主营业务亮点：轻资产模式突破 会员服务收入显著增长

德必集团作为国内领先的文化创意和科技创新产业园区运营商，2026年上半年在行业整体承压背景下，通过业务结构优化实现了核心指标的积极变化。报告显示，公司当期实现营业收入5.97亿元，其中会员及其他服务收入达1.70亿元，同比大幅增长19.40%，显著高于传统租赁服务收入-7.13%的增速，标志着公司向"轻资产+增值服务"转型战略取得实质性进展。

营收结构优化成果显著

公司收入结构呈现"一降一升"的良性调整态势：

会员服务毛利率较上年提升8.76个百分点至32.51%，不仅高于租赁服务毛利率6.05个百分点，更拉动整体毛利率维持在28.18%的合理水平。这主要得益于公司"WEHOME智慧园区系统"的深度应用，通过数字化管理降低服务成本，同时会员体系的差异化服务提升了客户付费意愿。

全国化布局持续深化

截至报告期末，公司在国内外运营管理75个园区，管理面积达133.52万平方米，覆盖上海、北京、深圳等14个国内城市及意大利、美国等海外地区。其中，合作运营模式园区10个，管理面积13.48万平方米，该模式作为轻资产转型的重要载体，较传统承租运营模式显著降低资本投入，提升资金使用效率。

上海地区作为核心市场，贡献营收3.76亿元，占比63.02%，尽管受区域竞争影响收入同比下降5.41%，但通过精细化运营，毛利率仍保持29.99%的较高水平。

盈利能力：降本增效成果显现 管理费用率同比下降

在行业下行压力下，公司通过AI智能管理系统导入实现显著降本。报告期内管理费用同比下降7.03%至7,664.48万元，管理费用率从上年同期的13.69%降至12.84%，人均效能提升明显。同时，财务费用下降11.12%至6,845.85万元，主要因租赁融资利息减少，反映公司债务结构优化。

非经常性损益助力盈利转正

公司实现归母净利润365.72万元，成功扭转2026年一季度亏损态势。其中，非经常性损益贡献1,011.75万元，主要包括： - 政府补助380.51万元 - 净值型理财公允价值变动收益243.22万元 - 债务重组及租金减免收益330.11万元

扣除非经常性损益后，公司仍在战略转型期承受短期压力，扣非归母净利润为-646.03万元，但较上年同期-296.30万元的亏损幅度扩大，主要因部分新项目处于培育期，尚未形成稳定收益。

利润质量：经营现金流保持充裕 回款能力稳健

尽管利润端承压，公司经营活动现金流净额达3.32亿元，保持3.41%的小幅波动，体现园区运营业务的强现金流属性。期末货币资金2.07亿元，较上年末增长16.14%，叠加6.01亿元交易性金融资产，合计现金储备达8.08亿元，为后续轻资产扩张提供充足资金保障。

应收账款期末余额5,052.54万元，较上年末增长16.38%，主要系部分客户延缓支付租金，公司已按会计准则计提坏账准备2,844.10万元，整体风险可控。

战略升级：数字化与绿色转型双轮驱动

研发投入持续加码

报告期内研发投入589.86万元，同比增长14.15%，重点用于智慧园区管理系统迭代升级。自主研发的"AI-Agent管理助理"已在12个园区落地应用，实现招商效率提升30%、运维成本降低18%，技术赋能成效显著。

绿色能源业务布局

公司通过子公司红星合创新能源积极推进园区低碳改造，已在8个园区落地分布式光伏项目，预计年发电量达120万度，年减碳约800吨。绿色供应链公司的设立进一步强化建材集中采购优势，项目改造成本降低12%。

行业展望：产业园区升级空间广阔

当前全国园区出租率普遍承压，但公司通过"文化+科技"定位打造差异化竞争力，核心园区出租率已恢复至2019年水平。随着"专精特新"企业培育政策深化，文科创企业办公需求持续释放，公司作为头部运营商有望凭借品牌优势和服务能力抢占市场份额。

核心看点总结

1. 轻资产转型加速：会员服务收入高速增长，毛利率显著提升
2. 现金流优势稳固：经营现金流净额3.32亿元，现金储备充足
3. 数字化降本见效：AI管理系统落地，管理费用率同比下降
4. 全国化布局深化：75个园区覆盖国内外主要城市，合作模式占比提升

公司表示，下半年将重点推进委托管理、品牌加盟等轻资产模式扩张，同时加大智慧园区技术输出，培育新的利润增长点。在行业周期底部，公司凭借稳健的财务状况和清晰的战略定位，有望在产业园区升级浪潮中占据先机。

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