阿布扎比凭借经济转型红利、人口活力、前瞻性规划及房地产增值潜力，已成为中东乃至全球资本的战略要地。

阿布扎比酋长国约占阿联酋国土的86%，主要分阿布扎比、阿尔达夫拉和艾因三大地区，其中阿布扎比地区是阿联酋的政治、经济和文化核心，涵盖阿布扎比市及周边卫星城市、工业区和岛屿。

图：阿布扎比酋长国区位图及3个主要地区

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经济发展，人口增加，规划明确

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• 经济强势反弹，制造业产业结构升级，拉升非石油经济

疫情后阿布扎比酋长国GDP年度数值持续在1万亿迪拉姆以上，增长率也保持较高水平，集中在3%～4%。

阿布扎比酋长国重点发展制造业、建筑业、批发和零售贸易、金融和保险业、房地产业，这五大产业在非石油部门中经济贡献度最高。从历年走势看，制造业经济贡献度从2021年到2024年前3季度增加了1.5个百分点，建筑业和房地产业增加1.5个百分点。

• 人口高增长，青壮年占比高，外籍人口约占八成

阿布扎比酋长国从1995年的94万人增长至2023年的379万人，人口数量实现了大幅增长。2016年以来，在科技创新、经济多元化深入发展等因素推动下，人口持续快速增长，反映出阿布扎比对人口的吸引力不断增强。

阿布扎比酋长国25-54岁青壮年人口占比达到66%，整体年龄中位数为33岁，呈现出年轻化态势，主要归因于其经济发展模式对外来劳动力的持续吸纳。

当前阿布扎比酋长国的移民人口占比约为80%。在不同产业发展阶段吸引了不同年龄段的人群。在石油产业发展初期，大量从事基础体力劳动的青壮年劳动力涌入，后续随着经济多元化，贸易、金融、科技、旅游等产业崛起，又吸引了众多具备专业技能的年轻人才。例如，在阿布扎比酋长国的科技园区，大量年轻的工程师、程序员等科技人才在此工作，为科技创新产业注入活力。

• 规划关键词：紧凑（集约利用）、交通导向（TOD）、智慧和绿色

“2030计划”是阿布扎比政府主导，由阿布扎比最高石油委员会和经济开发委员会联合制定，明确了未来发展目标 。 

发展方向聚焦紧凑型+交通导向（TOD）+智慧化+绿色可持续，旨在打造高效、宜居、低碳的未来都市。其中紧凑型通过高密度混合开发，减少城市蔓延，提升资源利用效率，交通导向以公共交通为核心重构城市空间，减少私家车依赖，智慧通过数字技术优化城市运营与服务，绿色2050年实现碳中和，2030年可再生能源占比60%。

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房市持续活跃，外籍购房者青睐“性价比”

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阿布扎比相对于迪拜来说，房地产行业起步略晚，早期法律严格限制外国人产权，2019年才允许外籍人士在指定投资区购买永久产权房产，土地与建筑所有权一并开放。现阶段阿布扎比主岛周边仍在着重开发，并且存在较大的发展潜力。

2024年阿布扎比地区新房住宅交易金额为419.41亿迪拉姆，新房价格上涨明显涨幅超10%。

与迪拜专注“旅游、金融、转口贸易”转型不同，阿布扎比的经济模式升级采用制造业升级带动，使得阿布扎比吸引更多来自于高端制造业、贸易、科技等方面的外籍人才。阿布扎比外籍购房者的国际更为多样化，且购房目的以自住需求为第一兼顾投资需求，产品偏好方面，更青睐高性价比房。

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龙头企业强者恒强，主权基金/国有企业凭借背景优势迅猛发展

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1、Aldar Properties：主权基金控股，政策资源垄断；财务稳健；ESTIDAMA认证覆盖率90%；主导亚斯岛（Yas Island）开发。 

Aldar Properties是阿布扎比酋长国龙头综合性开发企业，成立于2005年，业务涵盖房地产开发、投资管理、教育及设施服务，以“开发+持有”双轮驱动模式持续巩固区域市场领导地位。截至2024年，集团总销售额达336亿迪拉姆（AED 33.6bn），同比增长20%，其中阿布扎比贡献约70%收入，主导开发的高端社区Saadiyat Island和Yas Island成为区域人居标杆。

2、Modon Holding：政府合作方，政策资源丰富；财务稳健，低违约风险；绿色基建技术领先 

Modon Holding作为阿布扎比政府背景的综合性开发商，近年来在本土住宅市场展现出强劲的竞争力。公司依托政府资源与可持续技术优势，成功打造了多个标志性住宅项目，推动阿布扎比高端与中端住宅市场的协同发展。其核心项目Al Naseem位于胡达里亚特岛，以低密度别墅群为核心，融合南加州度假风格与现代极简设计，配备私家海滩、红树林步道及智能社区设施。

Bloom Holding：隶属于阿联酋国家控股集团，业务涵盖住宅、教育、酒店及设施管理等领域。与多领域优秀团队合作，项目交付及时。 

Bloom Holding是阿布扎比领先的综合性房地产开发企业，成立于2008年，隶属于阿联酋国家控股集团（National Holding），业务涵盖住宅、教育、酒店及设施管理等领域。 

Bloom Holding专注于打造一体化社区，其旗舰项目Bloom Living总投资达90亿迪拉姆，占地220万平方米，规划建设4,500套住宅，包括别墅、联排别墅和公寓，并配套国际学校、医疗中心、商业广场及人工湖等设施。

结语

阿布扎比凭借经济转型红利、人口活力、前瞻性规划及房地产增值潜力，已成为中东乃至全球资本的战略要地。未来5-10年，随着非石油经济占比提升及2030愿景落地，阿布扎比将巩固其作为“猎鹰经济”标杆的全球竞争力。

（转自：克而瑞地产研究）