老旧小区增设自助洗车区域。

　　■本报记者 刘述波文/摄

　　“服务改善了，环境变好了。”在南岗区苗圃街112号院，居民李女士对小区新变化赞不绝口：智能道闸、分类垃圾桶、快递柜等设施一应俱全，楼道整洁明亮。

　　设施陈旧、楼栋分散的老旧小区，一直是物业服务的“老大难”。2024年，南岗区住建部门联合街道和社区创新推出“大区划片”物管模式。该模式实施一年来成效显著，仅今年一季度，物业投诉量同比下降51.96%，居民幸福感显著提升。

　　老旧小区遭遇“服务困局”

　　苗圃街112号院由焊接研究所家属楼以及苗圃街114号、苗圃街114-1号等多栋分散建筑组成。“不像新开发小区，老旧小区楼栋往往相对零散，好一点的可能两三栋楼合围成一个院落。单体规模小、住户少，管理成本高，很多物企不愿接手。”南岗区七政街道城管科科长郭景旭介绍，其辖区90多栋居民楼多建于上世纪，基础设施老化且布局零散。

　　在一匡小区，通达街道办事处通达社区副主任吴金玉道出另一重困境：“近年来，也有部分物业企业进驻服务。但由于小区服务收费标准和收费率不高，物业企业后续服务跟不上，最终弃管。没办法，清雪等基础服务只能由社区兜底，工作人员疲于奔命，投诉却不断。”于是，这个3600余户的老旧小区，面临的局面总是“服务—弃管—兜底”的恶性循环。

　　“大区划片”破解管理难题

　　“我们尝试通过‘大区划片’方式引进物业来解决问题，将零散楼栋‘打包’管理既降低企业成本，又保障服务质量。”郭景旭介绍，按照南岗区政府《老旧小区‘大区划片’物业管理工作方案》，七政街道将38个物管小区和15栋单体楼整合为15个区域，每3个区域联合招标引入专业物业，这一措施覆盖98栋楼、70余万平方米。

　　南岗区住建局物业科科长王琦详解“大区划片”模式：“以街区为单位重新划分管理区域，遵循方便业主生活、物企降本提质等原则，整合旧改小区、单体楼、产权单位家属区等，清退劣质物业，依法选聘实力强、信誉好、服务优的新物业进驻。”在一匡小区记者看到，整洁的路面、规范的停车位，一台中型滚刷车停放在小区进门一侧，物业、供热、收费标准等公示牌显著张贴在小区公示板上。

　　政怡物业通达项目部经理王燚介绍，通过“大区划片”接管152栋楼后，企业对分散的楼栋按社区、物理相对集中性进行合围，划分了3个物业站，投入7台清扫、清雪多功能机械，实现服务效率与成本控制的平衡。“连片管理让设备折旧和人力成本得到分摊，确保服务可持续。”

　　服务升级共建“幸福圈”

　　佳硕物业总经理程姗介绍，去年7月进驻苗圃街112号院后，已投入40余万元更新健身器材、监控系统及垃圾桶等设施，并在小区内施划了停车标线，还即将启用智能道闸。相邻的苗圃小区虽未完成旧改，但清泉物业的“开荒行动”已让居民交口称赞——其针对小区内的卫生死角、庭院绿化带等区域进行了彻底清扫，还改造了排水管线。

　　在吉林街17号院，菱建物业打造的“初心小院”成为亮点。尽管这里仅有3栋居民楼，但道匣、门禁、门岗等一应俱全，还划分出自助洗车区。菱建物业南岗旧改服务中心经理杨帆介绍，中心服务的连片区域为东至大成街、西至国民街、南至河渠街（马家沟）、北至东大直街合围范围，共有6500多户业主。企业在44万平方米服务区域内完成照明系统升级，实现监控全覆盖，更通过“红色议事厅”等创新服务，构建政府、企业、居民三方共治格局。“下一步将引入家政、助老等服务，打造‘15分钟便利生活圈’。”

　　南岗区住建局相关负责人表示，“大区划片”模式已实现全区379个弃管小区从“政府兜底”到“专业管理”的转变，真正让老旧小区焕发新生机。