修结果不满意，双方发生争议且协商未果，A公司履行合同一年后要求解除合同；B公司同意解约，但拒绝退还履约保证金。

    于是，A公司以B公司违约为由诉请其退还履约保证金及资金占用费，并赔偿A公司在合同履行期间因无法使用房屋的租金损失4万元以及装修损失20万元。B公司抗辩称租赁合同是因A公司经营不善单方退租导致解除，并非因漏水而导致合同目的不能实现被迫解除，A公司应当承担违约责任。

    【法官说法】

    漏水是否影响实际使用是关键

    本案争议焦点在于A公司是否有权因房屋漏雨而解除租赁合同，以及房屋漏雨期间的租金承担问题。

    法院生效裁判认为，双方签订的房屋租赁合同系双方之间的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋虽存在漏雨情况，但A公司实际利用该房屋进行球馆经营已超过一年时间，其提交的证据不足以证明因房屋漏雨导致合同目的无法实现。A公司要求提前解除合同，应承担相应违约责任。案涉租赁合同约定了如A公司确需提前解约应放弃已缴纳的履约保证金，故A公司主张B公司返还履约保证金并支付资金占用费无事实与法律依据。

    民法典第708条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。民法典第713条规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租金。根据本案查明的事实，涉案房屋存在漏水的事实，对承租人的使用造成一定的影响，结合标的房屋所在地租赁期内雨季的时长对租赁物使用的影响，法院判决B公司向A公司赔偿部分租金损失与装修损失。

    【法官提示】

    租赁合同可约定维修义务主体

    承租人租赁的目的是使用或收益，这就要求出租物的状态必须符合使用目的。对租赁物的维修义务应当由出租人承担，这是出租人在租赁合同中的主要义务，但不排除在有些租赁合同中承租人负有维修义务，如当事人在合同中明确约定由承租人负维修义务。双方在租赁合同中可注意以下事项：

    首先，无论是出租人还是承租人，在签订正式合同之前，应当对房屋的物品设施、水、电、采光、噪声等环境质量进行详细的状况审查，尽量在合同中明确房屋及公共设施等区域质量的要求及责任，明确约定维修义务主体等内容。如涉及由承租人装修的，最好经得出租人同意并对费用及合同到期后的损失承担问题进行约定，避免产生后续纠纷。

    其次，对于承租人而言，房屋出现漏水等质量问题可以依据合同或法律规定及时要求出租人进行维修，并及时根据维修事项的实际影响程度确定损失。如因房屋漏雨等质量问题影响房屋使用的，应及时联系出租人妥善沟通。如房屋质量问题只是偶发性、暂时性，不影响房屋使用且实际影响很小的，双方应当本着诚实信用原则，出租人应当尽量降低或消除影响，承租人必要时也负有一定的容忍义务。如果该质量问题已经影响实际使用的，承租人则可以尝试争取租金减免并及时沟通维修事宜；如果质量问题严重致使租赁目的无法实现的，应及时收集、固定证据，并依法向出租人申请解除合同，妥善完成善后事宜，避免因不当退租造成不必要的损失。

    最后，对于出租人而言，在提供租赁房屋前应当进行仔细的检查，确保租赁物不存在主要的质量问题。发现存在质量问题的，应事先明确向承租人告知，且尽量在合同中就质量问题的现状、租金优惠等予以明确。租赁过程中，发生需要出租人维修的情况时，应当及时维修并积极与承租人沟通，尽量减少或降低对承租人的不利影响，避免后续因质量问题面临租金减少或降低的损失。出租人在此过程中也应当注意保留相关证据，在发生漏雨等原因导致承租人损失时应仔细分析承租人主张的合理性并积极回应，避免因沟通不畅造成承租人强行退租或造成双方实际损失的扩大。

    文/赵蕾 杜占石（北京市第一中级人民法院）