（来源：博时基金）

去年12月初至2月中旬，公募REITs表现较为强势，近期呈现震荡调整。博时基金REITs业务营运总监刘玄认为，在货币政策与流动性宽松的整体环境下，公募REITs有望获取较低波动的现金流兼顾资金避险和平衡收益的需求，强制分红比例在低利率市场环境下优势逐步凸显。

同时，随着市场预期改善，前期部分因底层资产经营波动的项目也出现了一定程度的估值修复。

但需要注意的是，

一方面，公募REITs底层资产经营同样也受宏观经济的影响，若实际经营情况不及预期会带来估值调整的压力。

另一方面，二级市场近期也面临一定的回调压力。

刘 玄

博时基金REITs业务营运总监 

在各类型资产中，产权类reits表现相对较好。刘玄表示，市场对产权类项目的扩募预期有所升温，同时产权类资产具备土地和物业升值空间，底层资产价值的重估预期相对来说较大。另外，相较于特许经营权项目，产权类资产通过基金管理人、运营管理机构的主动管理介入，增强运营、提升收入的能动性较强。

股票市场中的红利类资产近期持续调整，具有类红利属性的公募REITs走出独立行情。刘玄分析认为：

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一方面，红利股较为依赖企业的盈利水平及分红意愿，而公募REITs的现金流收入相较更低波动，且分红具备强制性。

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另一方面，公募REITs以长期配置型资金为主，相较于红利股受交易型资金的波动影响较小。

从后续来看，若经济弱复苏趋势延续，公募REITs的现金流优势或将进一步凸显。

日前，证监会发布《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》，提出“支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创新产业园区等领域项目发行REITs，同时探索以养老设施等作为基础资产发行资产支持证券和REITs”。

哪些资产有望成为2025年公募REITs的创新突破口？

刘玄认为

“新增资产类型和已有资产类型上均有可能实现。”

刘玄表示，新增资产类型方面，数据中心、智慧城市设施具备较高的成长性，契合数字经济发展的需求；“养老社区+医疗配套”的资产组合在老龄化加快的环境下，具有较强的现金流稳定性和政策支持力度。

已有资产方面，能源资产正逐步与ESG投资需求结合，如光伏、风电等绿色能源类资产或可研讨引入碳收益分成机制的可能性。

展望2025年，“以下两类公募REITs有望成为基金公司布局的主要发力方向。

1

政策明确支持、租金相对稳定且风险较低的资产，如租赁住房、养老资产。

2

符合双碳目标、长期现金流有较强支持的资产，如储能、绿能。

另外，如国际环境好转，跨境离岸资产（如海外物流仓储）或可拓宽资产类型；如消费复苏趋势增强，则消费类基础设施REITs或将受益。”

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