来源：拾遗地

文/十一弟

最近，厦门最大的国企开发商——建发股份，在京城有一个顶级豪宅入市——

建发·海晏。

这个项目位于炙手可热的海淀区，价格卖得很贵。

总共推出了15栋楼、403套房，全都是大户型，最小面积是155平米三居室，最大面积是423平米超大顶层。

在定价策略上，建发把各个楼栋之间的价格，拉开了不小的差距——

最便宜的一栋楼，销售均价大约14万/平米；最贵的一栋楼，销售均价将近17万/平米。

海晏的上车门槛，卡在了底层户型，面积偏小——

单价在12万/平米以上，总价2000万起步。

富人的圈子也很尴尬，段位层次相差很大——

花了两千万买的豪宅，住在一个小区里，却只能垫底，抬头仰望。

家家户户的贫富程度，一目了然，取决于你住在高层，还是底层。

最贵的一套顶层豪宅，俯瞰整个小区——

建筑面积423平米，单价超过了17.8万/平米，总价需要将近7600万。

上海、北京这样的大城市，从来不缺购买力。

最大的人口红利，就是从全国各地源源不断涌入的有钱人。

据说，在正式开盘之前，海晏在认筹阶段就很火爆。

但到底有多火爆，那就是一个秘密了。

前几天，海晏开盘。

从中介朋友们连夜甩出来的销售数据来看，卖得相当火爆——

总价最少2000万起步的顶级豪宅，一晚上时间，就卖掉了185套，去化率46%，揽金62亿。

开盘以后，建发挂出来了一张鲜红的庆祝海报。

但它没有炫耀销售数据，只是一个劲地表示感谢。

看来，海晏的开盘业绩，半遮半掩，又变成了一个秘密。

不过，政府的网签备案数据，是不会骗人的。

再过个把月，是热销还是注水，很快就会揭晓答案了。

年初，建发以逾90亿的代价，拍下了位于海淀区的海晏地块。

当时，这块地起拍价72亿，建发经过249轮激烈竞价之后，一举击退了中海、金茂、中铁置业+招商+华润联合体、保利、北京城建等一众国央企开发商，最终摘牌，溢价率25%。

在北京楼市，海晏地块是单价地王级别的存在，折合楼面价超过了9.5万/平米。

这个每平米卖到十几万块钱的顶级豪宅，从拿地到开盘，只用了五个月时间。

过去几个月里，建发一直在赶工抢收。

它硬是把顶级豪宅的慢节奏，干成了刚需盘一样的快节奏。

当年以高周转著称的恒大、碧桂园，要是能看到建发的周转速度，都得低头喊声祖师爷。

这是因为建发拍下海晏地块的同一天，还有一块与之毗邻的姊妹地块出让成交。

两宗姊妹地块的起拍楼面价，都是7.6万/平米。

海晏地块拍卖之前，建发也报名了这宗姊妹地块。

但在现场竞价环节，没能敌过中铁置业+招商+华润联合体，遗憾失手。

三家央企联合体拍下的这宗姊妹地块，总价将近92亿，溢价率17%，折合楼面价逼近9万/平米。

错失这宗姊妹地块之后，在海晏地块的竞价环节，建发明显更激进了，势在必得。

相比另一宗姊妹地块，建发拍下海晏地块的溢价率更高，每平米地价贵了六千多块钱。

同一个地段内，两个姊妹地块贴身肉搏，建发的拿地成本更高，而且是独立操盘开发。

都是单价卖到十几万的顶级豪宅，抢的是同一批客户，竞争压力可想而知。

中铁置业+招商+华润联合体，把这宗姊妹地块也开发成了一个顶级豪宅——

臻澐。

这个项目拿到预售证的时间，比海晏还早了一个礼拜。

臻澐的货量更大，总共推出了14栋楼、521套房。

但在销售定价上，臻澐要比海晏稍微便宜一些，每平米低了八千块钱左右。

当下的楼市里，有钱人打新豪宅，赌的就是未来的升值空间，开盘价格低一点，将来获利更大。

低价，也是豪宅厮杀的杀手锏。

臻澐取证已经半个月过去了，仍未开盘，还在认筹阶段。

据说，项目认筹也很火爆，第一天就招揽了上百组客户。

建发可能是感受到了对手的压迫感，尽管晚一个礼拜拿到预售证，但果断选择了抢跑。

如果海晏的开盘业绩，真像中介朋友们鼓吹的那样，一晚上就卖了185套豪宅、销售额62亿，那也不枉建发的一番小心机了。

海晏开盘以后，这两天，有人对外放风，臻澐打算在开盘价格上做文章——

打折。

据说，臻澐准备在预售备案价的基础上，最低打到86折。

同一个地段内，高地价、高房价、独立操盘，海晏要跟臻澐贴身肉搏、掰手腕。

接下来，就看建发有多大本事了。

毕竟，90多亿的地价，真要卖不动的话，不好交代。

作为厦门最大的国企开发商、世界五百强企业，背靠大宗商品贸易业务，每年滚动起来七八千亿营收规模，建发干房地产，手上根本不差钱。

对建发而言，最重要的，是把地拿对，房子卖出溢价，项目干出利润。

去年，建发名下房地产业务的销售规模，大约1565亿，行业排名第七。

它来自房地产业务的营业收入1846亿，最后帮股东赚到的净利润，只有3亿左右。

在同规模的头部房企里，建发的盈利能力，属于垫底水平。

高达1846亿的营收规模，最后到手净利润仅3亿出头，其实已经处在盈亏临界点上。

稍一疏忽，就要陷进亏损了。

建发的房地产业务，划分了两个主要平台——

建发房产、联发集团。

去年，建发房产营业收入1496亿，给母公司贡献了20亿净利润；

联发集团营业收入361亿，反倒给母公司带来了将近18亿亏损。

这样一来，盈亏相抵，建发名下房地产业务高达1846亿的营收规模，最后到手的利润，只有3亿左右。

尽管房地产业务的盈利能力，在去年很拉胯。

但抛开联发集团，在建发体系内，建发房产还是利润大户。

建发名下的大宗商品业务，滚动了庞大的营收规模，但利润微薄。

去年，它来自大宗商品业务的营业收入5089亿，到手净利润35亿。

建发房产的营业收入1496亿，为母公司贡献了逾20亿利润。

联发集团陷入亏损以后，今年初，建发已经对它进行了大刀阔斧的改造，动了一场大手术——

连同董事长、总经理在内的核心管理层换人，以及组织架构大调整。

今年，建发房产继续开动马力，收缩在北京、上海等大城市，砸了几百亿买地。

到上个月，百强房企拿地榜单上，建发的拿地金额，超过了201亿。

它压过了保利、中海和华润，仅次于另一匹央企大黑马——中建壹品。

今年一开年，建发就在北京花了逾90亿，拍下海晏地块。

最近，它又在上海砸了将近124亿，摘牌了位于虹口北外滩及杨浦新江湾的4幅地块。

在北京、上海拍下的这两块地，无论是总价，还是单价，几乎都是地王级别，将开发销售顶级豪宅。

建发干房地产，要的是房子卖出高溢价，项目干出大利润。

拿地王、做豪宅，刚好满足了它的需要。

现在的楼市，不怕房子卖得贵，看看上海的豪宅行情，卖得越贵，抢得越凶。

单价逼近20万/平米、总价大几千万的顶级豪宅，还得排队摇号拼运气，开盘就能一把清。

兜里有钱、手里有购买力的，是豪宅买家，卖不动的滞销盘，全是刚需。

这年头，能拯救开发商的，还得靠有钱人。

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