粉丝提问：

大表哥好，我家的情况是这样的，老公在望京上班，是个码农，年收入在50万左右。

孩子现在一岁，我全职在家带娃，目前准备买一套两居室自住，总价预算350万。

对房子的核心诉求就三个点。

一是距离老公上班的地方近一点，通勤40分钟以内。

二是房子最好能够带电梯，每天抱着娃和推车等上下楼爬楼梯不太现实。

三是学区不要求多好，中等就可以。

最近跟着中介看了不少房子，主要集中在望京，东坝和常营三个板块。

越看越有点迷糊，看得上的小区，预算不够。价格在承受范围内的，小区环境又太差了。

目前正在犹豫不决中，想听听大表哥的意见，你有没有好的区域，或者是好的小区推荐？非常感谢。

大表哥回答：

你这种心态，是很多刚需买房最容易犯错误的地方，就是既要又要还要，结果就是非常痛苦纠结。

在总价预算有限的情况下，小区所在的板块和小区本身的品质，肯定不能够兼顾，必定要舍弃某一个方面。

要么选择强板块，但自身品质差一些的小区。要么选择板块偏弱但是小区品质好一些的楼盘。

你目前看的这三个板块，望京是最强的，东坝和常营差不多，要比望京弱两档。

所以，如果你看重板块，那么就在望京区域选。如果你更看重小区自身的居住品质，那么就去东坝和常营买，这是首先要解决的大的思路和方向问题。

大方向确定了之后，具体的小区怎么选，就比较清楚简单了。

望京你可以看一看南湖中园二区、花家地北里这两个小区。

东坝可以看看保利首开丽湾家园、汇景苑三区这两个小区。

常营到望京的距离，对你老公上班来说，有点远了吧？除非你直接买在地铁口，否则40分钟常营通勤到望京不太可能。

非要买常营的话，可能只有北辰福第和金隅丽景园两个小区比较合适。

以上供你参考。

不过，如果是大表哥的话，以上三个方案都不选，大表哥会借些钱，或者攒一攒钱，把总价拉高到600万，这样可选择的标的就很多了。

更重要的是，350万能买到的房子，都是属于老破小。老破小慢慢是要被市场淘汰的，这一轮北京房价下跌，跌得最惨的就是老破小，价格腰斩的比比皆是。

与其现在强行上车买一个老破小，不如把总价拉高，买一个次新的两居，这对于你们今后无论是自住还是置换来说，都更有主动性。

你可能会担心如果再等一年的话，北京房价会不会大涨，如果大涨，到时候就买不起了。

其实，大可不必担心，至少在未来的一年之内，北京的老破小，基本上是不可能大涨的。

而且，从市场行情来看，大表哥预判，2025年北京老破小的价格，应该还是继续下跌的。

（转自：地产局座）