每经记者｜包晶晶    每经编辑｜毕陆名    

8月20日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、人民银行上海市分行、上海金融监管局、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》）。自2026年8月21日起施行。《通知》主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面8项政策措施。

上海中原地产市场分析师卢文曦8月20日通过书面分析指出，“在重要时间节点出台针对性举措，有助于进一步巩固楼市向好势头。7月底，中央政治局会议再提稳定房地产市场，楼市政策基调进一步升格。近日，《住房公积金管理条例》完成修订，为市场持续向好提供制度支撑。上海迅速响应，出台‘沪八条’，灵活运用公积金、购房补贴等政策工具，着力进一步盘顺‘卖旧买新’置换链条，释放多层次改善需求”。

近期，地产股表现令市场瞩目，截至8月20日收盘，A股地产股继续上涨，其中城投控股涨幅达10.05%，金地集团等股价跟涨。港股地产股同步走高，龙湖集团等涨幅显著。

《通知》提出实施阶段性购房补贴政策，一是实施“以旧换新”购房贷款补贴。在本《通知》实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在本市外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后1年内出售本市二手住房的，可向购入新建商品住房所在区房地产交易中心申请补贴。补贴金额按购买新建商品住房贷款总额的1%计算，单套住房最高补贴5万元；补贴总金额2亿元，用完即止。

二是优化“以旧换新”补贴。优化2024年5月“沪九条”出台的“以旧换新”补贴政策，自本《通知》实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在本市外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后1年内出售本市外环内二手住房的，可向购入新建商品住房所在区房地产交易中心申请补贴3万元。

同时符合上述购房贷款补贴适用范围，且出售二手住房位于本市外环内的居民家庭，可叠加享受两项购房补贴（最高补贴8万元）。

“购房补贴具有‘阶段性’‘控总量’特征，精准支持置换买家入市。”卢文曦指出，“‘卖旧买新’房贷补贴用完即止，对有消费意愿或是处于交易过程中的买家有促进作用。”

此外，《通知》明确进一步加大房票实施力度，在征收拆迁补偿安置中增加房票安置方式，重点聚焦城中村改造和旧城区改建项目等，统筹平衡现有征收拆迁补偿标准，多种方式满足居民多元化安置需求。

卢文曦表示：“城中村、旧城区改建是释放新增需求的重要途径之一，房票是当前动迁居民乐于接受的方式，对郊区新房去化有直接推动作用。以奉贤西渡城中村改造项目为例，集中签约前3天即发放166张房票，预定及网签商品房166套，实现‘房票即去化’的高效转化。”

为更好支持居民购买外环外住房，《通知》明确优化二套房贷首付款比例。对购买外环外（包括原实施差异化政策区域）住房的，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。

按照优化后政策规定，本市首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于15%；二套住房信贷政策保持区域差异化，外环内最低首付款比例为不低于25%，外环外为不低于15%（含宝山、嘉定区全域）。

市场人士认为，差异化信贷政策支持合理住房需求向外延伸释放。“外环外二套房信贷政策与首套房基本接近，差异化安排精准适配市场需求。外环外多为首次改善型需求，购房预算上限不高，而且置换买家占比较高，降低首付比例实质上是降低置业门槛，有助于激活外环外的成交活力。”卢文曦说。

对于住房公积金提取政策，《通知》明确进一步优化3项住房公积金提取政策。

一是扩大支付购房首付款提取范围。在2025年8月“沪六条”支持缴存人购买本市新建预售商品住房提取住房公积金支付首付款的基础上，进一步扩大住房公积金支付购房首付款范围至购买新建商品住房现房；同时继续支持“既提又贷”，缴存人提取支付首付款后不影响其公积金贷款额度计算。

二是优化购房提取公积金频次和限额。对在本市没有公积金个人住房贷款或未办理公积金冲还贷业务的已购房缴存人，进一步放宽本市购房提取频次和金额，购房提取频次由不动产权证发证之日起5年内“提取一次”调整为“每个自然年提取一次”；购房提取金额放宽至“不超过购买该住房以自有资金支付的购房款”。

三是拓宽住房公积金购房支出情形。支持缴存人提取住房公积金支付本市购房契税和购买本市住房配套车位（库）、储藏室。

对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为：“此前限于购买新建期房，现扩展至现房项目，使更多购房者可提取公积金用于首付，切实降低首付成本，增强购房能力；公积金提取频次与额度放宽，便于购房者更灵活使用公积金支付购房款，减轻购房前期资金压力。政策还涉及契税支付及购买停车位等内容，体现了公积金在全生命周期（含住房持有阶段）的更大支持力度。”

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