来源：文昌法院

社会的稳定与和谐犹如一幅精美的刺绣，物业纠纷是绣品上的瑕疵。有效化解物业纠纷，好似精心修补瑕疵，让刺绣重现精美。使社会这幅宏大的绣品更加完美，展现出安定繁荣、温馨和谐的美好景象。

——“麦文”致读者

物业纠纷虽标的不大，却极为普遍。针对物业纠纷，文昌法院会文法庭开展实地调研涉诉小区化解物业纠纷专项行动，全面摸清、整理物业纠纷成因，找准“病灶”后，现场“开方”，力求为社区和谐生活 “解扣松绑”。

三难频发，三方困境

“空置房屋物业费应该打折！”“房产证迟不办理怎能交费？”“漏水问题不解决物业费没商量！”......在走访航天现代城、白金海岸等涉诉小区时，法庭干警听到了业主们各种各样的诉求。经梳理，物业纠纷主要集中在三大难题：房屋质量责任不清，业主常把开发商遗留问题算在物业头上；基础服务存在短板，消防设施损坏、外墙脱落、电梯停运等安全隐患频发；部分业主法律意识薄弱，觉得空置房没享受服务，不该交物业费。通过对141件案件样本分析，会文法庭总结出业主欠交物业费的深层原因是：开发商、物业公司、业主“责任混淆-服务缺位-权责失衡” 的困境。

三查三改，对症下药

针对这些问题，法庭干警采用了环境巡查、设施核查、座谈调查的 “三查诊断机制”，形成问题、责任、整改清单的闭环。法官给物业公司提出了三项整改要求：一是明确责任。对于开发商质保期内的漏水问题，物业公司要联系开发商履行售后责任，联系防水公司，制定详细的维修方案，做出费用预算表供业主参考选择；超过质保期的，要求物业公司发挥好邻里之间沟通的纽带作用，协调费用分担。二是提升服务质量。对消防、电梯等公共设施建立日检、周测、月报制度。三是创新沟通方式。试点“云端管家”服务，方便与异地业主联系。

在航天现代城小区，法官针对消防设施形同虚设问题，现场提出整改要求，推动物业公司维修验收通过。同时，督促物业公司对台风损坏的公共区域设施设备进行维修。对于白金海岸房屋漏水问题，指导建立“三方会谈”机制，由物业、社区牵头，协调业主达成维修费用分担方案。

创新服务，三方和谐

在椰风浪琴、正商红椰湾等小区，法庭干警发现了值得推广的治理经验。椰风浪琴物业通过组建多支文体队伍、打造文化活动中心，以文化纽带增进业主认同，疫情期间更创新“银发关怀”服务，帮扶独居老人，送医陪护；正商红椰湾针对候鸟型社区特点，开发“空置房托管服务包”，提供定期巡检定制服务，建立独居老人台账，每日关怀问候。

同时，法官也建议进一步拓展服务半径：一是因地制宜，充分发挥我省“三度一色”的自然禀赋，创新推行“物业+养老”模式，为老年业主建立健康档案；二是引入智慧物业系统，实现报修响应15分钟到场；三是建立服务质量“红黑榜”，将业主评价与管家等服务人员绩效考核挂钩。

三端联动，营造生态

随着专项治理深入推进，会文法庭创新建立“三端联动”机制：前端设置“特邀调解工作站”，由法庭特邀调解员进行诉前调解；中端搭建“圆桌议事会”平台，促成纠纷诉中化解；末端进行整改回访，压实物业公司服务责任。

自2024年下半年会文法庭开展物业纠纷专项审理行动以来，共化解物业纠纷141件，其中特邀调解员处理诉前物业纠纷23件，诉前化解率100%；立案受理物业纠纷案件118件，其中调解结案1件，撤诉55件，调撤率为47.46%。涉诉小区物业费收缴率提升明显，逐步形成“企业规范服务-业主理性维权-社会协同共治”的治理新生态，达到审理一案，治理一片的效果。当法庭干警带着司法温情走进社区，用专业智慧破解物业纠纷难题，新时代“枫桥经验”正在这片热土上绽放出新的光彩。