来源 | 《财经》杂志　作者 | 《财经》记者 邹碧颖　编辑 | 王延春 

现房销售会降低周转和资金使用效率，但有利于打造产品溢价率，推动造好房子的企业获得更高利润率，也有利于降低企业营销成本，重塑行业社会口碑

河南信阳宣布全面推行现房销售，“现房时代”更进一步。

5月13日，信阳市住房和城乡建设局发布了《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）的批前公示》文件，提出严控预售许可条件、全面推行现房销售。严格落实使用自有资金购地，开发公司需具备与项目匹配的自有资金，禁止“空手套白狼”。

“文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。”这份文件要求，按照“新老有别”的原则，对已取得施工许可证的项目，按照法律法规，“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”时可申报商品房预售许可；或按照河南省相关规定“工程进度达到设计形象进度的二分之一以上”时，可申报商品房预售许可。文件印发后新取得施工许可证的项目，施工进度需达到主体封顶方可申报商品房预售许可。

近年来，随着各地探索现房销售模式愈加成熟，全国推行现房销售的可能性有多大?

海南已实现8万套住房现房销售

商品房现售制度是指将建成完工后的商品现房（或二手房）作为标的物，确立房企（或卖方）与购房者交易关系的销售制度。买卖双方“一手钱一手货”，所见即所得。中国内地的商品房预售制度借鉴香港地区，于20世纪90年代住房制度改革初期引入。

长期以来，中国商品房新房主要推行期房预售制度。据国家统计局公布的数据显示，中国商品房预售面积(期房预售制)占总销售总面积的比重一直保持在75%以上，其中，2019年、2020年和2021年分别达到87.9%、89.8%和89.6%。房企通过“期房预售制”获得购房者购房价款，转化为零成本开发资金，大大降低了房企的自有资金门槛。

民建湖南省财政与金融委员会委员杨孟著分析指出，房地产业投资量大、建设周期长、资金周转慢，“期房预售制”无疑是根本破解开发资金约束难题的有效途径。然而，在“期房预售制”下，对于购房者而言，将来房屋交付时是否合乎预购时的承诺条件，还存在很多变数—购房者几乎为此承担了烂尾、货不对板、延期交付等全部风险。

中信证券今年4月发布的一份研报指出，当前，商品房预售制的市场基础（供不应求）已经不存在。房价的持续下跌，和不合时宜的预售制存在显著关联。稳步推动现房销售，有助于敦促开发商关注产品本身而不是周转速度，避免下一次交付问题的产生。

而中指研究院的一份报告指出，近几年信阳土拍市场表现偏弱。2025年1月-4月，信阳市本级仅成交1宗涉宅用地。当前信阳已有不少项目实质上处于现房销售的状态。

信阳之前，北京、海南、深圳、雄安等部分地方政府也探索过现房销售。

2020年3月，海南发布相关通知，要求对在新出让土地上建设的商品住宅、实行现房销售。该政策落地至今已超5年时间。去年8月，海南省住房和城乡建设厅相关负责人在接受《中国房地产报》采访时介绍，海南第一批现房交付的商品住宅项目于2022年陆续上市。实施现房销售以来，海南已有8万套住房（含安居房）实现了所见即所得。

上述负责人介绍，海南7个安居房项目，工期从常规的24个月以上缩短为11个~14个月，从拿地到竣工验收具备销售条件仅用了一年左右。现房销售对开发商的资金实力和运营能力提出了明确要求，可将一些资金链脆弱的中小房企以及“高杠杆、高负债、高周转”的企业“挤出”市场，由市场来“优胜劣汰”，促进房地产企业提质增效。

实际上，深圳也探索过单宗地块的现房销售。2024年9月，深圳公共资源交易中心上新了深圳当年的第三块宅地--A219-0080。出让公告中提到了“全部现房销售”的新规定，即意向竞买人在申请竞买资格时须提供承诺函，承诺提供“交房即发证”服务。

未来中国更可能是期房与现房并存

2024年7月，党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》提出，“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”。2025年，全国住房城乡建设工作会议强调，“有力有序推行现房销售，优化预售资金监管”。

根据中指研究院不完全监测，2022年末以来，全国已有超30个省（市）出台现房销售相关政策。安徽在合肥、芜湖开展了现房销售的试点；今年4月，湖北荆门首批试点项目中的一个项目入市，商铺售罄住宅签约超八成，另一项目竣工在即，认购率近九成。多地出台配套政策，如赣州多区县延长现房销售项目土地出让金缴纳期限，九江多区县对现房销售项目的购房者进行契税补贴，山东多地提高购买现房的公积金贷款额度。

房地产市场深度调整，消费者亦倾向于购买现房。根据国家统计局数据，2022年1月至2月，期房销售面积同比负增长，2022年全年最大负值为-28%，2023年底为-14.1%。但在此期间，现房销售始终为正增长，2023年全年同比增幅为18%，表现明显好于期房。

华泰证券2024年7月发布的一份研报显示，过去三年，现房占商品住宅销售面积的比重明显提升，从2021年的10.4%提升至2023年的18.7%。2024年上半年，国内商品住宅的期房销售面积同比下降31%；现房销售面积同比增长23%。2024年上半年，现房占商品住宅销售面积的比重进一步提升至26.7%，创下自2010年以来的最高值。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉同时指出，目前，在全国范围内全面启动现售的压力不小，面临房地产开发商与地方政府的阻力。而且，推行现房销售，最关键是要降低地价。此外，需要降低开发贷利率。越是确定性的产品，银行之间的竞争越大，利率也应该越低。未来相当长一段时间内，中国必然是期房与现房并存的时代。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，现房销售模式，若项目建成后销售不及预期，房企前期投入资金回收及偿还贷款将面临巨大压力。但这将倒逼企业更加尊重市场供求规律，审慎拿地，科学决策。同时，有利于保障楼盘项目品质，更加考验企业的产品力。

中信证券2024年12月发布的一份报告预计，中国现房销售会以新老划断，分盘逐次方式推广。现房销售会降低周转和资金使用效率，但有利于打造产品溢价率，推动造好房子的企业获得更高利润率，也有利于降低企业营销成本，重塑行业社会口碑。