文 | Hehson财经 徐苑蕾

　　近日，“格力地产”证券简称变更为“珠免集团（维权）”，这意味着格力地产将正式退出历史舞台，完成全面“去格力化”。早在2018年，董明珠就曾痛批：“如果格力地产继续使用格力商标，将对格力品牌形成伤害。”

　　如今，在珠海国资主导下，格力地产成为华发集团旗下企业，未来将聚焦免税、商管等新赛道，告别房地产行业。

　　一位华发内部人士表示，相比格力地产自行消化存量项目，华发如果接手处置确实会更加专业。针对格力地产原有地产团队如何安置，以及与华发体系如何融合的问题，该人士称，“暂时未有调整。”

　　然而，面对中国中免的断层领跑及深圳免税在同区域内的竞争，格力地产更名后的转型之路仍充满挑战。这一次，格力地产能否借免税东风重生？

　　3年亏近40亿，董明珠痛批“伤害格力品牌”

　　格力地产的历史可以追溯到1985年成立的珠海市第一家地方国企格力集团。格力地产最初是格力集团旗下的房地产部门，2004年由时任格力集团副总裁的鲁君四重新组建，并逐步发展成独立业务板块。2009年，格力地产借壳上市，但仍由格力集团控股。

　　而大家熟悉的格力电器，则最早可追溯到1991年。当时，格力集团合并珠海经济特区塑胶公司和冠雄塑胶厂下属空调器厂，组建了新的空调器厂，这便是格力电器的前身。在相当长一段时间内，格力地产与格力电器同属格力集团旗下重要子公司，是名副其实的“兄弟企业”。

　　这种关系一直持续到2015年，珠海市国资委推动格力集团改革，将所持格力地产股份无偿划转给新成立的珠海投资控股有限公司（以下简称“海投公司”），格力地产由此脱离格力集团体系。

　　脱离格力集团后，格力地产曾迎来短暂的高光时刻。2014年底至2016年，格力地产开启激进扩张模式，尤其在上海市场表现抢眼。2014年12月，格力地产曾以16.14亿元、127%的溢价率拿下上海前滩一宗地块，楼面价达到65832元/平方米，刷新当时上海浦东单价地王纪录。此外，格力地产也曾尝试多元化转型，布局口岸经济、海洋经济、现代服务业、医药大健康等业务。

　　不过，这些尝试大多收效甚微，公司主营收入仍高度依赖房地产。此后，虽然依然与格力电器共同使用“格力”品牌并且同属珠海市国资委控股，但是格力地产所处的境地却日益尴尬。（注：自2006年起，格力集团开始逐步减持格力电器的股份，2019年格力电器混改后，格力集团也不再具有控股权。）

　　在2012年接任格力集团董事长后，董明珠在一次采访中直言不讳地批评房地产行业：“房地产行业赚钱太多、太快，很容易就让人将奉献的精神丢掉。”几年之后，她更是公开表示，如果格力地产继续使用格力商标，将对格力品牌形成伤害。

　　财报数据显示，2012年至2016年，在董明珠执掌格力集团期间，格力地产年营业收入长期徘徊在15亿元至30亿元的区间，与同期格力电器千亿级的营收形成鲜明对比。

　　2022年至2024年成为格力地产史上最黑暗的时期。在此期间，格力地产归母净利润分别为-20.57亿元、-3.9亿元和-15.15亿元，三年累计亏损接近40亿元，亏损主因是房地产项目结转毛利率持续下滑及计提大额资产减值准备。

　　与此同时，格力地产现金流急剧恶化。截至2024年末，公司货币资金为50.65亿元，短期借款和一年内到期非流动负债合计达78.62亿元，现金无法覆盖债务，短期偿债压力巨大。

　　旧团队如何处置？华发人士称“暂时无调整”

　　2020年，格力地产启动收购珠海免税集团计划，逐渐明确向免税业务转型的方向。彼时，格力地产意图通过发行股份和支付现金购买珠海免税100%股权，但由于房地产市场下行、上市公司估值急速下滑，发行股份募资的难度增加，因此原有的重组方案难以延续。

　　2023年，格力地产迎来命运转折点。在经历原董事长鲁君四因涉嫌违规被立案调查导致重组停滞等波折后，公司最终调整重组方案，以其持有的上海、重庆、三亚等地5家房地产开发公司100%股权及相关债务，与控股股东海投公司持有的珠海免税集团51%股权进行置换。

　　随着这一重大资产重组于2024年底完成，格力地产正式开启“去地产化”进程。2025年4月，珠海市国资委将海投公司100%股权无偿划转至华发集团，相关工商变更登记完成后，格力地产也随之变为华发集团旗下三级子公司。

　　格力地产承诺，5年内完成存量房地产有序退出，全面聚焦“免税+商管+商贸”。Hehson财经注意到，格力地产更名后的官网正在重新建设中。

　　华发集团在房产开发板块拥有上市平台华发股份。近年来，华发股份跃升成为行业黑马。财报资料显示，2024年，华发股份实现全口径销售额1054.4亿元，尽管同比下降16.3%，但仍连续第五年稳居“千亿房企”阵营。在克而瑞发布的2024年房地产销售排行榜中，华发股份全口径销售额排名第10位，较2023年上升4位，权益销售额排名第9位，上升5位。

　　一位华发集团房产开发业务的中层人士提到，格力地产的存量项目问题主要集中在上海海德壹号和公园海德这两个项目的交付及销售去化，珠海、三亚也有一些资产需要处置。相比格力地产自行消化，华发如果接手处置确实会更加专业。针对格力地产原有地产团队如何安置，以及与华发体系如何融合的问题，该人士称，“暂时未有调整。”

　　在广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，2022年以来，商品房市场快速下行，新房市场分化加剧，中小型的上市房企规模萎缩的态势更加明显，在品牌度、行业地位上处于劣势，导致在竞争中处于下风，对保持规模更加不利。

　　“一方面因为销售下滑对后续交付造成一定难度，另一方面消费者认可度也降低。因此，越来越多中小上市房企退出或收缩地产主业，比如美的置业、华远地产等。这既是市值管理使然，也是顺应行业发展方向。”李宇嘉称。

　　结语：免税业务也是红海

　　当下，国家持续加码促消费政策，全力推动国内消费潜力释放，为免税业务发展创造了有利条件。不过，免税行业竞争日趋白热化，格力地产转型后的珠免集团将直面一个已经形成明确梯队格局的市场环境。

　　作为行业绝对龙头，中国中免已经构筑起难以撼动的市场地位。2024年，中国中免在海南离岛免税市场的份额同比提升近2个百分点，进一步巩固了领先地位。

　　区域市场竞争同样不容忽视，在粤港澳大湾区，深圳免税与珠海免税同处一隅，此外澳门免税购物也存在一定的分流效应。因此，转型后的格力地产能否成功整合免税业务，仍需时间检验。