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01

传统淡季业绩平平，门槛值降幅收窄

2025年2月，传统淡季恰逢春节假期，尽管部分企业“春节不打烊”大力推盘，但也难以改变企业销售整体下行。从门槛值的数据来看，各梯队房企的门槛值降幅有所收窄。2025年1-2月，TOP10房企门槛值为128亿元，同比增长5%，TOP30/50房企门槛值分别为34/16亿元，同比降幅分别为18%/20%，TOP100房企门槛值为6亿元。

图表：2017.2-2025.2各梯队房企门槛值走势（亿元）

02

新房价格指数环比上涨城市继续增加，二手房销量逐渐恢复

2月19日，国家统计局发布2025年1月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有24个，比上月增加1个。

整体来看，2025年1月，70城新建商品住宅销售价格指数环比下降0.1%，环比降幅与上月持平，同比下降5.5%，降幅较上月收窄0.2个百分点。

分城市能级来看，一线城市新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.1%，涨幅较上月回落0.1个百分点。其中，北京环比下降0.4个百分点，广州持平，上海和深圳分别上涨0.6和0.2个百分点；

二线城市新建商品住宅销售价格指数环比由上月持平转为上涨0.1%，为2023年6月以来首次上涨；

三线城市新建商品住宅销售价格指数环比下降0.2%，降幅与上月持平，自2024年9月环比降幅持续收窄，未再扩大。

具体城市来看，南京、成都两地新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.7%，延续了上月的势头，继续领涨全国；宁波环比上涨0.6%，涨幅排在全国第三。

1月作为传统销售淡季，新建商品住宅销售价格指数环比上涨城市数量增加的成绩得来不易。

二手住宅成交量方面，由于2月仅28天，外加春节假期的存在，多数城市二手房成交量环比回落。不过从同比来看，由于去年的低基数，多数热门城市实现了增长，并且单周成交量逐周增多，恢复速度较快。

具体来看：

上海二手房成交量于2月17日就达到了7801套，超过了去年2月整月的7448套。单周成交量增速提升也较为明显，2025W8（2.17-2.23）成交5581套，较W7（2.10-2.16）4078套增长18.5%，较W6（2.3-2.9）2274套增长145.4%，单日成交量更是于22、23日连续两天突破了1200套，达到了春节前的较高成交水平；

北京二手房成交量于2月20日达到6584套，超过了去年2月整月的6393套，单周成交数据来看，在2025W6、7、8，分别成交1155、2923、3537套；

深圳二手房成交量于2月19日达到2105套，超过了去年2月整月的1966套，单周成交数据来看，在2025W6、7、8，分别成交519、959、1132套；

成都二手房成交量于2月19日达到9852套，超过了去年2月整月的8905套，单周成交数据来看，在2025W6、7、8，分别成交2867、4052、5049套；

杭州、南京、苏州等城市也实现了二手房成交量同比增长且成交量逐周增多。

总的来说，当前楼市仍处在“止跌回稳”的阶段。预计后市，新房的价格有望延续降幅收窄的趋势，一线及核心二线城市的二手房成交量会率先恢复到春节前的水平，“小阳春”或随着楼市的“金三银四”如期到来。

03

专项债收回收购闲置存量土地加速落地

在2022年之前，行业经历了高热时期，有不少企业囤积了大量土地。然而，现如今市场行情急剧下滑，整体冷清，而这些存量土地相较于新增供地，还可能面临着规划落后、开发成本高、开发难度大等问题，去化难度正在不断加大。

2024年9月26日，政治局会议提出支持盘活存量闲置土地；10月12日，财政部明确允许专项债券用于土地储备，进一步拓宽专项债用于土地收储的口径；11月7日，自然资源部印发《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，提出积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康发展；12月25日，国务院办公厅印发《关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》，明确除保障房、土地储备以外的房地产开发等纳入专项债券“负面清单”。

蛇年春节开工后，多地利用专项债收回收购存量闲置土地的工作明显提速。

2月7日至12日广东省15城率先公示了第一批拟用专项债收购存量土地的具体项目名单及价格，打响2025年专项债收回收购存量闲置土地“第一枪”。这也是地方政府首次大规模披露土地收储情况。

不到半个月的时间，2月24日广东省财政厅官网发布了《广东省财政厅关于2025年广东省政府专项债券（八期～九期）发行有关事宜的通知》。

根据债券的发行资料显示，两期债券合计发行约307.19亿元，全部用于回收闲置存量土地。专项债券覆盖了广东省19个城市，86个项目，项目的总投资额约473.25亿元。其中，八期计划发行总额114.04亿元，债券募投项目合计17个，项目总投资额约209.44亿元；九期计划发行总额约193.15亿元，债券募投项目合计69个，总投资合计263.81亿元。

从发行金额来看，广州以约60.46亿元排在首位，珠海、惠州的发行金额分别为57.52亿元、53.58亿元，位列第二、第三。

结合此前各地公布的项目清单来看，本次债券的发行覆盖了清远、揭阳、汕尾、韶关、中山等地此前拟发行的金额规划；珠海公布的清单涉及14宗土地，本次发行的专项债项目涉及13宗；广州公布的清单超过15宗土地，第一批专项债项目涉及6宗。由此可见，本次债券发行的金额尚未完全覆盖此前公示的全部项目，预计后续或会发行更多批次的专项债，加快收储进度。

除了广东省之外，2月14日，四平市自然资源局发布《关于收回收购国有建设用地土地使用权的公示》。拟有偿收回收购国有建设用地使用权5宗，收购价格合计4.6453亿元。

2月18日，北京发行了一批地方政府债券，包括101亿元一般债券和462.9亿元专项债券，均为新增债券。其中，462.9亿元新增专项债券募集资金主要用于棚户区改造、城中村改造、土地储备等领域。用于土地储备的资金规模约117亿元，涉及25个土储项目，债券发行期限包括3年、5年、7年、10年。公示的土储项目总投资规模约2199亿元，计划专项债融资规模为982亿元。

还有湖南长沙、河北霸州等地也在月内发布了利用专项债券收回收购存量闲置土地的公告，但未披露具体项目和价格。

我们认为，要想真正把土地盘活，关键在于提升其实际开发和利用价值。从过往经验来看，部分收储土地会在经过 “商改住” 或调整容积率后，重新投放到市场。然而，还有一部分土地，地段和资质都算不上优质，缺乏显著的开发优势。对于这类土地，在收储之后，如何依据地区规划，结合保障性住房等公共工程建设需求，来提高土地资源的利用效率，同样是一个不容忽视的问题。

专项债收回收购存量土地还存在一些难点：土地调规程序复杂，导致部分政府参与积极性不足；收购价格难定，政府、企业之间的利益难以协调；收储规则较为严苛，因为国企的负债关系较为清晰，当前参与收购的用地单位绝大多数为地方国企，不少民企由于所持地块处在抵押状态或有其他的债务关系，难以达到参与条件。

预计未来或有更多省市参考、借鉴广东省、北京市的做法，出台详细的操作细则、指引盘活存量闲置土地，并在土地调规、置换等方面给予更多政策支持。随着收储方式、流程逐渐成熟，民企或能有更多的机会参与其中。

建议各家房企，尤其是民营房企，抓住政府下场收储的机遇，盘活资产，降低流动性风险。