转自：北京商报

随着“好房子”国家标准《住宅项目规范》实施进入倒计时阶段，北京市场已呈现政策联动效应。据北京商报记者统计，在传统销售旺季“小阳春”期间（3月1日至4月26日），北京新房累计成交7855套，相较于1月和2月的总成交量增长了55.92%，环比同期增长超五成。其中，部分符合“好房子”新政的项目抢跑成为关键。

尽管《住宅项目规范》正式实施尚待5月1日，北京新房市场早已提前掀起“前置性”产品更迭，北京商报记者近期走访发现，得房率、层高、功能阳台等硬核指标成为购房者关注的焦点，部分项目得房率更是高达100%，收获购房者青睐。业内专家分析指出，当“好房子”项目得房率竞争触及天花板，住宅产品硬件标准趋近同质化，公共空间品质提升正成为差异化竞争新赛道。

成交：网签增长已定，长尾效应可期

作为房地产市场销售旺季的3月及4月，北京新房市场呈现传统旺季特征。北京商报记者统计，3月1日—4月26日，北京新房累计网签量达7855套。尽管4月尚未结束，但与1月和2月累计成交的5038套相比，已经实现了55.92%的显著增长。其中，部分符合“好房子”新政的项目抢跑成为关键。

在网签增长率已成定局的情况下，随着部分“好房子”项目抢跑入市，受“小阳春”行情带动的购房成交热度，有望在后续的网签数据中进一步得到体现，长尾效应可期。

随着“好房子”项目的集中入市，在与存量项目的竞争中明显更具优势。北京商报记者与一位购房者沟通了解到，去年底，该购房者因家中二胎的出生，现有80平方米的房屋无法满足居住需求，所以萌生了换房的想法。彼时，该购房者看中了建投国贸・瑨上139平方米户型，在与销售人员沟通过程中得知得房率84%，然而与该项目相邻的北京城建国誉颂得房率高达100%。其坦言，同样预算下，这里能获得多一间儿童房的功能空间，对二孩家庭而言是刚需中的刚需。

在合硕机构首席分析师郭毅看来，存量项目若要在竞争中突围，需重新审视市场策略。她表示，存量项目可通过价格调整与竞品形成错位竞争，或等待区域内相邻项目完成去化后，使得两者总价区间重叠度相似的房源进一步降低，避免形成直接客源争夺的竞争态势。此外，通过多元化营销手段清仓库存，为后续市场布局腾出资金与空间。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，当前市场环境下，“好房子”的集中入市，的确为新房市场注入了新动能与新亮点。这类产品通过空间利用率的突破和居住体验的升级，有效激活了新增购买力及潜在改善型需求。使得房地产交易活跃度显著提升，形成了供需两端的良性互动。

购房者关注：高得房率成首选

4月北京新房市场“小阳春”行情持续发酵，即便工作日期间多个热门项目售楼处仍现人流高峰。

北京商报记者在中海丽金府看到，虽然该项目并未正式开盘，但是该项目已吸引多组购房者前来看房。根据中海丽金府销售王东升的统计，4月以来工作日日均到访量可达70组，休息日到访量日均在150组。

按此计算，一周7天日均可达93组客户。高频带看导致销售人力趋紧，未预约客户常需与其他购房者共享置业顾问服务。

该项目受到追捧的背后，一部分源于地段优势——西南二环外丽泽商圈内。此外，按照“好房子”标准打造也是最为重要的原因。

王东升表示，130平方米户型得房率达94%，160平方米户型达90%，较周边端礼著、北京润府等竞品高出7—15个百分点。

以中海丽金府130平方米户型测算，购房者实际获得使用面积较周边竞品可多获约17—27平方米，相当于用同等预算获得更大居住空间。

同为丽泽区域即将在5月开盘的中海丽泽叁號院，记者在现场看到，虽然是工作日但现场洽谈区及沙盘处仍有多组前来看房的购房者。其中，一组购房者告诉记者，该项目139平方米及114平方米户型得房率也均为90%以上，与中海丽金府基本一致，所以最终购买哪家项目，还要看优惠后的价格做决定。

3月31日，住建部发布《住宅项目规范》国家标准，为住宅品质划定硬性指标。政策导向下，北京新房市场掀起“品质提升”热潮，得房率、层高、阳台配置等核心参数成为开发商竞逐焦点。

位于通州的北京城建国誉颂通过将阳台、挑空、设备平台等空间进行玻璃外封一体化设计，使得该项目实现得房率100%的极限值。

北京城建国誉颂销售李伟江表示，“好房子”标准允许封闭阳台按投影面积1/2计入容积率，这意味着购房者能获得更多的使用空间。

此外，招商蛇口北京公司相关人士表示，客户在购房过程中更关注于未来的生活方式和居住质量，对户型设计、精装配置、小区公区的品质等关注度明显提升，年轻人对于建筑美学的要求和收纳体系的设计更加关注。

郭毅指出，区域市场中得房率更高的“好房子”项目，往往能实现营销破局。这类产品通过空间利用率的提升，强化了居住体验感。此外，以海淀为代表的核心区域，虽未放宽得房率审批标准，但其凭借较好的客户基数、优越的区位条件、成熟的产业配套及便捷的轨道交通资源，持续保持市场需求端的强劲态势。购房者对区域未来价值潜力的认可，叠加当下旺盛的改善型需求与强劲的购买力支撑，也使得多数项目实现快速去化。

新卖点：公共空间成“好房子”杀手锏                                                                   

当“好房子”标准成为行业共识，新项目凭借高得房率、3米层高、功能阳台等硬核指标持续冲击市场，倒逼存量项目加速迭代。

但不容忽视的是，当越来越多符合“好房子”标准的项目入市，率先“吃螃蟹”的项目具备的设计优势正逐步被后续跟进的项目所抵消。例如目前在售的“好房子”项目招商云璟揽阅、中海丽金府、北京城建国誉颂等产品之间的“品质同质化”竞争也将愈发激烈。

尽管“好房子”项目相比存量房项目，即早于“好房子”标准发布前入市的项目，具有明显优势，但当“好房子”项目得房率触及天花板，且室内精装标准日趋同质化时，未来竞争的主战场或将转向社区公共空间的价值挖掘。

北京商报记者梳理发现，传统小区受限于开发年代，普遍存在社区入口设计平庸、会所功能缺失、地下车库建造标准较低等问题。此外，历经十余年甚至更长的使用周期后，早期项目园林景观年久失修，公共空间品质折损严重。

在此背景下，房企若要激活改善型需求，推动购房者“卖旧买新”的消费升级，除保持住宅产品本身的竞争力外，更需在社区公共空间领域构建代际优势。

在郭毅看来，目前公众对“好房子”的认知往往局限于得房率指标，而“好房子”更深层的突破方向在于公共空间品质的提升。她表示，核心在于通过会所、风雨连廊、沿街商业及架空层等多元空间的重构，实现社区生活场景的有机共生。

正如郭毅所言，北京商报记者走访发现，多数“好房子”项目已经开始着手打造公共空间的建设。例如，北京城建国誉颂小区内设有艺术连廊，可供业主会客或举办活动，打造社区社交场域。中海丽金府以及中海丽泽叁號院在3号楼1层分别配置600多平方米以及400平方米的架空层用作泛会所。

谢逸枫指出，“好房子”项目想在竞争中更好地去化，需要调整产品规划设计，将健康、环保、智能等理念融入产品里，凭借高性价比、较好的产品力形成真正的竞争优势。

北京商报记者 王寅浩 李晗