转自：劳动午报

编辑同志：

去年，我在某商业街租赁一个商铺做生意。当时，我与房主陶某签订了租赁合同，就租赁物的用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等事项进行了明确，其中约定租赁期限为1年。在签合同时，我还交给陶某2万元押金。租赁期满后，我没有退租而是继续使用该商铺，目前已经使用4个月了。现在，我想退租，但房主陶某要求我找好下一个承租人，否则按违约对待不退押金。

请问：法律关于租赁合同的期限是如何规定的？房主陶某的要求合理吗？

读者：谭宜标（化名）

谭宜标读者：

按照《民法典》第七百零五条、第七百零八条规定，租赁合同分为定期租赁合同和不定期租赁合同两种。其中，定期租赁合同的租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效；租赁期间届满时当事人续订租赁合同的，约定的租赁期限自续订之日起也不得超过20年。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

对于租赁期满后继续使用租赁物的，如何确定租赁期限，法律也作出了规定。《民法典》第七百三十四条第一款规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”这就是说，租赁期限届满后，在租客仍继续使用出租屋并支付租金、房东未予反对并接收租金的情况下，双方的租赁关系仍然存在，但双方之间的定期租赁更改为不定期租赁。既然是不定期租赁，那就意味着任何一方当事人均可以随时要求解除租赁合同，而没有其他附加条件，更不存在违约之说。当然，无论哪一方要求解除合同，都得在合理期限之前通知对方，即如果承租人提出解除合同，应给出租人预留合理期限寻找新承租人；如果出租人提出解除合同，则应给承租人预留必要的准备时间。

本案中，你在1年租赁期满后继续使用商铺，而陶某没有提出异议，双方之间的租赁合同自动转为不定期合同，你有权随时终止该租赁合同。至于陶某要求你找到新承租人才能解约，否则按违约对待不退押金，这既缺乏合同根据也无法律依据。如果陶某拒不退还押金，你可以通过诉讼要回押金。

潘家永 律师