转自：新华财经

新华财经上海5月16日电（记者 杨溢仁）近期，国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金首次扩募就上交所反馈意见提交答复引发市场关注。

近两年来，产业园区运营管理和业绩表现面临较大的外部环境压力。但伴随着宏观经济的复苏、增量支持政策持续出台，产业园区REITs的基本面正在逐渐改善，2025年一季度二级市场价格整体呈现上涨态势。行情回暖也带动了市场情绪的回升。

本周，国泰君安临港创新产业园REIT开展了投资者交流活动，共有50余家机构、近百名投资人踊跃参与。记者实地走访了本次扩募拟购入的底层资产——上海临港经济发展（集团）有限公司（以下简称“临港集团”）所持有的漕河泾科技绿洲康桥园区（以下简称“康桥项目”），同与会各方进行了对话交流。

坚定做大做强 REITs平台

“基础设施REITs作为有效盘活存量资产、创新投融资机制的重要金融工具，对于推动临港集团可循环可持续高质量发展、打响具有全球影响力的高科技产业园区品牌，有着极为重要的战略意义。”临港集团首席财务官杨菁告诉记者，“临港集团紧紧围绕一流的园区创新生态集成服务商和总运营商的转型定位，希望凭借优质的运营管理，努力打造健康的产业生态，以科技创新引领产业创新，加快培育发展新质生产力，稳步推动临港新片区开发建设，积极服务上海国际科创中心建设战略。”

据记者了解，临港集团高度重视REITs工作，专门设立了具备长效机制的“公募REITs战略实施规划推进专班”，由集团总裁任专班组长，财务分管领导任常务副组长，集团主要职能部门和下属平台负责人均为专班成员。

“REITs战略已经成为临港集团未来转型发展战略的重要组成部分，我们正在全力建设 REITs战略实施的全生态环境。”杨菁介绍称，一方面，是建立资产入库机制，对于存量资产，按照REITs标准以及经营管理要求提前进行优化筛选；对于增量资产，建立项目评审标签机制，优先安排可按REITs方式经营管理的资产投入，从源头提升管理要求，持续提高资产运营质量。另一方面，是加强专业人才队伍培养，提高集团体系各层级岗位经理人对REITs 的理解和应用，更好地将REITs思维与日常经营活动相结合，进一步发挥REITs在临港集团发展战略转型中的重要作用。

“基础设施REITs是临港集团始终坚持贯彻的公司高质量发展战略，也是强化集团‘四资联动’、推动从开发思维向产业思维、服务思维与经营思维转型的坚定一步。”杨菁表示，“当前临港REIT正在积极开展扩募工作，这也是临港集团坚定不移持续提高资产质量，做大REITs规模、做强REITs平台的重要举措。未来临港集团将积极持续孵化、培育旗下产业园区资产，通过扩募机制将优质资产不断注入临港REIT，带动规模上的有机增长，同时积极探索尝试以不同类型资产发行基础设施REITs，形成多业态、多元化的REITs发展格局。”

底层资产韧性强劲

作为全国首单标准厂房产业园区基础设施REITs，国泰君安临港创新产业园REIT自上市以来一直是市场关注的焦点。

公开数据显示，国泰君安临港创新产业园REIT的整体运营表现稳健向好，截至2025年一季度末，各报告期时点出租率均保持在94%以上。就二级市场来看，国泰君安临港创新产业园REIT的表现同样位于前列，截至2025年4月30日，该产品的二级市场价格（除权前）较上市日涨幅达13.25%，这充分体现了投资者对临港REIT经营业绩的认可。

“租金水平、出租率等核心指标将直接影响底层资产的经营收益和基金产品的业绩表现，而打造产业链挂钩、集聚稳定是临港REIT客户黏性较强的重要原因之一。”国泰君安临港创新产业园REIT的运营管理机构——临港集团旗下上海临港奉贤经济发展有限公司（以下简称“临港奉贤”）副总经理潘笑悦告诉记者。

杨菁认为：“目前产业园区运营已从单纯的‘盖房子、搭平台’逐渐进化到‘聚产业、创服务’的智慧运营阶段，专业化、精细化的产业服务能力是产业园区经营质效维持高水平的核心因素。临港集团正不断提高和强化产业研究能力、产业导入能力及产业服务能力，以期通过高效优质的运营管理打造更多高能级、高质量的融合发展标杆园区，打响具有全球影响力的高科技园区品牌。”

“内生增长”叠加“外生增长”

记者了解到，为了满足上市REIT产品存续期管理的各项需求，临港集团、临港奉贤与国泰君安资管相互配合，多措并举，以期不断提高基金运营管理水平。

具体来看，临港集团主动构建了临港REIT的日常管理体系，通过常态化的“REITs专班机制”，有效加强了发起人、原始权益人、运营管理机构、基金管理人之间的紧密合作，极大地促进了临港国泰君安临港创新产业园REIT的顺畅运作。

在运营管理方面，临港奉贤建立了落实到运营管理团队的激励与约束机制；信息披露方面，临港奉贤制定了与REITs相关的信息披露事务管理制度，并将定期报告披露与视频展示等多种形式相结合，有效地提高了REITs信息的易读性及透明度；流动性管理方面，临港集团积极开展增持行动，截至2025年2月14日，临港集团旗下的上海临港园金投资有限公司累计增持临港REIT份额共计10003829份，占基金已发行份额总数的5.002%。通过增持 REITs份额，临港集团以实际行动表达了维护资本市场秩序的决心和捍卫投资人利益的明确态度。

当然，除了产品价值的“内生增长”外，国泰君安临港创新产业园REIT也在积极探索“外生增长”——借由扩募提升基金分派率表现，实现“增厚效应”。

国泰君安临港创新产业园REIT本次拟扩募的资产为临港集团旗下上市公司——上海临港（SH600848）所持有的漕河泾科技绿洲康桥园区。该项目围绕上海“3+6”重点产业体系，形成了以集成电路、生物医药、人工智能等核心产业为主的布局，引入了以智元机器人为代表的优秀科创企业。康桥项目经营情况良好，近三年平均出租率达到 95%以上，具备稳定的运营能力及强劲的增长潜力。

“本次扩募是临港集团‘上市公司+公募REITs’双轮驱动的首次尝试，希望能充分发挥上市平台间的协同优势，助力提升上市公司和临港REIT的核心竞争力及可持续发展能力。”国泰君安资管首席投资官徐刚告诉记者，“通过将上市公司的优质资产注入到REITs平台中，能有效盘活上市公司存量资产，促进投融资模式变革及运营管理机制创新。同时，上市公司也将为REITs平台供给优质资产，这有利于促进REITs项目持续经营、稳定向好。”

2025年以来，伴随着经济基本面的回暖、租赁市场供需关系得以改善，叠加运营管理团队的经营质效提升，已上市产业园区REITs在历经周期的洗礼与考验后，经营情况呈现出了企稳回升态势。

徐刚表示：“长期来看，REITs产品的投资价值核心由资产运营质量和产品管理效率决定。后续随着市场从政策红利转向基本面驱动，产业园区的租金韧性、租约结构、产业服务能力将成为核心定价因子，资产质量及运营能力突出的产业园区 REITs 投资价值将进一步凸显。”

多位投资者在接受记者采访时称，随着底层资产运营表现的企稳，以及在利好政策陆续出台、REITs二级市场供需结构优化等因素的驱动下，产业园区REITs投资价值渐显，值得持续关注。

可以看到，2025年一季度中证REITs全收益指数涨幅约达10.19%，其中，产业园区REITs板块整体涨幅达12.56%，表现优于市场平均水平。

编辑：李一帆