解开物业纠纷 “千千结”——文昌会文法庭促进物业纠纷化解
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2025-04-16 18:02:13
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来源:文昌法院

社会的稳定与和谐犹如一幅精美的刺绣,物业纠纷是绣品上的瑕疵。有效化解物业纠纷,好似精心修补瑕疵,让刺绣重现精美。使社会这幅宏大的绣品更加完美,展现出安定繁荣、温馨和谐的美好景象。

——“麦文”致读者

物业纠纷虽标的不大,却极为普遍。针对物业纠纷,文昌法院会文法庭开展实地调研涉诉小区化解物业纠纷专项行动,全面摸清、整理物业纠纷成因,找准“病灶”后,现场“开方”,力求为社区和谐生活 “解扣松绑”。

三难频发,三方困境

“空置房屋物业费应该打折!”“房产证迟不办理怎能交费?”“漏水问题不解决物业费没商量!”......在走访航天现代城、白金海岸等涉诉小区时,法庭干警听到了业主们各种各样的诉求。经梳理,物业纠纷主要集中在三大难题:房屋质量责任不清,业主常把开发商遗留问题算在物业头上;基础服务存在短板,消防设施损坏、外墙脱落、电梯停运等安全隐患频发;部分业主法律意识薄弱,觉得空置房没享受服务,不该交物业费。通过对141件案件样本分析,会文法庭总结出业主欠交物业费的深层原因是:开发商、物业公司、业主“责任混淆-服务缺位-权责失衡” 的困境。

三查三改,对症下药

针对这些问题,法庭干警采用了环境巡查、设施核查、座谈调查的 “三查诊断机制”,形成问题、责任、整改清单的闭环。法官给物业公司提出了三项整改要求:一是明确责任。对于开发商质保期内的漏水问题,物业公司要联系开发商履行售后责任,联系防水公司,制定详细的维修方案,做出费用预算表供业主参考选择;超过质保期的,要求物业公司发挥好邻里之间沟通的纽带作用,协调费用分担。二是提升服务质量。对消防、电梯等公共设施建立日检、周测、月报制度。三是创新沟通方式。试点“云端管家”服务,方便与异地业主联系。

在航天现代城小区,法官针对消防设施形同虚设问题,现场提出整改要求,推动物业公司维修验收通过。同时,督促物业公司对台风损坏的公共区域设施设备进行维修。对于白金海岸房屋漏水问题,指导建立“三方会谈”机制,由物业、社区牵头,协调业主达成维修费用分担方案。

创新服务,三方和谐

在椰风浪琴、正商红椰湾等小区,法庭干警发现了值得推广的治理经验。椰风浪琴物业通过组建多支文体队伍、打造文化活动中心,以文化纽带增进业主认同,疫情期间更创新“银发关怀”服务,帮扶独居老人,送医陪护;正商红椰湾针对候鸟型社区特点,开发“空置房托管服务包”,提供定期巡检定制服务,建立独居老人台账,每日关怀问候。

同时,法官也建议进一步拓展服务半径:一是因地制宜,充分发挥我省“三度一色”的自然禀赋,创新推行“物业+养老”模式,为老年业主建立健康档案;二是引入智慧物业系统,实现报修响应15分钟到场;三是建立服务质量“红黑榜”,将业主评价与管家等服务人员绩效考核挂钩。

三端联动,营造生态

随着专项治理深入推进,会文法庭创新建立“三端联动”机制:前端设置“特邀调解工作站”,由法庭特邀调解员进行诉前调解;中端搭建“圆桌议事会”平台,促成纠纷诉中化解;末端进行整改回访,压实物业公司服务责任。

自2024年下半年会文法庭开展物业纠纷专项审理行动以来,共化解物业纠纷141件,其中特邀调解员处理诉前物业纠纷23件,诉前化解率100%;立案受理物业纠纷案件118件,其中调解结案1件,撤诉55件,调撤率为47.46%。涉诉小区物业费收缴率提升明显,逐步形成“企业规范服务-业主理性维权-社会协同共治”的治理新生态,达到审理一案,治理一片的效果。当法庭干警带着司法温情走进社区,用专业智慧破解物业纠纷难题,新时代“枫桥经验”正在这片热土上绽放出新的光彩。

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