5月1日，住房和城乡建设部发布的国家标准《住宅项目规范》（以下简称《规范》）正式实施。《规范》从居住环境、建筑空间等方面对住宅项目的建设、使用和维护提出相应要求。

今年全国两会，“推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”首次写入政府工作报告。此后，“好房子”建设持续引发社会关注。如今，“好房子”建设落地情况如何？记者近日走访发现，高得房率、规范化层高和智能化家居成当前改善型住宅的特点。与此同时，老旧小区的翻新改造也在持续推进，推动“老房子”变“好房子”。

专家认为，“好房子”政策让房地产从“住有所居”迈向“住有优居”，未来应从房屋质量、周边配套等方面入手，因地制宜推动房地产行业朝着更加绿色、健康、智能的方向发展。

卷面积，也卷智能

“10平方米的阳台不计入产权面积，得房率超过90%，相当于白送了一个小花园。”在北京东北五环某第四代住宅项目样板间，客户经理向记者介绍。

据了解，第四代住宅是一种新型住宅建筑形态，将庭院、花园等自然元素融入高空住宅中，提升居住的舒适度和便利性。“第四代住宅是当前‘好房子’的重要方向之一，其空间舒适度与环保性和‘好房子’的标准契合。”该客户经理表示。

记者发现，第四代住宅主要与“赠送阳台”这一配置挂钩，大多数房企会以赠送的阳台面积所代表的“高得房率”作为核心卖点。“过去的住宅得房率大概在75%左右，当前新开盘的‘四代宅’项目多在80%～90%。”某房产中介工作人员告诉记者。

《规范》出台后，为让购房者以同样的价格获得更多的实际使用面积，房企会采用各种手段提高得房率。“目前大多数房企会选择和客户签署改造协议，将赠送的非产权部分改装进套内面积。”该中介工作人员说。

层高更为规范也是这些新房的卖点之一。“《规范》明确，新建住宅建筑层高不应低于3米。我们的层高设置在3.1米，能够让室内有更好的采光和通风，给住户更好的空间感受。”北京东四环某住宅项目客户经理告诉记者。

此外，智能家居系统也是新一批改善型住宅的“标配”。 “我们调研发现，八成以上受访房地产公司已启动全屋智能业务，智能锁、电动窗帘、智能家电品类认知程度较高，场景联动需求凸显。”移动爱家相关负责人汪铎对记者表示。

把“老房子”变“好房子”

“当前，房地产市场供求关系发生重大变化，人民群众的住房需求，正在从‘有没有’转向‘好不好’。”住房和城乡建设部部长倪虹此前表示，各地不仅要把新房子建成“好房子”，也要结合城市更新，把“老房子”想办法改造成“好房子”。

东北财经大学投资工程管理学院副教授杨智璇表示，从“老房子”到“好房子”的改造，本质上与“好房子”提升居民居住品质的底层逻辑相符，是提升居民幸福感的必要举措。

据住房和城乡建设部消息，2024年1月至12月，全国新开工改造城镇老旧小区5.8万个；住房和城乡建设部新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军此前透露，实施城镇老旧小区改造以来，全国累计新开工改造城镇老旧小区25万个。

“以前我们小区没有集中供暖，车棚存在居民违规占用的现象，小区内的布局也比较乱。”河南郑州金水区某小区居民陈女士告诉记者，2022年，该小区业主委员会经过充分讨论后，决定对小区进行全面翻修。“社区为我们增设了暖气管道，并对后院车棚等公共区域开展重新规划与翻修工作，居民楼外立面也换了颜色，现在小区的环境更加明亮整洁。”陈女士说。

宜因地制宜，忌简单复制

“当前‘好房子’政策体系的构建，本质上反映了房地产行业从规模扩张向品质提升的战略转型。”杨智璇认为，这一政策导向标志着我国住房供给体系正在从过去以开发规模为主导的供给逻辑，逐步转向以居住品质为核心的供需适配机制。

不可忽视的是，即使《规范》出台后房屋质量有所提升，住宅地段仍是当前大多数改善型住宅项目的核心卖点。某房产中介工作人员表示，当前多数客户购房更看重教育资源和通勤便利，因此即使在得房率不高的情况下，他们仍然会更倾向于选择地段和教育资源更好的项目。

杨智璇表示，“好房子”的“好”不仅体现在房屋质量，也体现在周边的配套设施以及生活服务等方面。“开发商需系统性重构开发逻辑，在配套设施上，可植入教育、养老、医疗等‘15分钟生活圈’元素；物业服务则需构建智慧管理平台，实现设备预警、能源管控等数字化运维。”

“第四代住宅为‘好房子’的建设提供参照方向，但同时也要注意地域适配性差异。”杨智璇提醒，“比如南方城市可发挥开放式阳台优势，北方则需强化冬季庭院保温设计，避免设计理念跨区域简单复制。”

“房地产企业和建筑企业应当看到，建设‘好房子’，将是产业转型发展的新赛道。以后的企业竞争，拼的是新科技、高质量、好服务，谁能抓住这次转型的好机会，谁能为群众建设‘好房子’、提供好服务，谁就能有市场、有发展、有更好的未来。”倪虹表示。