文／图 刘志洲 江南都市报全媒体记者李巧

5月18日下午，南昌东湖区环湖路37号的一栋临街民国小楼外，施工团队正对斑驳的砖墙进行加固施工。南昌东湖文化旅游发展有限公司（以下简称东湖文旅公司）副总经理陈建士证实，这栋空置多年的民国老洋房将转型为公益性文化场馆，成为当地探索民国建筑活化利用的又一实践案例。

随着《南昌市历史建筑管理办法》的实施，这座城市正通过立法保护、创新改造与文旅融合，努力破解历史建筑“保护与利用”的难题。

历史建筑的老宅困境

空置多年 故事失传 保护难

穿行南昌老城区纵横交错的街巷，地藏庵巷3号民居大门已被水泥封堵；木质结构的禾草街20号民居经受许多年的风雨侵蚀，檐角梁柱现已明显倾斜……

“南昌现存的民国建筑中，有部分仍处于空置或低效利用状态。”南昌市档案馆征集编研科科长余杨指出，南昌缺乏有效保护与利用的传统建筑多存在“故事断代”问题——即“徒增年纪”却是“没身份”“没背景”“没历史”。

 “产权过于分散，也是老建筑保护工作的障碍。”陈建士坦言，南昌部分民国建筑由于属于私人或集体所有，难以获得稳定的修缮资金支持，加之缺乏专业团队运营维护，长期仅能进行基础性修缮，更谈不上有效利用与开发。

“事实上，南昌民国建筑无论在数量的稀缺性还是建筑本身的艺术价值上，都丝毫不逊于传统古建筑。”江西财经大学胡海胜教授认为，民国建筑的保护仍然是地方文保中的一个薄弱环节，而转变保护意识，将民国建筑纳入到古建保护范畴，则是现阶段文物保护工作的重要任务。“南昌不缺历史资源，缺的是系统化活化策略。”胡海胜总结道。

与之形成对比的是，早在20世纪90年代初，上海虹口就率先启动了以鲁迅公园为轴心，以多伦路一带名人故居、民国时期文化遗址为内涵的“抢救文化遗产、保护故居遗址”的标志性文化工程。如今的多伦路已然成为中外游客的“打卡”胜地，为当地带来良好的经济效应与品牌效应。而与南昌百花洲同名的济南市百花洲历史文化街区，因为近乎原汁原味保留的民居与街巷，既成为贯穿城市旅游线路的关键节点，也成为反映济南古城风貌的重要地标。

“我们保护民国老建筑，要对得起历史，对得住未来。”2020年5月，南昌市政协委员、侨联常委晏明智提交了《关于集中民国古建筑打造豫章城》提案，建议组建跨区文旅公司统筹开发民国时期建筑，并遵循“三不变”原则——街区肌理不变、建筑风貌不变、景观元素不变，集中保护并盘活全城文旅资源。

制度破题

立法筑基与“一栋一策”

今年4月7日起正式实施的《南昌市历史建筑管理办法》（以下简称《办法》），要求对历史建筑实施“一栋一档”实现“建筑可追溯”。此前，民德路89弄4号民国小洋楼、南昌二中心远楼、一纬路23号民居等68处历史建筑已经统一悬挂了历史建筑保护标志牌和二维码，为这些承载着城市历史记忆的老建筑披上了一层“护身符”。南昌市住房和城乡建设局相关负责人表示，目前全市第四批历史建筑的评定已进入产权人意见征集程序，未来将有更多历史建筑受到更好保护。

 政策落地最直观的案例，当属对一栋建于20世纪30年代，现位于东湖区环湖路37号的民国小洋楼的开发利用。

“我们希望这栋民国小洋楼不仅能够成为东湖百花洲的又一处老建筑地标，还能把附近游览滕王阁、大士院的游客吸引过来。”陈建士介绍，这栋的欧式建筑原主人是熊式辉的外室，因临湖露台成为婚纱拍摄热点。东湖文旅公司自2024年获得使用权后，开始在努力恢复小洋楼原貌的基础上进行整修和装饰，目前，内部修缮已经基本完成。

“我们保留了建筑原有欧式结构和风格，到时候再给洋楼种上绿植、打上灯光，在此拍摄绝对出片！”陈建士透露，该栋小洋楼将和与它毗邻的另一栋民国老建筑一样，在修缮改造后成为公益性美术馆、展示馆和收藏馆，成为百花洲文旅街区“慢生活休闲街”的一部分。南昌市政协委员晏明智当年提出统筹开发民国老建筑的构想，如今正在逐渐变为现实。

他宅启示

功能重构与业态融合

事实上，见证了南昌历史文化和商业繁荣的不仅有被纳入市级保护名录、贴上了二维码的禾草街20号民居等68处历史建筑，也不仅有能欣赏东湖水色、百花洲落日余晖的名人别墅，还有像石泉别墅一样藏于街巷深处，看似默默无闻却也有着自己的悲欢离合的民国老宅。

“民国建筑作为衔接传统木建筑和现代城市建筑的中间载体，完美地体现了中西方建筑在艺术风格上的交融，同时也深刻折射出近代南昌历史文化和经济的变迁。”省传统建筑文化研究发展促进会会长彭光华认为，科学处理好传统建筑新与旧、古与今、变与不变、保护与发展的关系，是城市建设和推动文旅融合的重要课题。

 铜锣湾T16团队正在肖家巷实施的“城市巨力·绿洲”旧改项目，或可成为此类民国老建筑保护活化的样板——团队按照“修旧如旧”的原则，历时一年多对藏于肖家巷深处的4栋民国老建筑进行改造，打造出集江西茶文化馆、傩文化展馆以及青年旅社等多种业态于一体的“民国风”建筑群。

“鼓励个人以认保、认养、认租、认购等方式参与历史建筑的原址保护。”江西省住建厅建设工程消防监管处处长谢红星表示，探索建立多元主体合作机制是今后南昌乃至全省对历史建筑保护的有效途径。

“历史建筑的保护与开发必须引入专业化的运营团队，加快文旅产业融合发展，吸引多元业态进驻。”彭光华认为，民国老建筑体现了赣派建筑的风貌特色，南昌众多知名或不知名的老房古宅都有各自历史文化内涵，帮助它们讲好历史故事，让它们“活起来、热起来”，也就是要活态传承历史文脉。