本报记者 陈强 孟紫薇

　　王女士即将搬入海淀区一处新建小区，可在哪儿停车却让她感到苦恼：产权车位35万元一个，只能买不能租。否则，业主的私家车就属于访客车，按小时收停车费。为了买这套房，她已经贷款几百万元，无力再购买车位。

　　记者走访发现，不少小区都存在车位“只售不租”的情况，买不起车位的业主只得自行找地儿停车。许多业主慨叹——在自家小区停车为何还如此费劲？

　　现象1 只售不租

　　产权车位售价高 开发商随意定价

　　与这处楼盘相邻小区，产权车位“只售不租”已经实施了好几年。前年，业主孙女士拿到新房钥匙，正发愁自己的新能源车没地方停车充电，开发商主动推荐售价37.9万元的“充电车位”，她果断入手。

　　没想到，过了一段时间，开发商竟将“充电车位”售价降到了25万元。更让业主们惊讶的是，地库所有车位都能安充电桩。孙女士感觉自己被骗了，便找开发商理论。结果，对方掏出合同，拒绝退款。“车位定价不透明，开发商说多少是多少，对消费者很不公平。”孙女士说，按照开发商的说法，产权车位卖多少钱，是供求关系决定的，这叫“市场调节价”。

　　然而，面对开发商所说的“市场调节价”，业主并不买账。亦庄某小区业主也有类似遭遇，业主张先生认为，产权车位应该有更加详细的计算依据，绝对不能开发商“一口价”，业主连还价的余地都没有。

　　现象2 以租代售

　　人防车位不短租 一租就得二十年

　　亦庄这个小区的车位分为产权车位和人防车位两种，产权车位每个售价在20万元以上，人防车位则根据位置不同，“一次性租20年”的金额在8万元到10万元不等，而且数量有限，每次就放出几个车位。

　　知情人透露，人防车位指的是依人民防空法的要求，在各小区人防空间设置的停车位。按照相关规定，人防车位产权归国家，不得买卖，但可以租赁，租赁合同有20年最长租赁期的限制。

　　既然人防车位租赁期最长为20年，开发商为什么不用来短租呢？对此，这个小区物业工作人员表示，不清楚开发商什么时候开放车位短租业务，业主如果有需求，可以尝试从已经购买车位的业主手里租车位。记者发现，这种说法让很多业主感到不满。有业主认为，开发商采用这种方式，实际上就是逼业主长期租赁，有“以租代售”的嫌疑。

　　“没购买车位的车，小区地库进不去。只能每天晚上在小区外边违章停车，第二天一早赶紧开走。现在，到了晚上，小区周边的路两侧车辆挤得跟一锅粥似的，可小区地库却是空荡荡的。”业主鲁先生说，已经有不少居民准备起诉开发商“只售不租”车位的行为。

　　维权

　　法院判令车位出租 开发商却拒不执行

　　“我们胜诉后，业主的车可以进小区停车，暂时不用花钱。但是，小区的闲置车位依然没有开放租赁。”站在朝阳区某小区门口，业主孙晓东告诉记者。

　　今年35岁的孙晓东是一名律师。此前，他以小区闲置车位“只售不租”为由将开发商告上法庭，案件由朝阳区人民法院审理。去年10月，法院判决：小区开发商应将未售出的产权车位向业主开放租赁，并向业主公开车位的出租、出售及附赠情况……

　　“之前，开发商坚持车位‘只售不租’，而且售价高达28万元，不少业主无力购买。”孙晓东说，结果，因为没有购买车位，业主的车进不了小区。可是，地下车库80%以上的车位都是空的。

　　孙晓东说，《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”小区存在大量闲置车位，开发商却“只售不租”，显然与“首先满足业主的需要”相违背。

　　案件审理过程中，法官询问了好几个问题。例如，小区有多少业主想租车位？小区周边的停车情况怎样？为此，孙晓东组织了问卷调查、收集居民签名、拍摄视频等，向法官表达业主心声、证明小区周边确实“无处可停”。法院最终判决支持了孙晓东的诉求。

　　然而，业主胜诉已经半年多了，小区车位租赁仍未执行。“法院判决已明确不能‘只售’，但似乎对开发商没有足够的约束力。”一位小区业主说，虽然现在车辆可以进小区停车，但真怕哪天开发商一“任性”，又把大家拦在门外，“难道我们业主得天天带着法院判决书上班吗？”

　　破解

　　政策存模糊地带 车位管理应细化

　　胜诉后，孙晓东把相关经验分享到了网上，很快就有很多其他小区的业主联系他。“许多小区都存在类似情况，业主们都很头疼，希望寻求帮助。”孙晓东说。

　　既然“只售不租”车位涉嫌违法，为何开发商还敢这样做？孙晓东表示，因为相关政策存在模糊地带，比如《民法典》虽然明确车位应当“首先满足业主的需要”，但缺乏明确具体条款，容易让个别开发商“钻空子”。而且起诉开发商要耗费原告大量时间，“我本人即便是专业律师，整理材料也花了半年多时间。”

　　北京恒略律师事务所律师朱桂颖表示，开发商以“只售不租”名义拒绝提供停车服务，实际上是变相限制了小区内业主通过出租等方式使用车位的权利，业主有权向人民法院提起诉讼，请求法院判令开发商将空置的车位向业主出租。如果车位产权归全体业主，业主可通过业主大会或者业主委员会参与对车位出租的定价、管理。

　　朱桂颖建议，应在法律层面细化小区车位管理细则，通过政策规范、市场调节与人性化管理，让社区更加和谐。