转自：上海证券基金评价

孙桂平 分析师

执业证书号：S0870519040001

主要观点

1）发行市场

本期2单REITs正在发行，分别为中金亦庄产业园REIT和华夏北京保障房REIT项目，合计发行规模在17亿到20亿元。本期3单REITs项目获批，发行速度加快，另外首批2只数据中心项目状态更新。今年已发行7只REITs，发行数量比去年同期增长17%，发行规模合计113亿元，较去年同期下降26%，相比特许经营权REITs，今年产权REITs的发行具有明显数量和规模优势。

2）二级市场

华泰苏州恒泰租赁住房REIT于2025/5/21上市交易，其首日上涨29.99%，上市前三个交易日累计上涨52.82%。目前REITs市场产品数量为66只，最新REITs规模为1975亿元，其中产权REITs规模比特许经营权REITs多百亿元。本期REITs市场整体上涨1.32%，好于主要股票指数。今年以来REITs市场整体涨幅为14.82%，大幅领先股票指数，其中产权REITs今年涨幅为17.17%，而特许经营权上涨12.53%。今年来各底层资产类型REITs都不同程度上涨，但存在明显分化，其中表现最好的消费REITs上涨31.14%，而表现最差的生态环保REITs涨幅仅有0.76%。

3）分红情况

本期REITs市场仍处在密集分红期，共有7只REITs进行分红，分红金额接近5亿。2025年REITs市场共分红41.25亿元，分红收益率为2.45%，超过主要股票指数。产权REITs今年分红收益率为2.19%，低于特许经营权REITs，但明显高于中证红利指数。由于REITs强制分红的特点，不同类型REITs成立以来分红比例都较高。

4）投资价值分析

全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为27.10，明显高于沪深300和中证红利，低于中证500，其中保障房REITs估值相对较高。而产业园REITs估值（P/EBITDA）在所有资产类型中最低。特许经营权REITs在相同收益增速情况下，本期水利设施REITs内部收益率最高，其次为清洁能源REITs和生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。

一、发行市场

1、本期发行情况

本期2只REIT正在发行，其中中金亦庄产业园REIT为首发项目，预计发行规模为9亿到11亿元；华夏北京保障房REIT为扩募项目，是2023年首批四只REITs扩募后的第一次扩募，也是首单保障房扩募项目，采用定向扩募形式，扩募规模在8.3亿到9.5亿。

目前3单REITs项目已获批（含扩募1单），处于待发行。2025发行的REITs配售比例都很低，平均配售比例仅有0.69%，今年发行REITs的平均首日涨幅为27.39%。

截止目前，今年已发行7只REITs，发行数量比去年同期增长17%，发行规模合计113亿元，较去年同期下降26%，共涉及五种底层资产类型，其中供热设施为新发行的资产类型，具体来看：2只仓储物流REITs（规模44亿）,2只保障房REITs（规模27亿），1只消费基础设施REITs（规模15亿）、1只产业园REITs（规模11亿），1只供热设施REITs（规模15亿）。相比特许经营权REITs，今年产权REITs的发行具有明显数量和规模优势，其数量和规模占比都为86%左右。

2、项目储备情况

目前沪深交易所共受理19单REITs储备项目，其中扩募项目6单，数量占比为32%。目前获批的3单项目都是本期获批，其中1单为产业园扩募项目，另外2单为仓储物流和消费基础设施的首发项目。本期新增项目1单，为产业园项目。此外， 另有4单项目状态发生变化，其中包含首批两单数据中心项目。

当前储备项目中产权REITs最多，共13单，其中产业园5单，仓储物流2单，保障房3单，消费基础设施3单；特许经营权REITs共6单，其中清洁能源3单，数据中心2单，生态环保扩募项目1单。

二、二级市场

本期华泰苏州恒泰租赁住房REIT于2025/5/21上市交易，其首日上涨29.99%，上市前三个交易日累计上涨52.82%。

目前REITs市场产品数量为66只，其中产权REITs共42只，特许经营权REITs共24只。最新REITs规模为1975亿元，其中产权REITs规模仍维持千亿以上，为1039亿元，特许经营权REITs规模为936亿元，两者规模差距在百亿左右。

本期REITs市场上涨1.32%，明显好于沪深300和中证500，也好于中证红利。本期产权REITs上涨0.48%，其中保障房REITs涨幅近2%，而产业园下跌-0.5%；特许经营权REITs本期上涨2.40%，明显好于产权REITs，其中收费公路表现最好，涨幅近3%，而生态环保REITs和供热REITs本期小幅下跌，表现欠佳。

今年以来REITs市场整体涨幅为14.82%，大幅领先主要股票指数。今年来各底层资产类型REITs都不同程度上涨，产权REITs今年表现明显好于特许经营权REITs，涨幅为17.17%，各资产类型业绩出现一定分化，其中消费基础设施REITs表现最好，涨幅超31%，明显好于其他资产类型，而产业园REITs涨幅最小，为9.72%；特许经营权REITs今年上涨12.53%，其中生态环保REITs涨幅最小，不到1%，其他类型涨幅相近。过去一年来看，不同类型分化更明显，保障房和消费基础设施涨幅超过50%，而生态环保涨幅不到5%，其他类型涨幅在10%到20%之间。

本期REITs交易活跃度较上期上升，仅仓储物流、水利设施和供热设施等活跃度下降。本期REITs整体换手率较上期略有提升，高于沪深300和中证红利，但低于中证500。

三、分红情况

本期有7只REITs分红，分红金额为4.76亿元，虽然较上期小幅度下降，但REITs市场仍处在密集分红期。2025年REITs市场共分红41.25亿元，分红收益率为2.45%，明显高于股票市场分红收益率。

今年特许经营权REITs分红金额为25.38亿元，主要来源于收费公路REITs和清洁能源REITs，2025年分红收益率为2.77%；产权REITs共分红15.88亿元，主要集中在消费基础设施REITs和产业园REITs，2025年产权REITs分红收益率为2.19%，虽然低于特许经营权REITs，但明显高于中证红利指数。

但从过去一年分红情况来看，特许经营权REITs分红金额和分红收益率都明显高于产权REITs，其中收费公路REITs分红收益率超过10%，而生态环保相对较低，仅6%；产权REITs过去一年分红收益率为4.83%，低于中证红利指数。

由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都高，特许经营权REITs仍高于产权REITs，其中成立以来分红比例高于95%的底层资产类型主要有消费基础设施REITs和清洁能源REITs。

四、投资价值分析

1、产权类REITs

从分红角度来看，产权类REITs估值（P/可供分配金额）为27.10，明显高于沪深300和中证红利，略低于中证500。其中保障房REITs估值相对较高，其他三种类型的估值相对较低。从经营角度来看，产权类REITs估值（P/EBITDA）为25.20，略低于P/可供分配金额，其中保障房REITs估值仍然最高，而产业园REITs估值最低。

由过去一年实际分红计算的REITs股息率为3.87%，REITs由于分红的强制性，过去一年的分红比例明显高于股票指数，其中有些REITs的过去一年的分红比例高于100%，主要原因在于过去一年分红收益不一定全部来源于过去一年的可供分配金额。考虑到不同REITs过去一年的实际分红比例差异较大，如果以过去一年可供分配金额计算股息率，则产权类REITs的股息率为3.89%，与前者差距较小，其中产业园REITs股息率最高，为4.27%，而保障房REITs股息率为2.75%。

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、特许经营权REITs

特许经营权REITs持有的特许经营权到期后，往往资产清零，因此REITs存续期间的分红收益具有还本付息的特点，再加上REITs持有的特许经营权剩余期限并不相同，因此更适合采用内部收益率进行估值比较。

在相同收益增速情况下，本期水利设施REITs内部收益率最高，其次为清洁能源REITs和生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。一般而言，收费公路的营收增长来源于车辆通行量的增加和通行费单价等增长，而生态环保由于污染物处理能力的设计限制，以及清洁能源由于装机容量的限制等，营收增长主要来自于污染处理费单价，以及电费单价的增长等上面，也就是说收费公路的增长潜力一般要大于生态环保以及清洁能源等。

五、主要政策