来源：不良资产头条

 | 不良资产头条、中信金融资产

5月21日，中信金融资产宣布：原融创旗下董家渡豪宅项目—上海壹号院2025年二开二磬，当日64套房销售超40亿元，该项目年内累计销售过百亿，成为2025年上海市黄浦区首个触发积分制的项目，也是房地产纾困化险标杆项目。

与此同时，中信金融资产也对外披露了董家渡这个巨无霸项目的盘活过程与细节，为不良资产业内提供可借鉴的经验。

盘活细节及过程公布

该项目作为上海市黄浦区重点旧改项目，占地面积9.57万平方米，建设体量高达43万平方米，是上海中心城区罕有的特大体量城市更新项目，受到社会各方关注。2022年房企出现流动性危机，上海壹号院项目陷入困境、拆迁及后续开发建设停滞。

一方面，极大地影响了旧城改造进度，制约了上海市容市貌和商业焕新计划推动。另一方面，涉及4018户居民、87户企业拆迁款支付问题亟待解决，金融机构贷款存在逾期风险，房企面临着严峻生存发展危机。

“问题虽然棘手，但上海壹号院兼具核心地段、稀缺性特质，项目蕴藏巨大潜力，2022年11月以来，我们先后10余次与房企高层洽谈沟通，深入了解纾困需求，实地考察项目情况。”中信金融资产上海自贸区分公司项目负责人介绍。

金融资源的精准输血、高效赋能，是房地产纾困项目的关键因素。

2023年12月，中信金融资产在上海市黄浦区政府与监管部门的大力支持下，聚合中信集团在“金融+地产”协同效应，牵头投入超40亿元纾困资金，联动中信集团成员单位，综合运用“法律隔离+实质管控+封闭运行+重组盘活”等专业手段，打破了项目停滞僵局，项目实现当年复工复产，解决了4018户居民、87户企业拆迁款支付难题，化解了存量金融机构贷款逾期风险。具体来看：

在“风险端”实施隔离，通过中信信托穿透持有项目公司股权，阻断项目价值外流，与房地产企业整体风险隔离开来。 

在“资产端”修复盘活，依托集团地产子公司能力特长，协同中信城开派驻现场监管团队在工程、设计、销售等重要条线进行实质性管控，紧盯项目进度，盘活项目资产，促进恢复造血功能。

在“价值端”优化提升，与地方政府、各参建方、债权人等同向发力，做优产品品质提升项目价值，积极打造高品质住房，满足人民群众多元化生活需求。

在“品牌端”赋能助力，通过注入中信品牌和央企信用，提振房企、市场等各方信心和预期，助力项目成功纾困盘活。

“我们仅用半年多时间即实现项目建设首批次达到预售条件，今年将实现一期全部楼栋封顶。系列项目后续建设正在有序推进，预计下半年将陆续推盘入市。”中信金融资产上海自贸区分公司项目组负责人介绍。

董家渡巨无霸地块前世今生

在上海的发展历史上，董家渡是上海开埠后繁华城区之一，位于浦西老城厢和南外滩之间，被称为“上海的发源地”。

但22年前的董家渡，依旧蔓延着数公里的棚户区。旧城改造，势在必行，按照当时的约定，地块拆迁费用开发商承担，意味着开发商付了拆迁费也就基本拿下了土地。在这场重造上海的盛宴中，泛海、浙江华浙集团和华润三家是首批幸运拿地的开发商。

其中，泛海拿下了10、12和14号地块，是最大的；浙江华浙集团拿了2、3和11号地块，约6.6万平方米；华润拿下了5号、9号地块，约6万平方米。

由于泛海拿下的地块体量太大，牵扯了巨额资金，2019年之后的泛海又整体出现债务危机，急需卖资产回血。彼时的融创还是地产界一匹狂奔的黑马，业绩蒸蒸日上，当卢志强这位老友出现困难，孙宏斌伸出援手，巨资125亿接盘了泛海控股将北京泛海国际项目1号地块及董家渡项目100%权益。

董家渡项目的第一个地块，已经被融创消化。但在2021年下半年，融创出现流动性问题，其他地块的开发被迫停滞，项目涉及6家银行的182亿贷款面临逾期风险，且银行因融创主体信用危机，银行已无法对其提供后续拆迁贷款。

2022年底，中信金融资产、浦发银行牵头6家银行（上海银行、上海农商行、交通银行、兴业银行、北京银行）组成的银团以及中信信托等合作方一起对董家渡这个巨无霸黄金项目注资120亿，形成了“AMC纾困+信托入局+融创操盘”的操作模式。

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