2026.07.11

作者 | 第一财经 周芳

土地市场“缩量提质”，住宅市场复苏确定性增强，写字楼与商业零售市场激活存量资产价值。近日，多家房地产市场研究机构发布的武汉市上半年楼市研究报告显示，武汉实施的“五改四好”高质量城市更新，正在重塑当地房地产市场生态。

住宅市场再现“日光盘”

武汉楼市在 “汉七条”政策效应、四代住宅产品迭代、城市更新提质等因素的加持下，整体呈现量升价稳、新旧动能切换特征，复苏确定性持续增强。

中国指数研究院监测数据显示，承接“红五月”回暖势能，今年6月，武汉新建商品住宅成交12910套、142.7万平方米，环比分别上涨39.67%、27.41%，置业信心持续回暖。

今年1～6月，武汉新建住房累计成交45641套、538万平方米，成交套数、面积分别同比增长2.80%、6.10%，初步实现止跌回稳迹象。

四代住宅精准匹配当下改善型主流置业需求，成为拉动成交的核心动力。今年新上市的四代住宅首开去化率保持在70%以上，中指研究院华中发布的武汉上半年项目销售十强榜单中，有9个项目为四代住宅。刚刚过去的6月，绿城沁百合、新希望长粼府等四代住宅新项目入市，开盘去化率普遍突破80%，“日光盘”也再次出现。

与此同时，市场库存去化节奏同步提速。在四代改善盘、二手住房双重分流市场客群的背景下，存量项目通过以价换量、政府收储、房票安置等多元路径加速出清，汉南、黄陂远城区依托房票政策拉动库存集中去化。

当前，武汉住宅市场区域冷热分化特征日益突出，产业势能直接决定了楼市购买力上限。作为典型的风向标片区，光谷的光电子、AI科创等科技产业持续兑现经济价值，科创产业带来稳定高收入客群，形成源源不断的内生购房需求，加上四代新品住宅占比超过7成，供需匹配度好，购房需求得以释放。

中指院监测数据显示，今年上半年，光谷新房成交9423套，大幅领跑武汉，江夏、汉阳分列二三位，区域热度差距仍在扩大。相对而言，部分新城区去化周期超过20个月，市场供需两端表现冷清，压力依旧很大。

“市场已经告别粗放规模扩张的旧发展模式，全面进入产品品质竞争新阶段，市场修复并非普涨行情，区域分化、产品分化将是中长期核心主线。”中指研究院（华中）市场研究中心主任李国政对第一财经记者表示，人口基本面是武汉楼市长期托底保障，近三年武汉常住人口持续正向增长，稳居中部人才净流入首位，“武汉二手住房成交连续两年超过10万套大关，今年上半年达到5.8万套，充分说明武汉的人口吸纳能力依然强大”，二手房流转促进置换需求释放，形成“卖旧买新”的循环，也推动住宅市场更好地实现稳定发展。

土地市场方面，武汉上半年累计成交19宗住宅用地，规划建筑面积144.54万㎡，同比减少33.9%，出让金额55.06亿元，同比下降51.8%，从“增量扩张”向“存量盘活”转型，压降无效供给，“缩量提质”特征明显。

展望今年下半年，李国政表示，“好房子”建设、城市更新两大红利将持续释放，叠加人才导入形成长效需求支撑，武汉楼市将维持分化修复、结构性回暖的整体走势，核心优质资产价值稳步修复、远郊刚需板块以去库存为主的格局将延续。

商业地产更新走向精细化

6月1日，《武汉城市更新条例》正式实施，标志着城市发展模式由增量扩张转向存量提质，为构建房地产发展新模式奠定制度基础。同时为了支持“五改四好”高质量城市更新，武汉市还先后发布了 《关于支持城市更新项目建设用地混合开发利用的实施意见（试行）》等一系列配套支持措施。

在商业地方板块，武汉也逐渐告别大拆大建，走向精细化更新。戴德梁行发布的2026年二季度武汉优质零售市场与甲级写字楼市场季度研究报告显示，武汉核心商务区甲级写字楼总存量稳定在350.1万平方米，五大核心商务区合计录得2.3万平方米净吸纳量，市场需求规模较一季度小幅回落；整体空置率环比下降0.7个百分点至38.8%。但租金持续承压运行，二季度末整体平均租金环比下降3.3%至68.7元/平方米/月。

商业零售地产亦步入结构调整期，存量市场集中调改带动短期空置抬升。报告显示，今年二季度，武汉五大核心商圈零售总存量维持484.0万平方米。各大存量商场集中开展铺位腾退、品牌迭代升级，新旧品牌更替存在时间差，直接推高商圈短期空置水平。截至二季度末，五大核心商圈整体空置率环比上升1个百分点至14.8%；市场仍延续以价换量格局，核心商圈首层平均租金环比下滑2.1%，录得379.4元/平方米/月。业态布局上，餐饮依旧是拓店核心力量，二季度餐饮新店占全部开业门店数量的42.3%；新开零售业态体现高端悦己消费与平价高频刚需消费双线并行，匹配当下多元化消费需求。

“短期零售市场空置上行是存量商业转型过程中的阶段表象，这背后体现了武汉商业顺应城市更新发展、推进渐进式提质升级的内在发展逻辑。”戴德梁行武汉公司总经理周星表示，现阶段城市更新已全面摒弃传统大拆大建模式，转向合理成本控制、精细化的商业微更新路径，各大商场对于整体重装重构空间持谨慎态度，更多以局部动线优化、闲置边角空间活化、楼层功能重构、户外场景扩容、业态分层迭代为核心手段，同步完成品牌清退、空间重塑与新店引进，本质是为商业载体完成结构性提质、实现长期资产价值提升铺路。

展望今年下半年，周星表示，武汉零售市场还将迎来高科未来广场、凯德壹为邻、光谷万象天地三大项目开业，重点补齐光谷片区商业配套，进一步均衡全市商圈发展能级。