界面新闻记者 | 王妤涵

界面新闻编辑 | 李慎

8月的北京，暑热未消，楼市却已提前嗅到了“金九银十”的气息。

8月7日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，从优化住房限购政策、完善房屋赠与政策、加大住房公积金支持力度三方面推出七项措施，自8月8日起施行。

这是继去年8月、12月两轮调整后，一年内北京第三次出台房地产政策优化措施，也是7月底中央政治局会议提出“稳定房地产市场”后，首个出台新政的一线城市。

作为全国楼市风向标，北京此次政策精准发力，直击刚需与改善群体的购房痛点。新政落地已十日有余，从目前市场反馈来看，部分新房项目到访量和咨询量有所增加，二手房带看和咨询也较前期活跃。不过，由于房地产交易链条较长，成交周期存在一定滞后性，市场温度的回暖先于成交数据显现。

线上线下咨询量同步提升

新政落地后，最先感受到市场变化的是一线中介门店。

“新政后首个周末，我们店面到访客户达61组，而前一周约为48组；线上咨询量也明显增加，新增客户委托从30多组增至46组。线下实际带看客户量增加了大约15组。”北京朝阳区链家华堂一店商圈经理霍经理在接受界面新闻采访时表示。

政策的直接受益群体，是此前被社保年限“卡住”的新市民。

据霍经理介绍，在北京楼市新政出台后，门店有个此前在租房的客户第一时间联系了他——他们来北京仅一年多，社保刚满一年，此前只能租房，新政后社保门槛调减为一年，随即进入带看流程。

“这类客户之前被社保门槛挡在‘门外’，现在政策一放开，来咨询和看房的意愿非常明确。”霍经理对界面新闻表示。

公积金贷款额度的提升，是另一重关键政策推力。此次新政明确，夫妻双方均为公积金缴存人的，购买首套住房公积金贷款最高额度可达240万元，叠加多项条件上浮后最高可达340万元。

霍经理所在的门店周边以刚需盘为主，他算了一笔账：以一套总价约300万元的房源为例，首付20%后需贷款240万元，此前夫妻双方公积金最高只能贷120万元，剩余120万元只能走商贷，月供需约9896元；新政后公积金可贷240万元，30年下来能省下约10万元。“节省10万块钱利息，对刚需家庭来说不算是小数目。”霍经理说。

不过，二手房业主端的反应相对克制。谈及议价空间，霍经理表示，门店周边挂牌房源套均价格在240万-300万元之间，此前谈判空间在5万-10万元，新政后“目前没有太大变化，相对稳定”。个别业主试图上调挂牌价试探市场，但“并不多”。

据霍经理观察，当前市场环境下业主多为刚性置换或资金需求，“要么用钱，要么改善换房”，调价动力整体有限。成交周期方面，新政后新增房源平均成交周期约28天，此前登记的库存房源成交周期约30至60天，较新政前有所缩短。

从网签数据来看，北京市住建委官网统计数据显示，新政发布后首周（8月10日至16日），北京市二手住宅网签量为3104套，较前一周增长10.0%。不过，网签存在一定滞后性，新政对成交的实质拉动效应将在未来几周进一步显现。

改善型需求集中释放

与二手房刚需先行的格局不同，新房市场呈现改善型需求集中释放、结构性回暖的特征。

从成交结构看，北京链家研究院分析师岳微在接受界面新闻采访时指出，当前北京新房热销项目的市场成交主力集中于近郊初步改善产品。

“价格层面，400万-600万元是去化表现最稳定的主流价格段，适配首置及初次改善客群预算，能够平衡购房门槛与居住品质，项目多分布在昌平、通州、亦庄、房山、顺义等承接产业外溢的近郊临铁板块。”

户型方面，市场需求高度聚焦，90-140平方米三至四居是主流成交户型——该面积段兼顾功能与居住舒适度，满足三口、四口之家的日常居住需求，空间通用性强，未来转入二手流通表现也较为优异。

具体到项目层面，据界面新闻观察，多家头部房企旗下新盘的到访量都迎来提升。

界面新闻从招商蛇口有关负责人处了解到，该公司旗下位于丰台的招商臻园项目，在本轮新政落地后改善置业客池显著扩容，据项目方统计，新政后短短两日到访客户120余组，到访量环比提升40%，成交环比上涨36%。

位于北京昌平的龙湖观萃项目同样感受到政策暖意。界面新闻从龙湖有关负责人处了解到，新政发布后该项目到访量环比上升约37%，其中2组老客户因公积金贷款额度提升缓解了支付压力，选择购买了129平方米四居户型。

周末到访客户对公积金新政的解读尤为关注，此前因首付资金压力未能成交的存量客户，开始积极考虑以公积金贷款方式入场。

保利发展北京旗下位于顺义区的改善型项目颐璟和煦，在新政落地后到访量同样大幅提升。项目负责人向界面新闻透露，新政落地首周项目到访量环比大涨约70%，其中建筑面积约150平方米南向四面宽四居三卫主力产品领跑去化，8月9日单日实现4套签约，总成交额达2599万元。

在置业决策层面，岳微进一步对界面新闻分析指出，当下购房者已跳出单纯看地段、看户型的传统逻辑，转向性价比与品质赋能并重的综合评价标准。空间利用率、产品性价比是核心考量，也是项目去化分化的关键，高得房率、无浪费空间、户型方正的实用产品，市场热度明显更高。

与此同时，社区软性配套正成为重要加分项：精致园林景观、全龄社区场景、下沉式会所、休闲配套等，已不再是高端豪宅的专属配置，逐步下沉至全产品线。地段、户型相近时，拥有完善社区配套与景观的项目，客户认可度和去化速度明显占优，品质配套正逐步成为新房的核心差异化竞争力。

政策组合拳多维发力

回顾本轮北京楼市新政，政策工具箱打法清晰、靶向精准。

限购层面，非京籍家庭购买五环内商品住房的社保/个税缴纳年限由“满2年”调减为“满1年”，实现全市限购标准统一；公积金层面，单人缴存首套最高可贷120万元，夫妻双方缴存最高可贷240万元，叠加上浮条件后单人最高180万元、夫妻最高340万元，力度创近年新高；赠与政策层面，父母向成年子女赠与商品住房不再核验子女购房资格，打通家庭住房流转堵点。

从全国政策背景看，今年3月“38号文”明确经营性房地产开发用地“控增量、盘存量”，供地结构性调整下，一线城市核心区域土地价值持续凸显。8月4日朝阳区南磨房地块经190轮竞价成交，8月12日海淀四季青地块经130轮竞价以97.61亿元成交、溢价率约14%，土地市场接连升温，从产业资本维度印证市场预期边际修复。

新政落地十余日，北京楼市回暖明确但热度分布不均。

据界面新闻观察，二手房市场以刚需低总价小户型率先放量，而优质房源业主并未出现大范围调价行为，议价空间整体保持平稳;新房方面，现房项目与改善型产品到访成交双双走高，但区域与项目之间的分化同样显著，部分项目到访量激增近两倍，部分则仍以底价成交，冷热不均的格局未改。

“购房者从重新评估购房资格和资金安排，到看房、认购再到网签，本身存在一定时间差。未来几周成交能否持续回升、前端需求能否进一步转化为实际成交，将是判断政策效果的关键。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶在接受界面新闻采访时表示。

曹晶晶表示，总体来看北京楼市新政有望推动市场活跃度进一步提升，预计“金九银十”期间成交或有所恢复，市场仍将延续分化修复特征。后续若成交持续改善、价格跌幅进一步收窄，市场筑底进程有望进一步明确。