长租公寓市场曾以惊人速度扩张，房源遍布城市各个角落，众多企业争相入局。

在热度稍减、竞争却更激烈的当下，行业告别单纯 “冲量扩张”，进入 “结构重塑” 的关键时期。

有些企业减缓扩张，有些企业转向深度运营，也有些企业在非核心区域项目上选择“有序退出”。

那么，在“结构重塑”的背后，企业又是如何探索可持续的新模式的？

从“规模扩张”到“控量提效”

在国家“租购并举”战略下，租赁住房成为缓解大城市住房矛盾的核心路径。而近几年，在行业逐渐走出“蛋壳暴雷”的阴影后，也重新进入了规模化扩张的势头。

根据亿翰监测，截止到2025年一季度，集中式长租公寓头部前三十家企业累计在营房间数约130万间，同比增长了超17%。并且也呈现出很明显的头部集中效应，头部前十企业累计在营规模达到83万间，其中万科泊寓、龙湖冠寓在营规模均超10万间。

并且，从年度的新开业规模变化中，我们也能看到，2024年头部的前20租赁住房运营商新开业规模约14万间，面临租赁市场租金持续下行的现状，扩张规模同比略微放缓，并且多数房源是以保租房为主。

从行业头部企业规模的变化来看，在热度稍减、竞争却更激烈的当下，租赁住房行业开始从“冲量扩张”进入“结构重塑”周期。 

有些企业仍在大步前进，规模化扩张，只不过在项目的选择上更加谨慎；也有些企业选择暂时后退一步，主动做起“减法”，在项目布局上出现了结构性调整。有企业考虑到盈利问题，在部分非核心区域项目上选择“有序退出”，也有企业在轻重资产布局之间重新平衡，从追求规模转向追求效率，另外部分企业通过开拓新城市的方式切入市场。

而这一“有退有进”的格局，使得头部企业在“稳定”背后多了些“暗流涌动”。

过去几年，我们一直将租赁住房市场定位为“新生、扩张”；而在2025年的主基调正在转向“韧性、可持续生态”。

企业从追求城市数量转向运营深度，从全力开店转向单店效率，从房间数冲刺转向人效提升与品牌沉淀。

头部企业稳中推进、中腰部品牌寻求突破，而具备“节奏感”和“穿透力”的品牌，正在探索出一条“控量提效”的进阶路线。

企业不再一味加速，而是在寻找长期稳定的跑法。

2025，亿翰智库也在联合不如租房研究所，在长租企业如何韧性发展以及可持续生态的探索上做出更多努力，也会联合更多行业头部企业共同探讨各自的规划以及案例。

行业变革的内在逻辑

从部分企业的战略调整来看，行业的变化也取决于市场的变化。

首先是政策导向的变化。

近年来，国家和地方政府出台了一系列政策支持租赁住房行业的发展。从市场供给、金融支持到税收优惠等方面，政策红利不断释放。

从市场供给来看，国家不断推动租购并举以及双轨制的住房保障体系建设。其中最关键的就是“十四五”期间870万套的保租房建设，通过政府引导和市场参与相结合的方式，增加租赁住房的有效供给。

金融领域方面，不断鼓励金融机构为长租公寓企业提供专项贷款、开展资产证券化业务等，一方面拓宽了企业前期开发建设的融资渠道，同时也为布局重资产的企业提供了退出通道。

其次，是市场供需关系的转变。

随着城市化进程的加速，大量人口涌入城市，住房租赁需求持续增长。然而，需求结构却发生了显著变化。

从需求端来看，年轻一代租客对于居住品质、个性化服务和社区氛围有着更高的要求。他们不再满足于简单的居住空间，而是希望在租赁住房中获得更多的生活体验和社交机会。另一方面，家庭结构的小型化趋势也使得对小户型、功能齐全的租赁住房需求增加。

从供给端来看，市场化长租公寓的规模化扩张以及国企主导的保租房的大量入市为市场提供了大量的房源供给。但是也出现了大规模、同质化的房源供应难以精准匹配租客的多样化需求，这就促使长租公寓企业必须调整产品结构和服务模式，以适应市场供需关系的新变化。

最后，是宏观环境与经营成本的压力。

整体的大环境的变化对长租公寓的运营产生了巨大影响，经济增长的放缓使得消费者的消费能力和消费意愿受到一定程度的抑制，并且随着保租房的大量入市，租金上涨面临较大压力。而对运营方来说，原材料及劳动力成本上升等因素，导致长租公寓的建设和运营成本不断增加。在收入增长受限而成本持续上升的双重压力下，企业单纯依靠规模扩张来获取利润的模式难以为继。企业不得不寻求转型，通过优化运营管理、提高资产运营效率、创新商业模式等方式，降低成本，提升盈利能力。

长租公寓如何构建可持续的发展环境

“韧性”，可以说是近几年长租公寓行业的总结词，从蛋壳暴雷行业跌入谷底，到长租经营性资产受到热捧，行业规模化扩张，再到现在的可持续发展探索的结构调整，长租行业经历了浮浮沉沉，但也一直在蓬勃发展。

而在长租公寓在可持续发展的探索上，最主要的就是盈利模式的重构。

面对当前市场的大环境变化，供给在持续增多，出租率承压，市场租金持续下行的情况下，传统的租金回报率也在持续下跌，很多长租公寓运营商通过保洁、社群活动等增值服务来增加额外的收益。同时也有很多运营商开始推出短租服务，通过更灵活的租期以此平衡出租率的稳定性。

同时，在产品上，行业的先行者也在不断做出升级优化，通过打造多元融合的社区生态，为租客提供更加丰富、有归属感的居住体验。包括建设多样化的公共空间，满足租客在社交、娱乐、学习等方面的需求；举办各类社区活动，增进租客之间的交流与互动，营造浓厚的社区氛围。并且，在房间建设上，从公寓的建设和装修环节开始，采用环保、节能的建筑材料和设备，降低能源消耗和环境污染。在运营过程中，推广绿色出行、垃圾分类、水资源循环利用等环保措施。

结语

长租公寓行业正站在一个新的变革起点上。

从规模扩张到结构重塑，从满足基本居住需求到构建可持续生态，行业的发展模式正在发生深刻变革。

在这个过程中，企业也在积极应对市场变化，抓住政策机遇，借助科技力量，通过打造多元融合的社区生态、践行绿色可持续发展理念等措施，探索出一条韧性增长与可持续发展的新模式。

作为长租公寓行业变革的一年，行业企业内究竟发生了哪些变化？又有哪些优秀的产品值得租赁住房企业学习借鉴？

不如租房研究所将联合亿翰智库，将于5月29日在上海虹桥康得思举办2025中国租赁住房运营商百强峰会，届时将发布《2025中国租赁住房运营商综合实力》研究成果，希望为每一个租房人提供一份选择依据，为行业提供一份真实的租赁市场研究成果，助推租赁住房市场的健康发展。